2,988,000원
광주지방법원 2024타경67864. 쌍암동 미르채리버파크 오피스텔 7층 715호입니다. 현재 소유자는 실내건축티오주식회사로, 2022.08.01 매매로 거래가액 114,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 건물은 지하3층·지상20층 철근콘크리트구조이고 본건은 7층 715호, 복도식·남향입니다.
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 최저가가 만들어진 15회의 유찰이 아니라 2022.01.13 임차인의 주민등록일자와 2024.02.27 말소기준 가압류의 선후관계입니다. 김찬회의 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 매각물건명세서에도 을구1번 주택임차권설정등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경67864 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계로 235-8, 제7층 제715호 (쌍암동,쌍암동미르채리버파크오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하3층·지상20층 중 7층 715호 · 복도식 · 남향 |
| 소유자 | 실내건축티오주식회사 (2022.08.01 소유권이전 · 거래가액 114,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 2,988,000원 (15회 유찰) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 말소기준권리는 2024.02.27 접수된 갑구 9번 주식회사 한성파트너스 가압류 8,648,000원입니다. 이후 나상원 가압류, 주식회사 코리아화스너 가압류, 김찬회 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 임차인 김찬회는 임대차계약일 2021.12.22, 확정일자 2021.12.28, 주민등록일자 2022.01.13, 점유개시일자 2022.01.14로 말소기준보다 앞섭니다. 을구1번 주택임차권등기 자체는 2024.04.18 접수로 말소기준 뒤에 있지만, 그 등기 접수일만 보고 인수 여부를 판단하면 안 됩니다. 선행 전입에 따른 대항력이 있고, 매각물건명세서가 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김찬회 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.01.13 / 2021.12.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
② 가격 착시 — 유찰될수록 최저가는 내려가지만 인수액은 올라간다
현재 회차는 15회 유찰로 최저매각가가 2,988,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가면 임차인이 배당받는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 늘어납니다. 결과적으로 총 실질취득가는 약 100,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 15회 유찰 | 2,988,000원 | 97,465,784원 | 100,453,784원 |
| 16회 유찰 시 | 2,390,400원 | 98,052,627원 | 100,443,027원 |
| 17회 유찰 시 | 1,912,320원 | 98,522,102원 | 100,434,422원 |
즉 15회에서 17회로 더 유찰돼 최저가가 2,988,000원에서 1,912,320원으로 내려가도, 실질취득가는 100,453,784원에서 100,434,422원 수준입니다. 낙찰가 하락을 가격 메리트로 해석할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 실질취득 100,453,784원은 감정가 97,000,000원도 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,988,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 453,784원 |
| 1. 임차인 김찬회 보증금 | 100,000,000원 | 2,534,216원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한성파트너스 | 8,648,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 나상원 | 15,895,370원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 코리아화스너 | 66,606,525원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김찬회 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 배당액은 2,534,216원이고 미배당 보증금 97,465,784원은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 롯데마트 첨단점 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·업무시설·근린생활시설·근린공원이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 건부지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상20층 건물 내 7층 715호, 복도식·남향이며 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장, 주차타워 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 4필지 일단의 사다리형 평지이며 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다. 동측 왕복6차선, 서측 왕복2차선 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·국가산업단지·비행안전제3구역(전술)·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,996,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 판단. 현재 회차의 기준 금액은 2,988,000원이 아니라 인수액을 더한 100,453,784원입니다.
- 임차보증금 승계 확인. 매각물건명세서상 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
- 김찬회 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매개시결정 채권자가 동일한 이름이므로 임대차계약·보증금 지급내역·채권관계 원본을 직접 대조해야 합니다.
- 추가 유찰을 할인으로 보지 말 것. 16회·17회 유찰 시에도 매수인 인수액이 늘어 실질취득 총액은 약 100,000,000원 수준입니다.
- 배당 원본 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 오피스텔 이용·점유 확인. 감정평가상 오피스텔 이용 중이고 임차권은 건물전부에 설정돼 있으므로 현 점유관계와 인도 가능 상태를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “298만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 15회 유찰과 최저가 2,988,000원이지만, 실제 입찰 판단에서 더 중요한 숫자는 임차보증금 100,000,000원입니다. 김찬회는 2022.01.13 전입으로 2024.02.27 말소기준 가압류보다 앞서고, 매각물건명세서는 미변제 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 회차에서 임차인이 배당받는 금액은 2,534,216원에 불과하고, 나머지 97,465,784원이 매수인 부담으로 남습니다. 결국 실질취득은 100,453,784원입니다. 16회·17회로 더 유찰돼도 총 부담은 각각 100,443,027원, 100,434,422원으로 거의 변하지 않습니다. 최저가는 급락했지만 실질취득가는 내려가지 않은 사건입니다.
더구나 임차권자 김찬회와 경매개시결정 채권자 김찬회가 동일하게 나타나 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 경고도 존재합니다. 이 부분이 원본 서류 확인으로 해소되기 전에는 임차보증금 인수를 임의로 배제할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 명확합니다. 15회 유찰이라는 숫자만 보고 저가매수로 판단해서는 안 되며, 입찰가는 반드시 미배당 임차보증금까지 포함한 실질취득가 기준으로 검토해야 합니다.
