광주지방법원 2024타경6067. 광주 북구 연제동 첨단리채비즈타워지식산업센터 6층 에이-601호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 감정가 793,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 355,264,000원입니다. 감정가 대비 비율은 44.8%입니다.
등기상 핵심은 명확합니다. 2023.04.07. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 채권최고액 636,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 김현주·김예진 명의 근저당권, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어지지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 점유관계는 등기만큼 단순하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경6067 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 첨단연신로 45, 6층 에이-601호 (연제동, 첨단리채비즈타워지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 · 15층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 양부림 |
| 감정가 / 최저가 | 793,000,000원 / 355,264,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 544,224,995원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 공장(지식산업센터) |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2023.04.07. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 636,000,000원이고 채무자는 양부림입니다. 이후 2024.03.12. 김현주 300,000,000원, 2024.03.14. 김예진 300,000,000원의 근저당이 설정됐으며, 2025.08.19. 임의경매개시결정과 2025.11.10. 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 이 부분이 핵심 확인사항
| 성명 / 명칭 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 다정글로벌 | 알수없음 | 2023.05.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 다정글 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 양부림 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 다정글로벌은 2023.05.15. 전입으로, 말소기준권리인 2023.04.07.보다 늦어 대항력이 없습니다. 문제는 나머지 두 기록입니다. ‘다정글’과 ‘양부림’은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 양부림은 등기부상 소유자·채무자와 동일한 이름이라 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기록돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 355,264,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,773,696원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 636,000,000원 | 349,490,304원 |
| 2. 근저당 · 김현주 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김예진 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 채권액은 1,236,000,000원이고 현재 회차 예상 채권자 배당액은 349,490,304원, 미배당은 886,509,696원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (44.8%) | 355,264,000원 | 349,490,304원 | 886,509,696원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (35.84%) | 284,211,200원 | 279,432,243원 | 956,567,757원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (28.67%) | 227,368,960원 | 223,385,795원 | 1,012,614,205원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 44.8%인 355,264,000원입니다. 4회 유찰 시 284,211,200원, 5회 유찰 시 227,368,960원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 제공되지 않았습니다. 특히 지식산업센터는 일반 주거용 집합건물과 수요·환금 구조가 다르므로 단순 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 일련번호 가)~다)는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 본건은 15층 건물 중 6층 에이-601호입니다.
- 주변 환경. 광주광역시 북구 신용동 행정복지센터 남동측 인근이며, 중소규모 공장이 소재하는 산업단지입니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 남측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 북동측·서측에 차량진입로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 일반공업지역 · 공장용지 · 토지면적 13,287.1㎡ · 공시지가 323,600원/㎡입니다.
- 규제. 산업육성구역·연구개발특구·국가산업단지·비행안전제3구역(전술)·일반공업지역에 포함되고, 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 설비. 공동위생설비·급배수설비·승강기설비·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. ‘다정글’과 ‘양부림’의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 기준으로 점유 관계를 다시 대조해야 합니다.
- 양부림 관계 확인. 양부림은 등기상 소유자·채무자와 동일한 이름으로 주거 점유 기록에 나타납니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 기록된 만큼 실제 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 다정글로벌과 다정글 구분. 주식회사 다정글로벌은 전입일이 2023.05.15.로 확인돼 대항력이 없지만, 별도 기록인 ‘다정글’은 전입일·보증금이 미상입니다.
- 공장 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 공장입니다. 실제 사용 가능 업종과 산업단지 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 355,264,000원이 시세 대비 저렴한지 별도 검증이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행·김현주·김예진 근저당에는 에이-602호·에이-603호 등 공동담보가 기재돼 있습니다. 공동담보 관계와 배당 영향을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 명확, 점유와 가격은 미완성”
이 사건의 등기 권리분석 자체는 비교적 선명합니다. 2023.04.07. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당권·경매개시결정·압류는 모두 소멸합니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 결론을 ‘안전’으로 끝내기에는 두 가지가 남습니다. 첫째, ‘다정글’과 ‘양부림’은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 둘째, 감정가 793,000,000원에서 3회 유찰되어 355,264,000원까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없어 44.8%라는 할인율 자체를 시세 메리트로 바꿔 읽을 수 없습니다.
등기 권리는 통과, 점유관계와 시장가격은 추가 확인. 세 차례 유찰된 공장형 지식산업센터라는 특성까지 감안하면, 입찰 전 승부처는 ‘말소 여부’보다 미상 점유자의 실제 지위와 적정 시세 확인입니다.
