광주지방법원 2023타경70832. 광주 북구 오치동의 전용 57.18㎡ 아파트로, 철근콘크리트조 5층 건물 중 1층 102호입니다. 소유자 신민영은 2011.09.19. 거래가 39,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 말소기준보다 앞선 근저당들이 보이지만, 정다운새마을금고 근저당은 2014.12.11., 광주중앙신용협동조합의 근저당 2건은 2016.06.23., 북광주신용협동조합 근저당은 2018.07.27. 각각 말소 완료됐습니다.
따라서 현재 권리분석의 기준은 2018.07.26. 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당 58,800,000원입니다. 그 뒤의 광주신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 낙찰자가 떠안을 보증금이나 존속 권리는 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 노후도와 환금성을 감수할 만큼 가격 차이가 충분한가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경70832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 우치로274번길 3, 1동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 57.18㎡ · 지상 5층 중 1층 |
| 준공 / 세대수 | 1978.01.30. / 50세대 |
| 소유자 | 신민영 (2011.09.19. 소유권이전 · 거래가 39,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 38,976,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 46,308,248원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이던 근저당은 이미 말소
임차인 없음. 대항력 임차인이나 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 2014년부터 2016년 사이 설정된 근저당은 모두 후속 말소등기가 존재하므로 매수인에게 승계되지 않습니다. 현재 말소기준인 현대캐피탈주식회사 근저당과 그 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았지만 3회 유찰로 가격 구간이 달라졌다
동일 면적대 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균 80,000,000원만 보는 대신, 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선했습니다. 최신 거래는 2025.03. 82,000,000원이며 최근 12개월 평균도 82,000,000원입니다. 현재 최저가 38,976,000원은 이 금액의 47.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 57.19㎡ | 4층 | 82,000,000원 |
| 2022.08 | 57.13㎡ | 5층 | 81,000,000원 |
| 2022.05 | 57.19㎡ | 2층 | 82,000,000원 |
| 2021.06 | 57.18㎡ | 2층 | 75,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 82,000,000원 |
최근 거래는 과거 거래 대비 3.4% 높은 흐름입니다. 하락 추세가 확인되는 물건은 아니며, 감정가 87,000,000원은 최신 실거래 82,000,000원보다 높았지만 세 차례 유찰된 현재 최저가는 실거래 최저 75,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 시세와 비교해야 할 실질취득액도 최저가와 같은 38,976,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,976,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·부족액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,101,568원 |
| 채권자 총계 | 194,532,176원 | 37,874,432원 |
| 채권자 미배당 | 156,657,744원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 채권자 배당으로 전액 소진되고 소유자 잔여는 없습니다. 채권자의 미배당은 채권 회수 부족을 뜻하며, 매각으로 소멸하는 권리의 부족액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주서산초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고 인접 간선도로와 인근 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 중 1층 102호입니다. 위생·급배수, 도시가스·난방·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2,511.7㎡의 부정형 평지 아파트 부지이며, 제2종일반주거지역·시가지경관지구· 토지구획정리사업지구 등에 해당합니다. 공시지가는 965,400원/㎡입니다.
- 도로. 서측 왕복 5차로, 북측 왕복 4차로, 남측 왕복 2차로, 동측 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래는 75,000,000원~82,000,000원 범위지만 표본이 4건이고, 단지는 50세대입니다. 경매 매각률 25.0%와 평균 3.0회 유찰을 감안한 출구전략이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 말소 재확인. 2014~2016년 설정된 근저당과 각각의 후속 말소등기를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 대조하세요.
- 현황 점유 확인. 임차인은 확인되지 않지만, 실제 점유자와 인도 일정은 입찰 전에 현장에서 확인해야 합니다.
- 노후도 점검. 1978.01.30. 준공 건물인 만큼 누수·배관·창호·난방·내부 마감 상태를 확인하고 수선 부담을 응찰가에 반영하세요.
- 1층 특성 반영. 같은 면적의 실거래는 2층·4층·5층 사례입니다. 1층의 채광·소음·사생활 여건을 직접 확인해야 합니다.
- 환금 기간 보수적 산정. 50세대 규모, 평균 유찰 3.0회, 매각률 25.0%를 감안해 단기 매도보다 보유 기간이 길어질 가능성을 검토하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당과 낙찰 후 부담에 영향을 줄 수 있는 항목을 관리주체와 법원 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 승부처는 노후도와 환금성
이 사건은 오래된 선순위 근저당이 다수 보여 처음에는 복잡해 보이지만, 후속 말소등기를 연결하면 결론은 단순합니다. 2018.07.26. 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 모두 소멸합니다. 임차인도 없어 인수액은 0원입니다.
가격도 감정가 87,000,000원 단계와는 판단이 달라졌습니다. 3회 유찰된 실질취득액 38,976,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 82,000,000원의 47.5%로, 권리와 가격만 보면 매력적인 구간입니다. 다만 1978.01.30. 준공·50세대·1층·매각률 25.0%라는 조건 때문에 싸게 취득하는 것과 쉽게 되파는 것은 별개의 문제입니다. 권리는 합격, 가격도 유리하지만, 최종 응찰가는 내부 수선비와 보유 기간을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
