광주지방법원 2024타경7251. 나주시 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-111호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 류동기 씨가 2022년 11월 거래가 317,303,000원에 취득한 뒤 같은 날 천지농업협동조합 앞으로 채권최고액 933,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이어 주식회사영진디엔시 앞으로 144,000,000원의 후순위 근저당권이 설정됐습니다.
말소기준권리는 2022년 11월 16일 천지농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 영진디엔시 근저당권과 2024년 9월 13일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 두 근저당권 모두 씨-112호·씨-113호·씨-114호와 함께 공동담보로 잡혀 있어, 등기상 채권최고액 전체를 이 씨-111호 한 호실의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경7251 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층 씨-111호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 류동기 (2022.11.16. 거래가 317,303,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 71,796,000원 (6회 유찰, 감정가의 22.94%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 810,921,562원 |
| 매각기일 | 2026.05.28 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
선순위 근저당권의 채권최고액은 933,600,000원이고 신청채권자의 청구액은 810,921,562원입니다. 그러나 이 근저당권은 씨-111호 외에 씨-112호·씨-113호·씨-114호도 공동담보로 묶고 있습니다. 후순위 영진디엔시 근저당권 역시 같은 4개 호실을 공동담보로 두고 있어, 본건 배당액과 전체 채권액 사이의 큰 차이는 매수인 인수 문제가 아니라 담보권자 측 미회수 채권으로 남는 구조입니다.
② 가격 구조 — 감정가의 22.94%여도 시세는 아니다
감정가는 313,000,000원, 6회 유찰된 최저매각가는 71,796,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 22.94%까지 하락했습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 71,796,000원입니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 6회 유찰 기준 | 71,796,000원 | 70,103,672원 | 1,007,496,328원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 57,436,800원 | 56,002,938원 | 1,021,597,062원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 45,949,440원 | 44,722,350원 | 1,032,877,650원 | 0원 |
하지만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 동일 호실이나 유사 지식산업센터의 최근 거래가격, 실제 임대료, 공실기간이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 감정가의 23%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,796,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,692,328원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 933,600,000원 | 70,103,672원 |
| 2. 근저당 · 주식회사영진디엔시 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,077,600,000원 중 예상배당은 70,103,672원이며, 미배당액은 1,007,496,328원입니다. 미배당 채권은 담보권자 측에 남고 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전력공사 본사 남서측 인근에 위치하며, 주변은 업무용·상업용 건물과 아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 씨-111호이며, 외벽은 노출콘크리트패널·징크패널, 창호는 강화유리입니다.
- 설비. 공동 급·배수설비, 위생설비, 승강기, 소방설비, 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 건부지로, 평지이며 공시지가는 535,800원/㎡입니다. 단지 북동측에 차량 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 계획. 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 환금성. 감정가의 22.94%까지 내려오는 동안 6회 유찰됐다는 사실 자체가 재매각 수요와 가격 형성의 불확실성을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 씨-111호의 실제 점유자, 사용 상태, 출입 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임대수익 검증. 현재 임대료·보증금·공실기간을 확인한 뒤 관리비와 취득비용을 반영한 실질 수익률을 계산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 두 근저당권 모두 씨-112호·씨-113호·씨-114호와 공동담보입니다. 공동담보 물건들의 매각·배당 진행상황을 함께 대조하세요.
- 용도 적합성. 감정평가상 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용계획과 해당 호실의 시설·접근성·업무 동선이 맞는지 확인하세요.
- 관리비 확인. 장기 공실이나 미사용 상태였다면 관리비 체납 가능성이 있으므로 관리주체에 공용부분 체납액을 확인하세요.
- 환금성 점검. 6회 유찰 이력을 고려해 대출 가능액과 향후 매각 대상 수요층을 사전에 확인하고 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가가 곧 싼 가격은 아니다”
이 사건은 등기상으로는 비교적 명료합니다. 천지농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원이므로 최저가 기준 실질취득액은 71,796,000원입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 물건의 시장성입니다. 공장으로 이용되는 지식산업센터가 6회 유찰됐고, 임대관계는 미상이며, 비교할 실제 거래가격과 임대수익도 확인해야 합니다. 감정가의 22.94%라는 할인율만으로 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 권리는 소멸형이지만, 가격과 환금성은 검증 전 보류. 점유와 임대수익, 관리비, 자금조달 및 재매각 가능성이 확인될 때 비로소 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.