광주지방법원 2024타경7251. 나주시 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-112호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 류동기 씨가 2022년 거래가액 317,303,000원에 소유권을 취득한 날 천지농업협동조합 앞으로 채권최고액 933,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 주식회사영진디엔시의 채권최고액 144,000,000원 근저당이 추가됐습니다. 최초 근저당이 말소기준권리이며 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부의 복잡성이 아닙니다. 감정가 313,000,000원이 6회 유찰돼 현재 최저가가 71,796,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 가격만 보면 큰 폭으로 낮아 보이지만, 실거래 비교자료가 없고 공장형 지식산업센터는 사용 목적·입주 수요·임대 가능성에 따라 가치 편차가 큽니다. 따라서 “감정가의 22.94%이므로 싸다”는 결론은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경7251 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층 씨-112호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 류동기 (2022.11.16. 거래가액 317,303,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 71,796,000원 (6회 유찰·감정가의 22.94%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 810,921,562원 |
| 매각기일 | 2026.05.28 |
| 임대관계 | 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 모두 소멸형
말소기준은 2022.11.16. 설정된 천지농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사영진디엔시 근저당과 2024.09.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인율보다 6회 유찰의 의미
현재 최저매각가는 71,796,000원으로 감정가 313,000,000원의 22.94%입니다. 다음 회차 시나리오는 7회 유찰 시 57,436,800원, 8회 유찰 시 45,949,440원으로 제시돼 있습니다.
그러나 동일하거나 유사한 물건의 최근 실거래가가 없어 감정가와 최저가만으로 시세 대비 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 특히 이미 6회 유찰됐다는 사실은 시장 참여자들이 감정가뿐 아니라 반복적으로 낮아진 가격에서도 수요·임대·환금성 위험을 크게 평가했을 가능성을 보여줍니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,796,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,692,328원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 933,600,000원 | 70,103,672원 |
| 2. 근저당 · 주식회사영진디엔시 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 1,077,600,000원 중 예상 배당액은 70,103,672원이며, 미배당액은 1,007,496,328원입니다. 채권자의 미배당액은 원칙적으로 매수인 인수액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전력공사 본사 남서측 인근으로, 주변은 업무용·상업용 건물과 아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 중 1층이며, 공동 급·배수·위생·승강기·소방·냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 건부지로, 평지·가로장방형이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
- 계획·규제. 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 환금성. 6회 유찰 이력은 현재 시장에서 매수층이 제한적일 수 있음을 보여주는 핵심 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사용 가능 업종. 공장·지식산업센터로 실제 입주하려는 업종이 건물 및 구역의 입주 조건에 부합하는지 확인해야 합니다.
- 실제 점유. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자 사용 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 공실·임대료. 같은 건물과 인근 지식산업센터의 공실, 실제 임대료, 임대까지 걸리는 기간을 조사해야 합니다.
- 관리비. 미납 관리비와 월 고정 관리비를 확인해 보유비용에 반영해야 합니다.
- 공동담보. 씨-111호·씨-113호·씨-114호의 경매 진행 및 매각 결과가 공동담보 채권 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 비율이 아니라 동일 건물 매물·실거래·임대수익을 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 공동담보 목록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 시장은 여섯 번 외면했다
이 물건의 근저당과 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석만 보면 복잡한 인수형 사건은 아닙니다. 하지만 감정가 3.13억원에서 최저가 7,179.6만원까지 내려오는 동안 6회 유찰됐다는 사실을 더 무겁게 봐야 합니다.
실거래 비교자료가 없고 감정평가상 임대관계도 미상인 공장형 지식산업센터입니다. 따라서 결론은 “권리는 소멸형, 가격 메리트는 미확인”입니다. 낮아진 최저가보다 실제 입주 수요, 공실, 임대료, 관리비와 재매각 가능성을 확인한 뒤에야 응찰 여부를 판단할 수 있습니다.