수원지방법원 2025타경57538. 용인 수지구 죽전동 현암마을대우넷씨빌 301동 4층 401호, 동일면적 실거래 비교 기준 83.91㎡ 아파트입니다. 현재 등기부상 소유자는 김경자이고, 2017.09.14. 매매를 원인으로 2017.11.06. 소유권이전이 접수됐으며 당시 거래가액은 379,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.03.13. 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당 619,200,000원입니다. 이 근저당을 기준으로 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건치고 나쁘지 않습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 704,000,000원인데, 동일면적의 최근 12개월 실거래 평균은 741,571,428원이고 최저가는 그 94.9%입니다. 최신 거래는 2026.07. 874,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 추세도 +13.4%로 상승 방향입니다. 전체 12건 평균 705,083,333원만 보면 거의 같은 수준이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57538 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 1003-60 현암마을대우넷씨빌 301동 4층 401호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 비교 기준 83.91㎡ · 15층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김경자 · 2017.11.06. 소유권이전 · 거래가액 379,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 704,000,000원 / 704,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 522,922,659원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 말소기준 | 2025.03.13. 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 · 채권최고액 619,200,000원 |
① 권리 흐름 — 현재 살아 있는 핵심은 SBI 근저당
등기 이력에는 과거 여러 차례의 근저당 설정과 말소가 반복되어 있지만, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.03.13. 에스비아이저축은행 근저당입니다. 직전 칠성새마을금고 근저당 576,000,000원은 같은 날 해지로 말소됐습니다. 이후 2025.08.26. 에스비아이저축은행을 채권자로 임의경매개시결정이 접수됐고, 이 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 741,571,428원, 신건은 94.9%
현암마을대우넷씨빌 동일면적 83.91㎡의 최근 12개월 실거래 7건입니다. 최근 거래에는 477,000,000원부터 874,000,000원까지 가격 편차가 크지만, 평균은 741,571,428원입니다. 현재 최저매각가 704,000,000원은 이 최근 평균의 94.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 83.91㎡ | 8 | 874,000,000원 |
| 2026.04 | 83.91㎡ | 14 | 820,000,000원 |
| 2026.04 | 83.91㎡ | 2 | 477,000,000원 |
| 2026.03 | 83.91㎡ | 3 | 740,000,000원 |
| 2026.02 | 83.91㎡ | 8 | 795,000,000원 |
| 2026.02 | 83.91㎡ | 13 | 760,000,000원 |
| 2025.12 | 83.91㎡ | 9 | 725,000,000원 |
| 평균 | 83.91㎡ | 7건 | 741,571,428원 |
최신 거래는 2026.07. 8층의 874,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 741,571,428원도 전체 12건 평균 705,083,333원보다 높고, 최근 구간 대비 이전 구간의 가격 추세가 +13.4%로 나타납니다. 따라서 이 물건을 단순히 전체 평균과 거의 같은 가격이라고 보기보다, 최근 가격대 아래에서 시작하는 신건으로 보는 쪽이 데이터 흐름에 더 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 704,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,440,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 619,200,000원 | 619,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,360,000원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 9,440,000원과 에스비아이저축은행 619,200,000원을 배당한 뒤 75,360,000원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 704,000,000원 | 0원 | 75,360,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 563,200,000원 | 64,032,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 450,560,000원 | 175,545,600원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 용인시 수지구 죽전동 이마트 북측 인근. 주변에 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 백화점, 근린생활시설, 관공서, 공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 죽전역이 있어 대중교통 이용은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 단지. 현암마을대우넷씨빌 · 119세대 · 2000.10.13. 준공.
- 건물. 철근콘크리트 라멘조 경사슬라브지붕 15층 아파트 중 4층 401호이며 개별난방, 승강기, 공동현관보안, 지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역. 토지 공시지가는 2,850,000원/㎡이고 토지면적은 4,572.0㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역 등이 포함되며 감정요항에는 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시 없음, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 별도로 확인된 임차인은 없지만 감정요항은 임대관계를 미상으로 기재합니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2025.03.13. 을구 23번 에스비아이저축은행 근저당이 기준이며, 같은 날 을구 22번 칠성새마을금고 근저당은 말소됐습니다.
- 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 705,083,333원보다 최근 12개월 평균 741,571,428원과 최신 거래 874,000,000원, 추세 +13.4%를 우선해서 가격 상한을 판단하는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
- 낮은 거래도 확인. 같은 83.91㎡에서 2026.04. 2층 477,000,000원 거래가 있어 거래 편차가 큽니다. 층·상태 차이를 포함해 개별 호수 가격을 확인해야 합니다.
- 규제 시점 확인. 감정요항에 적힌 토지거래계약 허가구역 기간은 2026.08.25까지이고 매각기일은 2026.09.11입니다. 입찰 시점의 실제 적용 여부는 원문 고시와 관계 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0, 가격은 최근 평균 아래”
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2025.03.13. 에스비아이저축은행 근저당이 말소기준이고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 신건 704,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 741,571,428원의 94.9%로, 최신 거래 874,000,000원보다 낮습니다. 최근 가격 추세도 +13.4%라 전체 평균만 보고 “시세와 비슷하다”고 평가하는 것보다 최근 시세 기준의 가격 메리트를 인정하는 편이 타당합니다.
다만 같은 면적 거래가 477,000,000원부터 874,000,000원까지 넓게 형성돼 있고, 감정요항상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리 구조와 최근 시세는 양호, 점유관계와 개별 호수 가격 확인은 필수입니다.
