수원지방법원 2025타경58692. 용인시 처인구 모현읍 능원리 퀸즈하임 201동 201호, 전용 59.89㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정원교로 2021.09.06 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 210,000,000원입니다. 핵심은 소유권보다 앞선 임차관계입니다. 이승렬은 2021.07.25 임대차계약, 2021.07.27 확정일자, 2021.08.20 주민등록·점유개시를 갖추었고, 말소기준권리인 2022.05.23 신용보증기금 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다.
따라서 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도, 보증금 중 배당받지 못한 금액까지 사라지는 구조가 아닙니다. 현재 최저가 221,000,000원에서는 배당표상 보증금 210,000,000원이 전액 배당되어 인수액이 0원이지만, 유찰되어 매각대금이 보증금보다 낮아지는 순간 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형으로 성격이 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58692 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 124 퀸즈하임 201동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.89㎡ · 방3·거실/주방·욕실2·보일러실·발코니 · 지상3층 중 2층 |
| 소유자 | 정원교 (2021.09.06 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,392,115원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력 임차인
말소기준권리는 2022.05.23 신용보증기금 가압류 19,000,000원입니다. 임차인 이승렬의 주민등록·점유개시는 2021.08.20으로 이보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.07.27이고 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이후 하나은행 가압류, 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승렬 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.20 | 2021.07.27 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 시세 비교 — 현재도 비싸고, 유찰 할인도 그대로 먹히지 않는다
퀸즈하임(201동)은 총 9세대, 사용승인일 2012.12.21인 소규모 다세대주택입니다. 전용 59.89㎡ 실거래 표본은 1건이며, 2021.09 2층 거래가 210,000,000원입니다. 시장 데이터의 평균·최신 거래·최근 12개월 평균도 모두 210,000,000원으로 제시되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 59.89㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 시장 기준 | 59.89㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
현재 최저가 221,000,000원은 시장 기준 210,000,000원의 105.2%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 실거래 표본이 1건뿐인 9세대 다세대라는 점까지 감안하면 가격 판단에 더 보수적인 접근이 필요합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 221,000,000원 | 0원 | 보증금 전액 배당 가능 · 현재 실질취득 221,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 176,800,000원 | 36,475,200원 | 대항력 보증금 미배당액 인수 발생 |
| 2회 유찰 시 | 141,440,000원 | 71,340,160원 | 명목 최저가 하락보다 인수액 증가가 핵심 |
③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 이승렬 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 7,106,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 21,585,324원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 234,392,115원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 221,000,000원 가정에서는 임차보증금 210,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 일반 채권 청구액 합계 274,977,439원 중 예상배당은 7,106,000원, 미배당은 267,871,439원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3, 거실/주방, 욕실2, 보일러실, 발코니 구조이며 철근콘크리트구조 경사지붕 지상3층 건물의 2층입니다.
- 입지. 능원초등학교 남서측 인근이며 단지형 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북측·남측으로 약 4m 내외 포장도로, 북동측으로 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되며 공시지가는 988,600원/㎡입니다.
- 환금성. 퀸즈하임(201동)은 9세대이고 확인되는 59.89㎡ 실거래가 1건이어서 거래 표본이 얇습니다. 대단지 공동주택처럼 풍부한 거래 비교가 가능한 유형은 아닙니다.
- 건축 상태. 사용승인일은 2012.12.21이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득을 보세요. 현재는 221,000,000원에 인수 0원이지만, 1회 유찰 시 인수 36,475,200원, 2회 유찰 시 71,340,160원이 발생합니다.
- 보증금 210,000,000원이 가격의 기준점입니다. 낙찰가가 보증금 아래로 내려가는 구간에서는 미배당액 인수 때문에 실질취득이 보증금 수준에 가까워집니다.
- 현재 신건의 가격 메리트는 없습니다. 최저가가 시장 기준 210,000,000원의 105.2%이므로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 임차권등기와 실제 점유 상태를 원본에서 재확인하세요. 임차권등기 임차인의 인도·명도 관계와 배당 결과는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 배당 변동을 확인하세요. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목에 따라 임차인의 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 물건
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”가 아닙니다. 현재 신건 최저가 221,000,000원에서는 보증금 210,000,000원이 전액 배당되므로 인수는 0원입니다. 문제는 가격 메리트도 0에 가깝다는 점입니다. 시장 기준 210,000,000원보다 현재 최저가가 105.2%로 높습니다.
그렇다고 유찰을 기다리면 곧바로 싸지는 것도 아닙니다. 1회 유찰 시 명목 최저가는 176,800,000원으로 내려가지만 인수액이 36,475,200원으로 발생하고, 2회 유찰 시에는 141,440,000원에 인수액 71,340,160원이 붙습니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수가 늘어 실질취득가격이 보증금 210,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 여기에 9세대 다세대, 실거래 1건이라는 낮은 거래 표본까지 감안하면, 현재는 시세 이상이고 유찰 후에도 할인 효과가 제한적인 물건으로 보는 것이 맞습니다.
