421,075,000원
광주지방법원 2024타경2065. 광주광역시 광산구 월계동 781-10의 토지와 4층 건물로, 감정 이용상태는 1층 계단실, 2층~4층 다가구주택입니다. 토지는 235.0㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 건물 소유자는 등기부 기준 양건석이며, 현재 경매 신청채권자는 주식회사 광주은행, 청구액은 127,692,334원입니다.
표면상 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 751,917,340원에서 최저가 421,075,000원으로 내려온 감정가 56%입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 낮아질수록 자동으로 매력도가 높아지는 유형이 아닙니다. 말소기준보다 빠른 가등기와 대항력 임차인 보증금 미상 때문에 매수인의 실질 부담을 최저가만으로 계산할 수 없고, 실거래 시세 자료도 없어 가격 메리트 자체를 확인할 근거가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경2065 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계동 781-10 · 광주광역시 광산구 월계로 46-13 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 1층 계단실 · 2층~4층 다가구주택 |
| 토지 | 235.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2005.08.30. |
| 소유자 | 양건석 |
| 감정가 / 최저가 | 751,917,340원 / 421,075,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 광주은행 / 127,692,334원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 온 권리가 핵심
말소기준권리는 2016.08.04. 설정된 주식회사광주은행 근저당권 148,800,000원입니다. 그 이후의 국세 압류, 현재 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 수원시 압류와 후순위 전세권·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 말소기준 이전 권리가 이미 존재하므로, 후순위 권리의 소멸만 보고 “인수 0원”으로 결론 내릴 수 없습니다.
② 임차·점유 현황 — 최향란 보증금이 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정성환 | 101호 | 2021-12-23 | 미상 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도형 | 301호 | 2022-06-13 | 2022-05-17 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 원영심 | 302호 | 2020-03-30 | 2020-03-30 | 155,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최향란 | 102호 | 2016-05-12 | 2018-07-31 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박찬규 | 201호 | 2022-01-18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유나(개명전이진희) | 203호 | 2022-06-21 | 2022-05-31 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤 | 301호 | 2019-06-24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조원영 | 401호 | 2019-07-17 | 2022-06-23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서지수 | 302호 | 2020-03-30 | 2018-07-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안태식 | 303호 | 2018-07-31 | 2018-07-31 | 41,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 채유석 | 304호 | 2022-07-06 | 2022-06-23 | 95,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 알수없음 | 주거 | 2019-06-24 | 2019-06-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
반면 정성환·김도형·원영심·박찬규·이유나·김윤·조원영·서지수·안태식·채유석 등의 전입은 말소기준 이후여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 여러 임차인의 우선변제 여부가 확정돼 있지 않고, 보증금 자체가 미상인 점유자도 있어 실제 배당표는 원본 배당요구·확정일자·소액임차인 여부를 대조해야 합니다.
③ 배당 시뮬레이션 (현재 최저가 421,075,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,610,750원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 148,800,000원 | 148,800,000원 |
| 2. 전세권 · 강덕창 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 전세권 · 을구 17-1번 | 미상 | 0원 |
| 4. 전세권 · 곽예지 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,664,250원 |
제공된 배당 계산에서는 채권총액 348,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 65,664,250원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세의 당해세 여부, 임차인 최우선변제 및 선순위 가등기·대항력 임차인 인수 문제는 별도로 확인해야 하므로 이 표의 “미배당 0원”과 “매수인 인수 0원”을 최종 실질취득비용으로 해석하면 안 됩니다.
④ 가격 판단 — 56%라고 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제공돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 매수인이 승계할 가능성이 있는 선순위 권리의 금액이 확정되지 않아, 실질취득비용을 421,075,000원만으로 볼 수도 없습니다.
⑤ 위반건축물·제시외 건물 — 권리 외의 실물 리스크
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 건물 ‘ㄱ’을 101호로 하여 임대 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 2층·3층 대수선 위반과 1층 주차장에 주택 등 77.89㎡ 증축 사항이 기재돼 있습니다.
- 이행강제금. 2004년 부과금 3,442,000원이 2024.10.23. 광산구청 사실조회 회신에 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트 4층 건물이며 사용승인일은 2005.08.30.입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 천곡중학교 서측 인근으로, 단독주택·다가구주택·소규모 상가가 주를 이루는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 국가산업단지·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 토지. 면적 235.0㎡, 공시지가 543,900원/㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 세로장방, 소로한면입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·효력 확인. 2015.05.12. 강덕창 가등기의 담보가등기 여부와 본등기 가능성, 매수인 인수 범위를 등기원인·계약서·매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 최향란 보증금 확인. 말소기준보다 빠른 2016.05.12. 전입이고 대항력 있음으로 판정돼 있으므로 보증금과 반환 여부 확인 없이는 입찰가 상한을 계산할 수 없습니다.
- 우선매수권 확인. 이유나·정성환·채유석·김도형의 전세사기피해자 우선매수권 행사 여부가 외부 낙찰 가능성을 직접 좌우합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 배당순위가 달라지고 후순위 배당이 감소할 수 있습니다.
- 임차인 배당요구 확인. 보증금 미상 점유자와 우선변제 여부 미상 임차인이 있으므로 배당요구종기와 확정일자 원본을 대조해야 합니다.
- 위반건축물 비용 확인. 대수선 위반·77.89㎡ 증축과 이행강제금 관련 현재 상태 및 추가 부과 가능성을 관할청에 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘인수 범위’가 먼저다
이 물건의 최저가는 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 그러나 현재 자료만으로는 그 숫자를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 강덕창 가등기가 데이터상 매수인 인수로 분류돼 있고, 최향란은 대항력은 있으나 보증금이 미상입니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권 4명, 국세·지방세 압류, 위반건축물과 제시외 건물까지 겹칩니다.
따라서 이 사건의 순서는 “421,075,000원이 싼가?”가 아니라 “가등기가 무엇인지, 최향란에게 얼마가 남아 있는지, 우선매수권 행사가 가능한지”를 먼저 확정하는 것입니다. 그 세 가지가 정리되지 않는 한 실질취득액은 계산할 수 없고, 외부 응찰자의 낙찰 가능성도 일반 경매와 다릅니다. 가격보다 권리 확인이 선행돼야 하는 고위험형입니다.
