수원지방법원 2025타경55596. 용인시 기흥구 보정동 더샵 보정애비뉴2단지 303동 6층 601호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 장재원입니다. 2007.12.31 소유권이전 당시 이문철과 장재원이 각 2분의 1 지분으로 등기됐고 거래가액은 825,000,000원이었습니다. 이후 2015.06.23 이문철 지분 전부가 장재원에게 이전됐습니다.
현재 경매의 말소기준권리는 2016.11.01 설정된 송정농업협동조합 근저당권 482,000,000원입니다. 그 뒤의 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권, 경매개시결정, 용인시 압류, 제이비우리캐피탈주식회사 가압류와 송정농업협동조합의 추가 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55596 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보정동 1298 더샵 보정애비뉴2단지 303동 6층601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 건물 중 6층 601호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 장재원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 936,000,000원 / 936,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 478,675,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 실거래 비교면적 | 133.72㎡ · 최근 12건 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 보증금 인수액으로 계산된 금액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계까지 단정하기보다는 입찰 전 현황과 매각물건명세서를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 107.6%
더샵보정애비뉴2단지 동일 면적 133.72㎡의 최근 실거래 12건을 보면, 최근 12개월 평균은 869,916,666원, 최저 거래는 670,000,000원, 최고 거래는 980,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2026.02의 980,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 133.72㎡ | 7 | 980,000,000원 |
| 2026.01 | 133.72㎡ | 2 | 930,000,000원 |
| 2026.01 | 133.72㎡ | 15 | 670,000,000원 |
| 2025.11 | 133.72㎡ | 5 | 900,000,000원 |
| 2025.09 | 133.72㎡ | 14 | 910,000,000원 |
| 2025.09 | 133.72㎡ | 2 | 800,000,000원 |
| 2025.08 | 133.72㎡ | 2 | 840,000,000원 |
| 2025.07 | 133.72㎡ | 8 | 895,000,000원 |
| 2025.07 | 133.72㎡ | 4 | 844,000,000원 |
| 2025.07 | 133.72㎡ | 8 | 920,000,000원 |
| 2025.06 | 133.72㎡ | 3 | 845,000,000원 |
| 2025.06 | 133.72㎡ | 16 | 905,000,000원 |
| 평균 | 133.72㎡ | 12건 | 869,916,666원 |
신건 최저가 936,000,000원은 최근 12개월 평균 869,916,666원의 107.6%입니다. 최신 거래 980,000,000원보다는 낮지만, 최근 12건 평균보다 높은 가격이므로 평균 시세 기준으로는 신건 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 단순히 최고 거래가와 비교해 낮다는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 936,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,760,000원 |
| 2. 근저당 · 송정농업협동조합 | 482,000,000원 | 482,000,000원 |
| 3. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 558,000,000원 | 442,240,000원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 7,030,728원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,047,030,728원 중 예상 배당액은 924,240,000원이며 미배당액은 122,790,728원입니다. 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권과 제이비우리캐피탈주식회사 가압류에서 미배당이 발생하지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보정초등학교 남서측 인근이며 아파트, 단독주택 및 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재합니다. 주거지로서의 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 이용은 보통인 편입니다. 단지 북측·남측 정문과 후문을 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕 15층 아파트 중 6층 601호입니다. 기본 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 소방, 공동현관보안, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 택지개발지구, 철도보호지구, 비행안전제3구역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 3,360,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 더샵보정애비뉴2단지는 423세대, 2004.09.30 준공이며 동일 면적 최근 실거래는 670,000,000원에서 980,000,000원까지 분포합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 107.6%입니다. 권리상 인수 0원만 보고 신건 가격을 싸다고 판단하지 마세요.
- 최근 거래 대조. 최근 평균은 869,916,666원이고 최신 거래는 980,000,000원입니다. 동일 면적 거래 편차가 큰 만큼 개별 호수의 상태·층 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 상황은 매각물건명세서 및 현황조사로 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 122,790,728원이 발생하더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수는 구분해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 748,800,000원, 2회 유찰 시 599,040,000원으로 제시돼 있으므로 현재 신건과 유찰 후 가격을 나눠 검토할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 신중”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2016.11.01 송정농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역도 없고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 신건 최저가 936,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 869,916,666원의 107.6%입니다. 최신 거래 980,000,000원보다 낮다는 사실만으로 신건을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 따라서 결론은 권리상 안전성은 양호하지만, 현재 회차의 가격 메리트는 제한적입니다. 이 사건은 권리보다 응찰 가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 핵심입니다.
