수원지방법원 2025타경57619. 화성시 반송동 센트럴시티오피스텔 10층 1006호입니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔로 확인됩니다. 현재 소유자는 정봉훈이며 2014.08.11 매매로 173,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 선언된 말소기준은 2025.07.24 화성시 압류입니다. 이후 2025.08.29 강제경매개시결정과 2025.10.21 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 결론내리면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서상 이선혜가 확인되고, 전입일은 2022.06.14, 확정일자는 2022.03.28입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금이 확인되지 않으므로 매수인이 실제로 얼마를 승계할 수 있는지 계산할 수 없습니다. 따라서 아래 배당 시뮬레이션의 “매수인 인수 0원” 값을 그대로 권리결론으로 사용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57619 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 10층 1006호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 노작로 175 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 24층 건물 내 10층 1006호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 정봉훈 (2014.08.11 소유권이전, 거래가액 173,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이선혜 / 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 국민은행 근저당, 삼성화재 근저당 및 정두영 전세권은 모두 이미 말소됐습니다. 현존 경매구조의 기준은 2025.07.24 화성시 압류이며, 이후 강제경매개시결정과 추가 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리보다 점유 임차인 이선혜입니다. 전입일이 기준일보다 빠르고 확정일자도 존재하지만 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·승계금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선혜 | 2022.06.14 | 2022.03.28 | 미상 | 가능·확인필요 | 미상 | 금액 미상 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없이 ‘2억이 싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 또는 최저가 200,000,000원만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 임차보증금이 확인되지 않아, 최저가와 별도로 매수인이 부담할 수 있는 승계액까지 확정해야 실제 취득원가가 나옵니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,600,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 이선혜 | 209,000,000원 | 196,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권 209,000,000원 중 196,400,000원이 배당되고 12,600,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금 자체가 미상이므로 이 표의 매수인 인수 0원 값을 실제 권리 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔이며, 토지는 오피스텔 및 근린생활시설 복합건물의 부지로 이용중입니다.
- 입지. 화성시 반송동 석우중학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·상가·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 동측과 서측으로 각각 왕복 6차선·4차선 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·지역난방·소화전·승강기·지하주차장 설비가 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 토지 공시지가는 7,315,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이선혜의 보증금 액수를 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득원가를 확정하지 마세요.
- 배당요구 확인. 우선변제권 행사 여부와 실제 배당 범위를 확인해야 미배당 보증금의 승계 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일인 여부. 신청채권자와 점유 임차인 이름이 모두 이선혜로 나타납니다. 관계인 여부와 채권 발생원인을 원본에서 대조하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.05 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록·임대관계의 현재 상태를 원본으로 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 최저가 200,000,000원을 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 유찰 후에도 총원가 재계산. 1회 유찰 160,000,000원, 2회 유찰 128,000,000원으로 내려가더라도 임차보증금 승계가 있다면 실질취득원가는 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차보증금·배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 임차보증금 확인이 먼저”
이 물건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 전입일 2022.06.14인 이선혜의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다. 신청채권자와 점유 임차인이 동일한 이름으로 나타나는 점까지 겹쳐, 신건 200,000,000원이 싸냐 비싸냐를 논하기 전에 임차보증금·배당요구·채권관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류, 권리 확인 우선입니다.
