수원지방법원 2025타경57640. 경기도 화성시 영천동 873-5 ‘동탄역 센테라아이티타워2’ 지1층 비102호입니다. 공부상 용도는 지식산업센터이고, 감정평가 이용상태에도 지식산업센터로 기재되어 있으며 기준시점 현재 “Way Gate” 간판이 확인됩니다. 소유자는 왕용준으로, 2021.02.19 거래가액 387,698,750원으로 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 기준점은 같은 날 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 372,000,000원이며, 이후 토스뱅크 가압류·임의경매개시결정·국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인 정미영도 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있어, 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57640 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 873-5 동탄역 센테라아이티타워2 지1층비102호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 공부상 지식산업센터 · 지1층 비102호 |
| 소유자 | 왕용준 · 단독소유 · 2021.02.19 거래가액 387,698,750원 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 403,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 341,257,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 사용승인일 | 2020.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.02.19 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 토스뱅크 가압류는 2024.07.01, 경매개시결정은 2025.09.02, 국의 압류는 2026.08.18로 모두 그 이후입니다. 등기 자료상 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 종전 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소되어 있고, 현재 소유자는 왕용준입니다.
② 임차인 — 후순위 전입, 매수인 승계 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정미영 | 센테라IT타워2차 1동 지하1층 102호 129.6000㎡ | 10,000,000원 / 700,000원 | 2022.03.24 | 2026.04.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정미영의 보증금은 10,000,000원, 월세는 700,000원이며, 2026.04.24 배당요구가 접수되어 있습니다. 전입일 2022.03.24는 말소기준인 2021.02.19보다 늦으므로 자료상 대항력 없음입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두되, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가는 403,000,000원, 최저매각가도 403,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 403,000,000원입니다.
다만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 가격 수준을 검증할 거래자료가 없습니다. 따라서 감정가가 곧 시세라고 보거나, 신건 최저가만 보고 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 2021.02.19 소유권 취득 당시 등기상 거래가액 387,698,750원이 존재하지만, 이를 현재 시세의 대용으로 사용할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 403,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,430,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 31,728,211원 | 24,570,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 403,728,211원 중 예상 배당액은 396,570,000원이고, 미배당은 7,158,211원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 다원중학교 서측 인근으로, 주변에는 지식산업센터·아파트단지·상업업무용건물이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 공부상 지식산업센터이며 기준시점 현재 “Way Gate” 간판이 확인됩니다. 건물은 라멘조 평지붕 13층 건물 내 지1층 비102호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·주차장설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,782.8㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 준주거지역에 해당합니다. 공시지가는 1,880,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 광로, 남측으로 중로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))·벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 정미영의 전입일 2022.03.24, 보증금 10,000,000원, 월세 700,000원 및 배당요구일 2026.04.24를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부와 실제 배당관계를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 배당 확인. 2026.08.18 국의 압류가 있고, 현재 배당 시뮬레이션은 당해세를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 세금 우선순위를 확인하세요.
- 지식산업센터 이용 확인. 공부상 지식산업센터이고 현재 “Way Gate” 간판이 있으므로 실제 점유·영업 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 403,000,000원이 적정한지 동일 건물·동탄2지구 지식산업센터의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 열려 있다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.02.19 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명인 정미영도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 최저매각가 403,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격이고, 이를 현재 실거래와 비교할 자료가 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리분석은 통과, 가격은 추가 검증”으로 정리하는 것이 맞습니다. 인수 0원이라는 장점만으로 가격 가점을 주기보다는, 지식산업센터 지하층의 실제 거래·임대수요와 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 편이 합리적입니다.
