광주지방법원 2024타경4887. 화순군 도곡면 쌍옥리의 토지와 동·식물관련시설이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 현황 창고 및 사무실로 이용되고 있으며 사무실은 공실로 조사됐습니다. 등기상 말소기준은 2017.02.09. 농협은행주식회사 근저당권 220,800,000원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현황조사에 나타난 태정기초건설 주식회사. 정순태의 전입일 2021.12.20.도 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
다만 이 사건은 등기 순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 쌍옥리 263-8 지상 목록5 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있고, 감정평가서상 목록5의 부속건물 40㎡와 제시외 건물 5-3의 2㎡는 매각외 타인 소유 토지인 쌍옥리 263-8 지상에 소재합니다. 여기에 농지취득자격증명과 원상복구 조건, 별도 유치권 신고까지 있어 현재 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 안전한 할인매수라 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경4887 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 도곡면 쌍옥리 263-7 · 쌍옥리 263-7, 264, 263-8 · 천태로 1132 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 동·식물관련시설 · 현황 창고 및 사무실(공실) 등 |
| 현재 소유자 | 최석환 2분의 1 · 최은효 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 640,470,800원 / 229,546,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 관련 청구 | 168,248,084원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.09. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 220,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘법정지상권·현장 권리’가 핵심
말소기준은 2017.02.09. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2024.08.12.에는 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2023.08.02. 광주세무서 압류는 2023.09.20. 이미 말소됐고, 2024.06.11. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 접수됐습니다.
② 임차·점유 조사 — 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 태정기초건설 주식회사. 정순태 | 알수없음. | 2021.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일 2021.12.20.은 말소기준 2017.02.09.보다 뒤입니다. 따라서 조사된 점유관계는 대항력 없음으로 판단됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 금액 자체를 임의로 추정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 대비 35.84%, 그러나 시세 할인으로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 229,546,000원으로 감정가 640,470,800원의 35.84% 수준입니다. 이미 4회 유찰된 상태입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,546,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,013,644원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 220,800,000원 | 220,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,732,356원 |
현재 회차에서는 배당 계산상 근저당 채권최고액 220,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 4,732,356원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 특수조건 — 이 사건의 실제 승부처
- 법정지상권. 쌍옥리 263-8 지상 목록5 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 타인 소유 토지. 목록5의 부속건물 40㎡ 및 제시외 건물 5-3의 2㎡가 매각외 타인 소유 토지인 쌍옥리 263-8 지상에 소재합니다.
- 농지취득자격증명. 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 원상복구 조건. 2024.09.12. 도곡면 사실조회회신에 따르면 목록1,2는 원상복구 계획서 제출 또는 원상복구 후 농지취득자격증명 발급이 가능하고, 계획서 제출 후 미이행하면 원상복구명령이 가능하다고 회신됐습니다.
- 지목과 현황 차이. 목록1은 공부상 답, 목록2는 전이나 현황은 축사건부지 등으로 이용 중입니다.
- 유치권 신고. 2024.09.02. 윤재권이 목록5에 대해 공사대금 14,578,700원의 유치권신고서를 제출했으나 성립 여부는 불분명합니다. 신청채권자는 감정평가 및 현황조사 당시 조사되지 않았다는 이유로 유치권 배제신청서를 접수했습니다.
- 매각 제외. 지상 저온저장고 1동은 매각 제외이며, 목록3·4 지상의 수목도 매각에서 제외됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 화순군 도곡면 쌍옥리 ‘옥계마을’ 동측 인근에 위치하며, 지방도변 자연마을·농경지·소규모 점포 등이 있는 농촌지대입니다.
- 교통. 인접 및 근접하여 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건물은 동·식물관련시설로서 현황 창고 및 사무실 등으로 이용되고 있고, 사무실은 공실입니다.
- 구조. 일반철골구조 판넬지붕 단층 및 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물이며 기본적인 위생설비가 있고 사무실 건물에는 난방시설이 있습니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고 일부 토지는 접도구역에 저촉됩니다.
- 토지 정보. 확인된 토지 정보는 599㎡, 지목 답, 토지이용상황 전축사, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 25,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 263-8 토지 권원 확인. 목록5 관련 건물과 타인 소유 토지의 위치관계, 토지사용권원, 법정지상권 성립요건을 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 농취증 선확인. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 발급 가능성과 요구되는 원상복구 계획을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 유치권 실체 확인. 윤재권의 공사대금 14,578,700원 유치권 신고와 신청채권자의 배제신청을 함께 검토하고 실제 점유·공사내역·채권 발생 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 대상 경계 확인. 저온저장고 1동, 목록3·4 수목, 타인 토지 위 건축물 부분을 현장에서 구분해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현황조사상 전입자는 대항력이 없지만 사용 부분과 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유·명도관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 최저가가 감정가의 35.84%까지 내려왔지만 실거래 시세가 없어 단순 할인율만으로 적정 낙찰가를 정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 회신을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 조건을 먼저 해결해야 하는 물건”
현재 최저가는 229,546,000원으로 감정가 640,470,800원의 35.84%까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 조사된 점유자의 전입일 역시 말소기준 이후라 임차보증금 승계형 물건도 아닙니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다.
하지만 실제 판단을 좌우하는 것은 다른 곳에 있습니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명한 263-8 토지 문제, 농지취득자격증명과 원상복구 조건, 14,578,700원 유치권 신고, 매각 제외 건물·수목이 동시에 존재합니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가를 시장가보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 “등기상 인수는 0원, 그러나 현장·토지사용 리스크는 상당한 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 가격보다 먼저 해결해야 할 것은 권원과 농취증, 유치권의 실체입니다.
