수원지방법원 2025타경59605. 용인시 처인구 고림동 일승팰리스102동 1층 101호, 전용 47.3838㎡ 다세대 물건입니다. 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 현재 말소기준권리는 2022.03.22. 김용식의 근저당권 72,000,000원입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 용인시·김포시 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기 순서만 보고 “말소기준 이후 임차권이니 끝”이라고 보면 안 됩니다. 임차인 이규복은 임차권등기 자체는 2023.05.04.에 했지만, 주민등록·점유개시는 2021.04.23., 확정일자는 2021.04.08.입니다. 즉 말소기준 2022.03.22.보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인으로, 배당받지 못한 보증금이 생기면 그 미배당액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59605 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 고림동 440-12 일승팰리스102동 1층101호 |
| 도로명 | 경기도 용인시 처인구 임원로 82-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 47.3838㎡ · 지상 4층 중 1층 |
| 소유자 | 김홍숙 · 2021.04.23. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 239,942,450원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 임차보증금은 별도 계산
말소기준권리인 2022.03.22. 김용식 근저당권 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이규복의 대항력 기준일은 임차권등기일이 아니라 주민등록·점유개시일인 2021.04.23.입니다. 따라서 이 임차권등기가 등기상 소멸하더라도 보증금 200,000,000원의 미배당분까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이규복 | 건물의 전유부분 전부 | 2021.04.23 | 2021.04.08 | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재도 비싸고, 2회 유찰 뒤 실질취득도 높다
일승팰리스는 24세대, 2016.05.11. 준공입니다. 전용 47.3838㎡와 매칭되는 실거래를 포함해 확인되는 거래는 4건이며, 전체 평균은 143,750,000원입니다. 다만 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 하므로 최근 12개월 평균 151,500,000원과 최신 거래 185,000,000원을 중심으로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 47.38㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2024.10 | 46.17㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2022.07 | 47.38㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2021.06 | 47.38㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 151,500,000원 |
신건 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 151,500,000원의 145.2%입니다. 최신 거래 185,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 11.4% 높은 흐름이지만, 그 상승을 감안해도 신건 가격을 “시세보다 싸다”고 볼 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 이규복 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김용식 | 72,000,000원 | 16,120,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 239,942,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 200,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 551,942,450원 중 예상배당은 16,120,000원이며 미배당은 535,822,450원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 표면가격이 아니라 실질취득액
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 220,000,000원 | 0원 | 220,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 176,000,000원 | 27,264,000원 | 203,264,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 140,800,000원 | 61,971,200원 | 202,771,200원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 박공지붕 지상 4층 건물 중 제1층 제101호입니다.
- 입지. 고림2동 마을회관 북서측 인근으로 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 686,700원/㎡이며 토지면적은 546.0㎡입니다.
- 거래표본. 일승팰리스는 24세대이며 확인되는 실거래는 4건, 최근 12개월 표본은 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 확인. 이규복의 주민등록·점유개시 2021.04.23.은 말소기준 2022.03.22.보다 빠릅니다. 낙찰가별 미배당 보증금 인수 여부를 반드시 다시 계산해야 합니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 151,500,000원의 145.2%입니다. 시세 대비 가격 메리트가 없습니다.
- 유찰 후에도 실질취득 기준. 1회 유찰 203,264,000원, 2회 유찰 202,771,200원으로 계산돼 최신 거래 185,000,000원보다 높습니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 매각가 220,000,000원 가정이며 실제 배당과 인수액은 최종 매각대금과 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
- 세금·체납 확인. 용인시·김포시 압류가 등기되어 있으므로 관련 조세채권과 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 임차권등기 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “140,800,000원에 사는 물건”이 아니다
현재 신건에서는 매수인 인수액이 0원이므로 권리 구조 자체는 계산 가능합니다. 그러나 가격은 220,000,000원으로 최근 12개월 평균 151,500,000원의 145.2%이고 최신 거래 185,000,000원보다도 높습니다. 더 큰 함정은 유찰 뒤입니다. 1회·2회 유찰로 표면 최저가가 내려가도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 인수액으로 붙어 실질취득은 각각 203,264,000원·202,771,200원입니다.
이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 권리상 말소되는 등기만 보고 “깨끗하다”고 결론내리거나, 140,800,000원이라는 최저가만 보고 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 최근 실거래 기준으로 가격 부담이 큰 구조입니다.
