수원지방법원 2025타경59508. 오산시 청호동 오산자이 105동 1층 104호, 전용 84.0525㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 황정관으로 2015년 9월 10일 매매를 원인으로 2015년 10월 14일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 225,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2022년부터 대항요건을 갖춘 임차인 홍재현의 보증금 300,000,000원입니다.

말소기준권리는 2023년 8월 31일 접수된 한국투자저축은행의 가압류 27,555,198원입니다. 그런데 임차인 홍재현은 그보다 앞선 2022년 5월 31일 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 4월 14일입니다. 따라서 대항력이 있으며 배당요구까지 한 임차인입니다. 낙찰대금에서 보증금을 전부 돌려받지 못하면 미배당 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

현재 권리관계의 기준점은 2023.08.31. 한국투자저축은행 가압류입니다. 2023.11.14. 제이티저축은행 가압류와 2025.12.19. 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 자체도 2024.06.03. 접수돼 말소기준 이후지만, 임차인 홍재현의 주민등록·점유가 2022.05.31.로 더 빠르다는 점이 중요합니다. 등기 순번만 보고 임차인까지 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

홍재현은 주거용으로 105동 104호 전부를 임차했고, 배당요구도 2024.06.03.에 접수했습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 하며, 보증금은 300,000,000원 한 건만 반영합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

오산자이 동일 면적 84.05㎡의 최근 실거래 12건 평균은 300,666,666원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 1층 295,000,000원이고, 최근 거래 범위는 260,000,000원~320,000,000원입니다. 표면적인 최저가 290,000,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 96.5%지만, 이 사건은 그 숫자로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

신건 기준 실질취득 304,860,000원은 최근 12개월 평균 300,666,666원보다 높고, 최신 거래 295,000,000원보다도 높습니다. 특히 본건과 같은 1층 거래가 2026년 6월 278,000,000원, 7월 260,000,000원, 8월 295,000,000원에 존재합니다. 따라서 이 사건을 두고 “최저가가 시세보다 싸다”거나 “신건 가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)

신건 매각가 290,000,000원 가정 시 집행비용 4,860,000원을 제외한 금액이 임차인에게 우선 배당되어 임차보증금 미배당액 14,860,000원이 남는 구조입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 중 1층 104호입니다. 사용승인일은 2007.08.14입니다.
• 입지. 경기도 오산시 고현동 소재 오산고현초등학교 남서측 인근의 청호동에 위치하며, 주변에는 아파트단지·다가구주택·근린생활시설·중소규모공장·공원·농경지 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 비행안전제3구역·성장관리권역 등에 포함됩니다. 감정자료에는 외국인등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 오산자이는 1,060세대이고 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 본건은 1층이므로 같은 1층 실거래 260,000,000원·278,000,000원·295,000,000원도 함께 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준. 신건은 낙찰가 290,000,000원 외에 임차보증금 미배당 예상액 14,860,000원을 더해 판단해야 합니다.
• 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 시 인수 예상액 72,048,000원, 2회 유찰 시 117,798,400원으로 증가합니다. 최저가 하락폭만큼 총부담이 줄지 않습니다.
• 임차인 배당 확인. 홍재현의 실제 배당액과 미배당 보증금은 배당절차 결과에 따라 최종 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 감정평가 당시 점유자 폐문부재로 이용상태 등이 외관조사·탐문조사와 자료를 기준으로 작성됐으므로 현황을 재확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 인수·배당에 영향을 줄 수 있는 금액을 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “2.9억 낙찰”이 아니라 “3.0486억 취득”으로 봐야 한다

이 물건의 핵심은 간단합니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 홍재현의 보증금 300,000,000원이 남습니다. 신건 예상배당으로도 14,860,000원이 부족해 매수인 실질취득은 304,860,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 300,666,666원보다 높고, 최신 1층 실거래 295,000,000원보다도 높습니다.

더구나 유찰되면 낙찰가가 낮아지는 대신 임차보증금 인수액이 커집니다. 즉 이 사건은 “유찰되면 자동으로 싸지는 물건”이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 구조를 먼저 계산한 뒤 시세와 비교해야 하며, 현재 회차 기준으로는 권리 인수부담과 가격 메리트 부재가 동시에 확인되는 물건입니다.