광주지방법원 2024타경9493. 곡성읍 구원리 399, 400-1 일원의 주유소 및 토지입니다. 감정평가상 이용상태는 주유소(사무실·숙소·휴게실·캐노피 등)이며, 건물은 경량철골조 및 조적조 슬래브지붕 단층입니다. 권리관계의 중심은 2010년 나주새마을금고가 설정한 채권최고액 175,500,000원의 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후의 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
다만 이 물건의 난도는 권리보다 가격·용도·현장 상태에서 올라갑니다. 감정가 315,779,700원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 141,470,000원, 즉 감정가의 44.8%입니다. 하지만 주유소라는 특수용도이고, 매각에 포함되는 기계기구 가운데 단식주유기 2대가 소재불명이며, 토지 일부는 농림지역·농업진흥구역·접도구역 등의 제한을 받습니다. 따라서 낮아진 최저가 자체를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9493 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 곡성군 곡성읍 구원리 399, 400-1 · 전라남도 곡성군 곡성읍 곡성로 482 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주유소(사무실, 숙소, 휴게실, 캐노피 등) |
| 건물 구조 | 경량철골조 및 조적조 슬래브지붕 단층 |
| 토지 | 잡종지 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 · 1,058㎡ · 공시지가 37,300원/㎡ |
| 소유자 | 최경희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 315,779,700원 / 141,470,000원 (3회 유찰, 감정가 대비 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주새마을금고 / 137,209,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2010.10.20. 접수된 나주새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 175,500,000원입니다. 이후 2025.01.22. 임의경매개시결정과 2025.03.25. 국의 압류가 존재하지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 과거 흥국상사·국민은행·밀알신용협동조합 관련 근저당도 등기부상 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다.
② 가격·유찰 분석 — 44.8%여도 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 가격 판단에서 확인 가능한 핵심은 감정가 대비 유찰률입니다. 감정가 315,779,700원에서 세 차례 유찰돼 최저가는 141,470,000원으로 내려왔습니다. 비율로는 44.8%입니다. 그러나 주유소라는 특수용도와 토지 규제, 기계기구 현황을 함께 고려해야 하므로 감정가 대비 할인폭만으로 시장가보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 141,470,000원 | 138,689,420원 | 36,810,580원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 | 113,176,000원 | 110,791,536원 | 64,708,464원 | 미충족 |
| 5회 유찰 시 | 90,540,800원 | 88,511,066원 | 86,988,934원 | 미충족 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 137,209,000원에 대해 배당 시나리오상 138,689,420원이 배당돼 충족으로 계산됩니다. 한 차례 더 유찰되면 배당액은 110,791,536원, 두 차례 더 유찰되면 88,511,066원으로 내려가 신청채권도 미충족으로 바뀝니다. 반면 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,780,580원 |
| 2. 근저당 · 나주새마을금고 | 175,500,000원 | 138,689,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 141,470,000원 가정 시 근저당 채권최고액 기준 미배당은 36,810,580원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 시나리오에 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 곡성읍 구원리 평지마을 남측 인근에 위치하며, 주위는 국도주변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 주유소로 이용 중이며 사무실·숙소·휴게실·캐노피 등이 포함됩니다. 급배수설비·위생설비·유류 보일러설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 특성. 지목은 잡종지, 토지이용상황은 상업용이며 평지·사다리형·중로한면입니다. 토지면적은 1,058㎡, 공시지가는 37,300원/㎡입니다.
- 규제. 일련번호 1·2는 농림지역·농업진흥구역·접도구역 등에 해당하고, 일련번호 4는 계획관리지역·농림지역·농업진흥구역·도로구역 등에 해당합니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 건물 상태. 경량철골조 및 조적조 슬래브지붕 단층으로, 공부와의 차이는 기재되어 있지 않고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아니라 주유소·토지·기계기구가 결합된 특수용도 물건이므로, 3회 유찰이라는 결과와 함께 매수층이 제한되는 구조를 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 매각범위·입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구, 제시외 건물 및 제시외 기계기구가 함께 매각됩니다.
- 소재불명 기계 확인. 기계기구 목록 2의 단식주유기 중 1대, 목록 3의 단식주유기 중 1대가 각각 소재불명입니다. 감정평가서와 현장을 반드시 대조해야 합니다.
- 수목 포함. 목록 4 지상의 수목도 매각 대상에 포함됩니다.
- 토지 규제 확인. 농업진흥구역·접도구역·도로구역·가축사육제한구역 등 이용 제한이 기재돼 있으므로 각 필지의 적용 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 현재 회차 근저당 미배당 36,810,580원이 있어도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세 등은 배당표에 반영되지 않았습니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 주유소 시설·토지이용 제한·기계기구 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건과 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준인 2010년 나주새마을금고 근저당 이후 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 근저당 미배당 36,810,580원이 발생하지만 이것 역시 매수인이 떠안는 금액은 아닙니다.
반면 물건은 주유소 + 토지 + 기계기구 일괄매각이고, 3회 유찰 끝에 최저가가 141,470,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 44.8%라는 숫자는 강하게 보이지만, 단식주유기 2대 소재불명, 농업진흥구역·접도구역 등 이용 제한과 특수용도에 따른 환금성까지 함께 봐야 합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격 메리트는 감정가 할인율 하나로 판단할 수 없는 물건. 이 사건의 승부처는 권리보다 매각범위와 실제 시설 상태, 토지 이용 제한을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
