광주지방법원 2024타경71337. 전남 화순군 도곡면 원화리 일대의 근린시설 + 토지로, 감정 이용상태는 숙박시설(테마무인텔)입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층이고, 현재 소유자는 유한회사테마호스텔입니다. 권리분석의 기준점은 2022.04.20 설정된 남광주농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,036,800,000원입니다. 이후 설정된 최선순의 근저당권 120,000,000원, 화순군 압류와 남광주농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 특징은 권리 인수보다 가격·환금성 판단이 훨씬 중요하다는 점입니다. 현재 최저가는 546,177,000원으로 감정가의 28.67%이고 이미 5회 유찰됐습니다. 하지만 숙박시설은 범용 주거상품과 수요층이 다르고, 토지 일부에는 접도구역 저촉이 표시돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경71337 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 전라남도 화순군 도곡면 원화리 304-2 |
| 건물 등기 소재지 | 전라남도 화순군 도곡면 원화리 304-4 · 전라남도 화순군 도곡면 지강로 467 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설(테마무인텔) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 |
| 소유자 | 유한회사테마호스텔 (2022.11.18. 매매로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,904,910,300원 / 546,177,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남광주농업협동조합 / 877,510,387원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 지상 수목 매각 포함 · 목록1 토지 일부 접도구역 저촉 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 배당분석상 매수인이 떠안을 임차보증금도 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2022.04.20 남광주농업협동조합 근저당권입니다. 현재 소유자인 유한회사테마호스텔의 소유권 취득은 2022.11.18로 이 근저당권보다 뒤이고, 2022.12.15 최선순 근저당권과 2023.06.01 화순군 압류, 2024.05.20 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격·유찰 구조 — 28.67%가 곧 ‘저가매수’는 아니다
감정가 1,904,910,300원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 546,177,000원, 감정가 대비 28.67%입니다. 한 차례 더 유찰되면 436,941,600원, 7회 유찰 시 349,553,280원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에서 더 낮은 매각가는 채권자 미배당을 확대할 뿐, 매수인 인수액을 발생시키지는 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 546,177,000원 | 538,315,230원 | 618,484,770원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 436,941,600원 | 430,172,184원 | 726,627,816원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 349,553,280원 | 343,859,534원 | 812,940,466원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 546,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,861,770원 |
| 2. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 1,036,800,000원 | 538,315,230원 |
| 3. 근저당 · 최선순 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,156,800,000원 중 예상배당은 538,315,230원, 미배당은 618,484,770원입니다. 남광주농업협동조합의 신청 청구액도 전액 충족되지 않는 구조입니다. 그러나 배당 부족분과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설인 테마무인텔로 이용 중입니다. 주거용이 아니라 운영수익·시설상태·숙박수요에 따라 매수층이 달라지는 자산입니다.
- 입지. 전라남도 화순군 도곡면 원화리 소재 ‘원동마을’ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 식당·커피숍·숙박시설 등이 혼재하는 지방도 주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동측 인근으로 817번 지방도가 통과합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층으로, 난방·위생 및 급배수·승강기·화재탐지·수전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역이고 가축사육제한구역에 포함되며, 목록1 토지 중 일부는 접도구역에 저촉됩니다.
- 토지 항목. 지목 도로, 토지면적 285㎡, 공시지가 71,600원/㎡인 토지가 있으며 도로구역에 접하고 접도구역에 저촉되는 것으로 표시돼 있습니다.
- 수목·일괄매각. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 및 지상 수목을 일괄매각에 포함한다고 되어 있습니다. 감정 참고사항에는 소유자 미상의 수목이 식재되어 있어 수목 소유권과 일괄경매 여부 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 5회 유찰이 이미 진행됐고 숙박시설이라는 용도 특성까지 겹쳐, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단하지 않기. 현재 546,177,000원은 감정가의 28.67%지만 5회 유찰된 숙박시설입니다. 할인율과 적정 시장가격은 같은 개념이 아닙니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 지상 수목이 매각에 포함된다고 기재돼 있으므로 각 목록·현황과 실제 경계를 대조해야 합니다.
- 수목 소유관계 재확인. 감정 참고사항에는 소유자 미상의 수목이 기재되어 있습니다. 일괄매각 기재와 함께 원문을 대조할 필요가 있습니다.
- 접도구역 확인. 목록1 토지 일부가 접도구역에 저촉됩니다. 향후 이용·시설 변경과 관련한 제한을 확인해야 합니다.
- 필지·건물 목록 대조. 사건 소재지에는 원화리 304-2가, 건물 등기에는 원화리 304-4와 지강로 467이 나타나고, 근저당 공동담보에는 원화리 304-2·304-4·306-3이 함께 기재돼 있습니다. 각 매각목록과 등기 목적물을 정확히 맞춰 봐야 합니다.
- 배당 부족과 인수 위험 구분. 현재 회차 채권자 미배당은 618,484,770원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액을 매수인 부담액으로 오해하면 안 됩니다.
- 숙박시설 운영성 검토. 테마무인텔로 이용 중인 만큼 실제 시설상태와 운영 가능성은 가격판단의 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 각 매각목록을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 5회 유찰의 이유를 사야 한다”
권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2022.04.20 남광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 자체입니다. 감정가 1,904,910,300원에서 최저가 546,177,000원까지 내려왔다는 숫자보다, 왜 5회 유찰됐는지를 먼저 봐야 합니다. 테마무인텔이라는 숙박시설 용도, 지방도 주변 상가지대라는 입지, 접도구역 저촉, 수목·제시외 건물을 포함한 일괄매각 범위를 모두 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 그러나 환금성과 이용성은 보수적으로. 이 사건은 낮은 최저가 자체보다 실제 운용 가능성과 향후 매각 가능성을 검증하는 것이 승부처입니다.
