수원지방법원 2025타경57922. 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 빌폴라리스 에이동 302호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김진혁은 2022.08.05. 매매를 원인으로 거래가액 199,000,000원에 취득했고, 2022.09.06. 민간임대주택 부기등기가 기재됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 2024.05.28. 등기된 정고은의 주택임차권입니다.
정고은은 임대차계약일 2022.07.23., 확정일자 2022.08.03., 주민등록·점유개시일 2022.08.19., 임차보증금 199,000,000원으로 등기돼 있습니다. 경매개시결정은 2025.09.17.이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다. 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사하지만, 신건 매각가 191,000,000원 가정에서도 집행비용을 빼면 보증금 전액을 받지 못해 11,474,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57922 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 183 빌폴라리스 에이동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 포곡읍 포곡로141번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 제3층 제302호 |
| 소유자 | 김진혁 · 2022.08.05. 매매 · 거래가액 199,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
이 사건에서 선언된 말소기준은 2025.09.17. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 정고은의 주택임차권은 매각으로 없어지는 권리가 아니라 매수인이 인수할 수 있는 선순위 권리로 분류돼 있습니다. 반면 2025.12.08. 용인시 압류는 경매개시결정 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선자 | 2025-05-30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 정고은 | 2022-08-19 | 199,000,000원 | 2022-08-03 | 있음 | 있음 | 11,474,000원 예상 |
정고은은 임차권등기와 전입·점유·확정일자가 모두 경매개시보다 앞서고 배당요구도 했습니다. 현재 회차 배당표에서는 보증금 199,000,000원 중 187,526,000원을 배당받고 11,474,000원이 미배당으로 남는 계산입니다.
김선자는 전입일이 2025.05.30.으로 2025.09.17. 경매개시보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 정고은과 별개의 실제 임차인이므로 김선자의 보증금이 확인될 경우 추가 인수위험도 별도로 계산해야 합니다.
③ 시세 판단 — 비교 가능한 실거래가 없다
빌폴라리스는 16세대, 2021.03.17. 준공으로 확인됩니다. 다만 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 매칭 결과가 없어, 감정가나 실질취득액이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “신건 1.91억이면 싸다”거나 “유찰되면 가격 메리트가 생긴다”는 식의 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,474,000원 |
| 1. 임차인 정고은 보증금 | 199,000,000원 | 187,526,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 정고은 미배당 11,474,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 199,000,000원은 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 착시가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 정고은 예상 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 191,000,000원 | 11,474,000원 | 199,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 152,800,000원 | 49,139,200원 | 199,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 122,240,000원 | 79,271,360원 | 199,000,000원 |
표에서 보듯 낙찰가는 191,000,000원에서 152,800,000원, 122,240,000원으로 낮아지지만 정고은 미배당 인수액은 반대로 커집니다. 따라서 이 사건은 “몇 번 유찰됐으니 싸졌다”가 아니라 낙찰가와 선순위 임차보증금 인수를 함께 보는 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 둔전제일초등학교 남측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물이며 위생·급배수·소화·개별난방·승강기·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 12미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역·제한보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 785,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정고은 보증금 원본 확인. 임차권등기 보증금 199,000,000원, 전입·점유·확정일자 및 배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 김선자 보증금 확인. 2025.05.30. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 추가 인수금액 판단 전 반드시 보완 확인이 필요합니다.
- 최저가와 실질취득 분리. 현재 최저가는 191,000,000원이지만 정고은 보증금이 199,000,000원이므로 단순 낙찰가만 투자원가로 보면 안 됩니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시 낙찰가는 낮아져도 정고은 미배당 인수액은 각각 49,139,200원·79,271,360원으로 늘어납니다.
- 민간임대주택 부기등기 확인. 경매 후 말소·승계 처리와 관련한 매각조건을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 현재 자료만으로는 199,000,000원 수준의 실질취득이 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “1.91억 신건”이 아니라 “선순위 임차보증금 사건”
이 물건의 핵심 숫자는 최저가 191,000,000원이 아니라 정고은 보증금 199,000,000원입니다. 정고은은 경매개시보다 앞선 전입·점유와 확정일자, 임차권등기를 갖고 있고 현재 회차에서도 11,474,000원이 미배당으로 남습니다. 유찰되어 낙찰가가 내려가면 그만큼 인수액이 늘어나는 구조이므로, 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
더구나 김선자는 전입일이 경매개시보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 및 추가 인수 위험이 남아 있습니다. 현재 확인된 자료에는 비교 가능한 실거래가도 없어 가격 안전마진을 검증하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 정고은 1.99억 구조를 기본 원가로 보고, 김선자 권리를 해소한 뒤에야 입찰가를 판단할 수 있는 물건입니다.
