수원지방법원 2025타경57694. 화성시 남양읍 남양리 남양뉴타운양우내안애아파트 102동 3층 304호입니다. 등기 흐름의 기준점은 2016.05.10 하나은행 근저당권 200,400,000원입니다. 그 뒤의 오케이저축은행 근저당권 240,000,000원과 제이비우리캐피탈·예가람저축은행의 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸합니다.
권리의 순서는 비교적 분명합니다. 다만 이 사건은 “등기 후순위 권리가 소멸한다”는 사실과 “점유·임차 문제가 전혀 없다”는 판단을 구분해야 합니다. 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 적었고, 거주자의 프라이버시·이해관계인 부재·잠금장치 등으로 자세한 내부조사가 불가능했다고 기재했습니다. 따라서 확인된 임차인은 없지만 실제 점유·임대차 관계는 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57694 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2299 남양뉴타운양우내안애아파트 102동 3층304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방, 주방, 거실, 화장실, 발코니 등으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 공동주택 제102동 제3층 제304호 |
| 소유자 | 조재영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 398,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 213,614,124원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.05.10 설정된 하나은행 근저당권 200,400,000원입니다. 2022.06.27 오케이저축은행 근저당권 240,000,000원, 2025년의 두 가압류, 2025.09.03과 2026.05.28의 임의경매개시결정은 모두 그 이후에 설정·등기된 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검증 — 신건 398,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 398,000,000원인 신건입니다. 단지 정보는 남양뉴타운양우내안애1차, 398세대, 준공일 2016.01.20로 확인됩니다.
다만 동일 조건의 실거래 가격 표본이 확인되지 않아, 현재 최저가 398,000,000원이 최근 시세보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 결론을 내리지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 398,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,372,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 200,400,000원 | 200,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 240,000,000원 | 191,228,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 47,954,303원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 예가람저축은행 | 50,428,391원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 538,782,694원 중 채권자 예상배당은 391,628,000원이며, 현재 회차 예상 미배당액은 147,154,694원입니다. 집행비용은 6,372,000원으로 추정되어 있고, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대양초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트와 근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 아파트 주차장까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 대로3류(폭 25m~30m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역, 평지의 사다리형 아파트부지이며 공시지가는 1,020,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으며, 허가대상자는 외국인 등입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수, 승강기, 난방, 지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 남양뉴타운양우내안애1차는 398세대이며 준공일은 2016.01.20입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 확정일자, 보증금 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 프라이버시 문제·이해관계인 부재·잠금장치 등으로 내부구조와 하자 유무를 구체적으로 확인하지 못한 평가입니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 398,000,000원과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격 자료가 확인되지 않으므로 별도의 최근 거래 확인이 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 오케이저축은행 일부와 두 가압류가 미배당되지만, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 회차 변화. 1회 유찰 시 매각가 318,400,000원, 2회 유찰 시 254,720,000원이며 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·점유관계와 실제 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 점유와 가격은 확인 필요”
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2016.05.10 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 오케이저축은행 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리분석의 마지막 단계는 아직 남아 있습니다. 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 내부 상세조사에도 제한이 있었다는 점 때문에, 실제 점유·임차관계를 확인하지 않은 채 “완전히 깨끗하다”고 단정할 수는 없습니다. 가격 역시 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아, 신건 398,000,000원의 가격 메리트는 판단을 보류해야 합니다. 등기 순위는 합격, 점유 확인과 가격 검증은 필수가 이 사건의 결론입니다.
