광주지방법원 2023타경76809. 광주 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 13층 1305호 오피스텔입니다. 감정가는 124,000,000원이지만 19회 유찰되며 최저매각가는 1,565,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 1.26%에 불과하지만, 이 물건의 가격은 최저가만으로 계산할 수 없습니다. 임차인 유하영의 전입일은 2023.01.02로 말소기준인 2023.09.13 강제경매개시결정보다 앞서며, 보증금 100,000,000원에 대한 대항력이 인정된 구조입니다.
임차인은 배당요구를 했지만 확정일자가 없고 우선변제권이 없어, 현재 최저가 기준 예상배당은 0원입니다. 결국 미배당 보증금 100,000,000원이 그대로 매수인에게 승계됩니다. 낙찰가 1,565,000원을 더하면 실제 부담은 101,565,000원입니다. 이후 최저가가 1,252,000원이나 1,001,600원으로 낮아져도 총부담은 각각 101,252,000원과 101,001,600원으로 소폭만 줄어듭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경76809 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로 202, 13층 1305호 (금남로4가, 로머스파크주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현재 주거용 오피스텔로 활용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 4층 / 지상 25층 업무시설 내 13층 1305호 |
| 소유자 | 김시윤 · 거래가액 131,410,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 1,565,000원 (19회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 명성종합건설 / 265,960,309원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소권리보다 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.09.13 접수된 강제경매개시결정입니다. 이후 설정된 현대카드 가압류 14,165,439원과 신한은행 가압류 80,308,040원은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 유하영의 전입일은 2023.01.02로 말소기준보다 앞섭니다. 후순위 가압류가 지워진다는 사실과 별개로, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자가 부담합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유하영 | 전부 | 2023.01.02 | 100,000,000원 | 2023.09.27 | 있음 | 없음 | 전액 인수 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 1억 원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 물건에서는, 최저가 하락분만큼 총부담이 크게 줄지 않습니다. 이 사건은 회차가 내려갈수록 낙찰대금은 줄지만, 매수인이 인수할 보증금 100,000,000원은 그대로입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 19회 유찰 | 1,565,000원 | 100,000,000원 | 101,565,000원 | 359,296,958원 |
| 20회 유찰 시 | 1,252,000원 | 100,000,000원 | 101,252,000원 | 359,604,324원 |
| 21회 유찰 시 | 1,001,600원 | 100,000,000원 | 101,001,600원 | 359,850,217원 |
현재 회차에서 21회 유찰 시나리오까지 최저가는 563,400원 낮아지지만, 실질취득비용도 정확히 같은 563,400원만 줄어듭니다. 따라서 감정가 대비 최저가율 1.26%만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 비교해야 할 숫자는 최저가가 아니라 보증금 인수를 포함한 101,565,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,565,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 428,170원 |
| 인수. 임차인 유하영 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주식회사 명성종합건설 | 265,960,309원 | 1,136,830원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 14,165,439원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사신한은행 | 80,308,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총청구액 360,433,788원 중 예상배당은 1,136,830원이며, 미배당액은 359,296,958원입니다. 임차보증금 100,000,000원은 매각대금 배당 밖에서 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주중앙초등학교 남서측 인근의 노선 상가지대로, 주변에 근린생활시설과 업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 광주도시철도 1호선 금남로4가역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 현재 주거용 오피스텔로 활용 중입니다.
- 건물·설비. 지하 4층·지상 25층 철근콘크리트구조 건물로 승강기, 위생·급배수, 화재탐지, 옥내소화전, 도시가스 바닥난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 북동측으로 왕복 6차선 도로에 접하며, 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 19회 유찰된 기록 자체가 응찰 수요와 권리 부담에 대한 시장의 강한 경계 신호입니다. 최저가가 낮아도 매수자금은 약 1억 원이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 계산 기준. 최저가가 아니라 응찰가와 임차보증금 100,000,000원을 합친 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
- 보증금 반환자금. 낙찰대금 외에 임차보증금 반환용 100,000,000원을 별도로 확보해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 유하영의 전입 유지 여부, 실제 점유 상태, 보증금 지급자료와 임대차계약서 원본을 확인해야 합니다.
- 명도 조건. 대항력 있는 임차인은 단순 인도명령만으로 해결되지 않을 수 있으므로 보증금 반환과 동시이행 구조를 전제로 협의해야 합니다.
- 시세 조사. 주거용 오피스텔의 최신 매매·임대 거래와 관리비, 공실률을 직접 조사해 실질취득비용 101,565,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 다회 유찰 원인. 19회 유찰이 권리 부담 외에 건물 상태, 관리비, 점유 문제, 거래 수요와 연관되는지 현장조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “156만 원에 낙찰받아도 156만 원짜리가 아니다”
이 사건은 최저매각가가 감정가의 1.26%까지 내려왔지만, 가격이 거의 사라진 물건이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 100,000,000원이 배당되지 않아 매수인에게 그대로 넘어오기 때문입니다. 현재 회차의 실질취득비용은 101,565,000원이며, 두 차례 더 유찰돼도 101,001,600원입니다. 최저가가 내려갈수록 인수액의 비중만 커질 뿐, 총부담은 약 1억 원에 고정됩니다.
후순위 가압류가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 이 물건의 핵심은 소멸권리가 아니라 살아남는 임차보증금입니다. 19회 유찰 기록과 시세 검증의 부재까지 감안하면, 낮은 최저가만으로 접근할 사안이 아닙니다. 최저가는 1,565,000원, 실질취득은 101,565,000원. 두 숫자를 분리해서 보는 순간 판단이 왜곡됩니다.
