수원지방법원 2025타경58858. 수원시 권선구 탑동 803-8, 4층 철근콘크리트조 건물의 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 육제호이며 2021.08.25. 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 160,000,000원입니다. 이번 경매에서 권리분석의 출발점은 2023.10.26. 주택도시보증공사의 가압류이지만, 그보다 앞선 2023.08.07. 윤지혜의 주택임차권등기가 존재합니다. 더 중요하게는 윤지혜의 주민등록일이 2021.08.02., 점유개시일이 2021.08.01.로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 없어지는 권리가 아니라 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
윤지혜의 임차보증금은 160,000,000원, 확정일자는 2021.07.12.이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 역시 160,000,000원이지만, 경매대금 전액이 임차인에게 가는 것이 아니라 집행비용 3,040,000원이 먼저 빠집니다. 그 결과 임차인 예상배당은 156,960,000원, 미배당은 3,040,000원이고 그만큼을 매수인이 떠안습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58858 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 탑동 803-8 3층 301호 · 경기도 수원시 권선구 탑동로29번길 52 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 방3·거실·주방·욕실1·발코니 등 · 4층 건물 중 3층 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 사용승인일 2002.01.04. |
| 소유자 | 육제호 (2021.08.25. 매매, 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
이 사건의 말소기준은 2023.10.26. 주택도시보증공사 가압류 250,000,000원입니다. 그 뒤의 수원시·부천시·국민건강보험공단 압류와 2025.11.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 윤지혜의 임차권등기는 2023.08.07.로 말소기준보다 앞서며, 전입과 점유 역시 2021년부터입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있음으로 판정되고, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 160,000,000원
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤지혜 전유전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2021.08.02. | 2021.07.12. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 승계 |
윤지혜는 2021.07.10. 임대차계약, 2021.08.01. 점유개시, 2021.08.02. 주민등록, 2021.07.12. 확정일자를 갖추고 있으며 2023.08.07. 임차권등기까지 마쳤습니다. 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 중복 기재된 것이 아니라 이 사건의 가압류채권자이자 신청채권자이므로, 실제 임차인은 윤지혜 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 윤지혜 보증금 | 160,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.9% 추정치입니다. 현재 배당가정에서는 윤지혜 보증금 부족분 3,040,000원을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰가보다 인수액을 같이 보라
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 160,000,000원 | 3,040,000원 | 163,040,000원 |
| 1회 유찰 시 | 128,000,000원 | 34,592,000원 | 162,592,000원 |
| 2회 유찰 시 | 102,400,000원 | 59,833,600원 | 162,233,600원 |
이 표가 이 물건의 가격 구조를 가장 정확하게 보여줍니다. 최저매각가가 160,000,000원에서 128,000,000원, 다시 102,400,000원으로 내려가더라도 매수인 인수액이 3,040,000원에서 34,592,000원, 59,833,600원으로 커집니다. 따라서 입찰가는 반드시 낙찰가 + 미배당 인수액을 합친 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탑동초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·소규모 근린생활시설이 주로 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 3층 301호이며, 사용승인일은 2002.01.04.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑥ 현황 표시 — 301호와 도면상 위치를 반드시 확인
감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 3층 301호는 건축물도면에 표시된 호의 위치와 현장에서 확인된 호의 위치가 상이하다는 별도 주의사항이 있습니다. 권리 인수 문제와 별개로 현황 특정이 중요한 사건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 회차는 160,000,000원에 낙찰받더라도 예상 인수 3,040,000원을 더한 163,040,000원이 기준입니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 인수 34,592,000원, 2회 유찰 시 59,833,600원으로 증가합니다.
- 세금 선순위 확인. 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 더 커질 수 있으므로 교부청구·배당순위를 확인해야 합니다.
- 임차인 명도·보증금 정산. 윤지혜는 대항력 있는 임차권자로, 미배당 보증금 정산과 인도 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 호수 현황 확인. 도면상 302호 부분이 현황 301호로 조사된 사안이므로 현장과 도면의 대응관계를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 서류를 입찰 전 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 물건은 최저가 160,000,000원만 보면 단순한 신건처럼 보이지만, 실제 권리구조는 그렇지 않습니다. 보증금 160,000,000원의 윤지혜가 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이어서, 현재 배당가정에서도 3,040,000원이 매수인에게 남습니다. 더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰하면 낙찰가는 128,000,000원으로 내려가지만 인수액은 34,592,000원, 2회 유찰하면 낙찰가는 102,400,000원으로 내려가지만 인수액은 59,833,600원으로 올라갑니다. 결과적으로 실질취득가는 각각 163,040,000원 → 162,592,000원 → 162,233,600원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
여기에 당해세가 선순위로 배당될 경우 임차인 미배당액이 더 늘 수 있고, 건축물도면상 호수 위치와 현황 호수가 다르다는 현장 확인 포인트도 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가보다 인수액, 낙찰가보다 실질취득가를 보라”입니다.
