광주지방법원 2024타경71863. 화순읍 힐스테이트화순 제114동 1층 104호입니다. 사건 분류에는 ‘대지’로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)이고 등기증명서도 집합건물입니다. 소유자는 주식회사지오산업개발이며, 말소기준권리는 2021년 12월 22일 설정된 계림신용협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 조은경 가압류, 계림신용협동조합의 임의경매개시결정, 광주세무서 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 등록은 없고 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 등기·임차 측 인수 부담은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 권리분석만큼 단순하지 않습니다. 감정가 744,000,000원에서 다섯 번 유찰돼 현재 최저가가 213,320,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 큰 폭의 하락이지만, 본건은 1층 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 제공된 실거래 자료는 같은 단지의 84.65~84.96㎡ 거래 12건으로, 본건과 용도·면적이 다릅니다. 따라서 실거래 평균 369,583,333원이나 최신 거래 390,000,000원을 본건의 직접 시세로 간주해 ‘57.7% 수준이니 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경71863 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 화순읍 칠충로 141-7, 제114동 제1층 제104호 (힐스테이트화순) |
| 용도 / 이용상태 | 사건 분류 대지 · 감정평가 이용상태 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 · 2021.07.12 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사지오산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 744,000,000원 / 213,320,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 계림신용협동조합 / 721,984,968원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서 비고에는 ‘공실임’으로 기재돼 있고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 2021년 12월 22일 계림신용협동조합 근저당이 말소기준이며, 이후 조은경 가압류 149,328,300원, 임의경매개시결정, 광주세무서 압류는 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2024년 9월 26일 이미 해제·말소됐습니다.
② 가격 비교 — 실거래가 있어도 직접 비교는 금물
제공된 힐스테이트화순 실거래 12건은 2025년 11월부터 2026년 4월까지의 84.65~84.96㎡ 거래입니다. 최근 12개월 평균은 369,583,333원, 최신 거래는 2026년 4월 390,000,000원, 최저 339,000,000원, 최고 405,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.66㎡ | 27 | 390,000,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 18 | 382,000,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 28 | 358,000,000원 |
| 2026.02 | 84.65㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2026.02 | 84.65㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.01 | 84.66㎡ | 7 | 360,000,000원 |
| 2025.12 | 84.65㎡ | 16 | 379,000,000원 |
| 2025.12 | 84.65㎡ | 16 | 379,000,000원 |
| 2025.12 | 84.66㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2025.12 | 84.65㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 23 | 360,000,000원 |
| 2025.11 | 84.66㎡ | 18 | 373,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 369,583,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 213,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,786,480원 |
| 1. 근저당 · 계림신용협동조합 | 840,000,000원 | 209,533,520원 |
| 2. 가압류 · 조은경 | 149,328,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 989,328,300원 중 209,533,520원이 배당되고, 미배당액은 779,794,780원입니다. 신청채권자 청구액은 721,984,968원이며 현재 시나리오에서는 전액 만족되지 않습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 우선항목이 반영되지 않은 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸졌다는 사실보다 ‘왜 5회인가’가 중요
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 28.67% | 213,320,000원 | 209,533,520원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 170,656,000원 | 167,466,816원 |
| 7회 유찰 시 | 18.35% | 136,524,800원 | 133,813,453원 |
단지 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.9회인데, 본건은 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주기보다, 근린생활시설의 실제 수요와 임대·매매가격을 확인하는 과정이 우선입니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원이므로 추가 유찰 시 실질취득액은 매각가와 동일하게 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화순군청 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·상가·점포·음식점 등이 형성된 화순읍 소재지 내 주상복합지대입니다.
- 교통. 군내버스승강장이 인근에 있고 읍소재지 중심부가 근거리에 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 단지 남측·서측은 왕복 4차선, 남동측·북동측·북서측은 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 개발촉진지구·폐광지역진흥지구 등 관련 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 2021.07.12 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 힐스테이트화순은 604세대 규모이나 본건 자체는 1층 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 이번 경매가 5회 유찰됐다는 점은 가격·수요를 별도로 확인해야 할 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 분류 ‘대지’와 감정 이용상태 ‘근린생활시설(공실)’을 함께 확인하고, 현장·집합건물 도면·등기 원본에서 매각 대상 범위를 다시 대조하세요.
- 공실 재확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있으므로 매각기일 전 실제 점유 상태가 그대로인지 확인하세요.
- 가격 검증. 제공 실거래 12건은 본건과 용도·면적이 달라 직접 비교 시세로 사용하기 어렵습니다. 근린생활시설 자체의 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 광주세무서 압류가 등기돼 있으며 제공 배당표는 당해세 등 일부 우선배당을 반영하지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2021.12.22 계림신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·경매·압류는 매각으로 소멸하는지 최신 등기부로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 근린시설의 ‘실제 가치’
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 계림신용협동조합 근저당이고, 이후 가압류와 압류는 소멸하며 임차인도 없어 실질취득액은 현재 최저가 213,320,000원, 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가 대비 28.67%라는 숫자는 강렬하지만, 본건은 1층 근린생활시설이고 공실이며 이미 5회 유찰됐습니다. 게다가 제공된 단지 실거래는 본건과 용도·면적이 달라 직접적인 시세 검증 자료로 쓰기 어렵습니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 현장·근린시설 시세 확인 후 판단”입니다.
