광주지방법원 2024타경71115. 나주시 빛가람동 중흥에스-클래스메가티움1차 제5층 제비654호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 79,000,000원이 11회 유찰을 거쳐 최저매각가 5,940,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 김홍은 2022.02.28 전입했고 확정일자는 2022.01.12이며, 말소기준인 2023.07.26 전남신용보증재단 가압류보다 앞서 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 을구 3번 임차권등기에 관해 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 5,940,000원을 기준으로 집행비용 506,920원을 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 5,433,080원뿐입니다. 보증금 85,000,000원 중 79,566,920원이 남고, 이 금액이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 입찰자가 체감해야 할 가격은 594만원이 아니라 5,940,000원 + 79,566,920원 = 85,506,920원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경71115 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 상야2길 7, 제5층 제비654호 (빛가람동, 중흥에스-클래스메가티움1차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 12층 중 제5층 |
| 소유자 | 이창우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 5,940,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 87,392,606원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 나주등기소 · 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
2015.05.28 설정된 하남농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 59,540,000원이지만, 이 근저당권은 2018.07.25 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.07.26 전남신용보증재단의 가압류입니다. 그런데 임차인 김홍은 그보다 앞선 2022.02.28 주민등록, 2022.02.03 점유개시, 2022.01.12 확정일자를 갖고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김홍 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.28 | 2022.01.12 | 85,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
김홍은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 정리됩니다. 임대차계약일자는 2022.01.10, 점유개시일자는 2022.02.03이며, 임차권등기는 2024.02.06 접수됐습니다. 보증금은 85,000,000원이고 배당요구도 2024.02.06 이루어진 것으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 유찰될수록 낙찰가 대신 인수액이 커진다
이 사건에서는 최저가 하락 자체가 매수인의 총부담을 크게 낮추지 못합니다. 현재 회차의 최저가 5,940,000원에는 인수액 79,566,920원이 붙어 실질취득이 85,506,920원입니다. 12회 유찰 시 매각가 4,752,000원에는 인수액 80,733,536원이 붙고, 13회 유찰 시 매각가 3,801,600원에는 인수액 81,666,829원이 붙습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 5,940,000원 | 79,566,920원 | 85,506,920원 |
| 12회 유찰 시 | 4,752,000원 | 80,733,536원 | 85,485,536원 |
| 13회 유찰 시 | 3,801,600원 | 81,666,829원 | 85,468,429원 |
④ 예상배당표 (매각가 5,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 506,920원 |
| 1. 임차인 김홍 보증금 | 85,000,000원 | 5,433,080원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 171,029,507원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김홍 | 87,392,606원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 506,920원과 임차인 김홍 5,433,080원으로 매각대금 5,940,000원이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 79,566,920원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 등기상 추가 포인트
- 2015년 근저당. 하남농업협동조합 근저당권은 채권최고액 59,540,000원으로 설정됐으나 2018.07.25 말소됐습니다.
- 말소기준. 현재 기준권리는 2023.07.26 전남신용보증재단 가압류 171,029,507원입니다.
- 경매개시. 2024.05.28 김홍을 채권자로 한 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.06 민간임대주택등기가 기재돼 있으며, 원인일자는 2014.12.15입니다.
- 임차권등기. 2024.02.06 김홍 명의 주택임차권이 등기됐고 보증금은 85,000,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.
- 위치. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람시립도서관 북서측 인근이며, 오피스텔·상업용·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 제5층이며 일반적인 급·배수, 위생, 소방, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 상업용 토지이며 공시지가는 2,018,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측·서측 도로에 접하고 남측은 보행자도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 인수액 우선. 현재 회차의 실질취득은 85,506,920원입니다. 최저가 5,940,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 착시. 12회·13회 유찰 시 매각가는 더 내려가지만 매수인 인수액은 각각 80,733,536원·81,666,829원으로 늘어납니다.
- 임차인 관계 확인. 임차권자 김홍과 경매개시결정 채권자 김홍이 동일인으로 표시된 점은 계약서·점유관계·금원 흐름 등 원본 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 기재 내용을 매각물건명세서와 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 재확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 최종 배당요구종기 자료와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “11회 유찰 ≠ 싸다”
감정가 79,000,000원이 11회 유찰돼 최저가가 5,940,000원까지 내려오면 숫자만으로는 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 사건에서는 대항력 있는 김홍의 보증금 85,000,000원이 가격 구조를 지배합니다. 현재 회차 배당 후 남는 79,566,920원이 매수인에게 인수되고, 낙찰대금까지 합치면 실제 부담은 85,506,920원입니다.
더 유찰돼도 상황은 본질적으로 달라지지 않습니다. 매각가가 내려가는 대신 임차인 미배당분이 증가해 12회 유찰 시 85,485,536원, 13회 유찰 시 85,468,429원의 총부담 구조가 계산됩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득액을 보고 판단해야 하는 사건입니다. 11회 유찰이라는 숫자보다 대항력 임차보증금 인수가 훨씬 중요한 권리분석 포인트입니다.
