수원지방법원 2025타경59003. 경기도 화성시 반송동 삼성스마트쉐르빌 16층 1603호, 건축물대장 현황도면상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건은 등기상 권리의 숫자보다 선순위 임차권이 낙찰자에게 얼마를 남기는지가 훨씬 중요합니다. 임차권자 정윤기는 2022.09.26. 주민등록 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.09.15., 임차보증금은 145,000,000원입니다. 권리분석상 말소기준은 2025.11.25. 강제경매개시결정이므로 이 임차권은 그보다 앞서 있어 대항력이 인정되는 인수형 권리입니다.
배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하지만, 신건 매각가 143,000,000원에서 집행비용 2,802,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 140,198,000원입니다. 보증금과의 차액 4,802,000원은 소멸하지 않고 매수인이 떠안는 구조입니다. 따라서 입찰가만 보면 143,000,000원이지만 실제 경제적 투입액은 147,802,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59003 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 90-1 삼성스마트쉐르빌 16층1603호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 노작로 207 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 건축물대장 현황도면 기준 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 26층 건물 중 제16층 제1603호 |
| 이용상태 | 거실·주방·욕실 겸 화장실 등 |
| 소유자 | 호수인베스트주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 분석의 기준이 되는 말소기준권리는 2025.11.25. 강제경매개시결정입니다. 임차권자 정윤기의 전입·점유일은 2022.09.26.으로 그보다 빠르고, 확정일자도 2022.09.15.입니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리와 달리 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 권리입니다. 이후 2026.01.22. 국 압류와 2026.02.24. 화성시 압류는 제시된 권리판단상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정윤기 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 145,000,000원 | 2022.09.26 | 2022.09.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 143,000,000원 | 4,802,000원 | 147,802,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 114,400,000원 | 33,001,600원 | 147,401,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 91,520,000원 | 55,527,360원 | 147,047,360원 |
이 표가 이 물건의 가격 구조를 가장 명확하게 보여줍니다. 최저매각가는 143,000,000원 → 114,400,000원 → 91,520,000원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 4,802,000원 → 33,001,600원 → 55,527,360원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 각각 147,802,000원, 147,401,600원, 147,047,360원으로 모두 147,000,000원대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 임차인 정윤기 보증금 | 145,000,000원 | 140,198,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 143,000,000원 가정 시 임차인 정윤기에게 140,198,000원이 우선 배당되고, 보증금 부족분 4,802,000원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 반송동 소재 예당중학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·학교·공원·편의시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 동탄원천로·노작로가 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 건축물대장 현황도면상 업무시설(오피스텔)이며 거실·주방·욕실 겸 화장실 등으로 구성되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 중 제16층 제1603호이며 도시가스 난방, 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역이며, 토지면적은 2,325.1㎡, 공시지가는 8,171,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 신건 기준 낙찰가 143,000,000원에 인수 4,802,000원을 더한 147,802,000원을 출발점으로 보세요.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 114,400,000원이지만 인수액이 33,001,600원으로 증가해 실질취득은 147,401,600원입니다.
- 2회 유찰도 동일. 매각가는 91,520,000원까지 내려가지만 인수액이 55,527,360원으로 늘어 실질취득은 147,047,360원입니다.
- 임차권 원본 확인. 정윤기의 임차권등기, 주민등록일 2022.09.26., 확정일자 2022.09.15., 보증금 145,000,000원 및 배당요구 내용을 원본과 대조하세요.
- 세금·배당 변동 확인. 국 및 화성시 압류가 등기되어 있고 실제 배당에서는 세금 관계와 집행비용에 따라 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 건축물대장 현황도면 기준 업무시설(오피스텔)로 표시된 물건이므로 실제 이용상태와 인도 조건을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 보증금이 더 중요하다”
이 사건은 신건 최저가가 143,000,000원이지만, 그 숫자만으로 가격을 판단해서는 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권자 정윤기의 보증금이 145,000,000원이고, 신건 예상배당 후에도 4,802,000원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 그 결과 신건 실질취득은 147,802,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 매각가가 114,400,000원으로 떨어져도 인수액은 33,001,600원으로 커지고, 2회 유찰 시 매각가 91,520,000원에 인수액 55,527,360원이 붙습니다. 그래서 실질취득은 계속 147,000,000원대입니다. 이 물건의 승부처는 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총액이 얼마인가입니다. 권리분석 결론은 명확합니다. 대항력 임차인 인수형 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단해야 하는 물건입니다.
