광주지방법원 2024타경71993. 수완동 디프리마수완 제1동 제105호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 유한회사더벨류에스이며, 말소기준권리는 2021.08.20. 설정된 화순농업협동조합 근저당권 2,100,000,000원입니다. 이후 남아 있는 리빙지코 가압류, 서광주농업협동조합 가압류, 임의경매·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 조영희가 확인되지만 전입신고일과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 상태입니다. 실제 임차인은 1명으로 집계되며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경71993 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 북문대로583번길 35, 제1동 제1,2,지하1층 제105호 (수완동, 디프리마수완) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사더벨류에스 |
| 감정가 / 최저가 | 2,820,000,000원 / 1,263,360,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화순농업협동조합 / 1,821,867,713원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 단지 | 디프리마수완 · 5세대 · 2021.07.23 준공 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차인은 미확정
2021.08.05. 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 2021.08.20. 신탁재산 귀속으로 유한회사더벨류에스 명의가 되었고, 같은 날 화순농업협동조합 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2022년에 설정됐던 삼성전자탑비투비·에이원이엔지 가압류는 이미 말소됐고, 이후 리빙지코·서광주농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 조영희 1명, 대항력 판단 보류
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조영희 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조영희는 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되지만 전입신고일·보증금이 확인되지 않습니다. 특히 전입일이 말소기준일인 2021.08.20.보다 빠른지 여부가 확인되지 않으므로 선순위 대항력을 배제할 수 없습니다. 보증금 역시 미상이어서, 낙찰가와 비교한 실제 인수 가능액도 현재 상태에서는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 44.3% 숫자만 믿으면 안 된다
현재 최저가는 1,263,360,000원으로 감정가 2,820,000,000원의 44.8%까지 내려왔습니다. 시세 집계값 2,850,000,000원과 비교하면 최저가는 44.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 271.35㎡ | 1 | 2,850,000,000원 |
하지만 확인되는 실거래는 2021.06 1건뿐이고 면적은 271.35㎡입니다. 시세 비교 대상면적은 70.0518㎡로 표시되어 있으며 면적 매칭도 되지 않습니다. 따라서 2,850,000,000원을 이 사건의 직접적인 현재 시세로 단정하기 어렵습니다. “시세의 44.3%라서 싸다”는 해석보다, 거래시점과 면적 차이를 해소한 뒤 적정가를 다시 잡는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,263,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,033,600원 |
| 1. 근저당 · 화순농업협동조합 | 2,100,000,000원 | 1,248,326,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 리빙지코 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서광주농업협동조합 | 5,201,572원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 2,215,201,572원 중 1,248,326,400원이 배당되고, 미배당액은 966,875,172원입니다. 화순농업협동조합 신청채권 1,821,867,713원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 조영희의 보증금·대항력도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (44.8%) | 1,263,360,000원 | 1,248,326,400원 | 966,875,172원 |
| 4회 유찰 시 (35.84%) | 1,010,688,000원 | 998,181,120원 | 1,217,020,452원 |
| 5회 유찰 시 (28.67%) | 808,550,400원 | 798,064,896원 | 1,417,136,676원 |
매각가가 내려갈수록 화순농업협동조합을 포함한 채권자의 미배당은 확대됩니다. 다만 이 표는 채권자 배당 흐름을 보여주는 것이며, 조영희의 선순위 대항력 여부와 보증금이 확인되지 않은 상태에서 매수인의 최종 실질취득액을 확정하는 자료는 아닙니다.
⑥ 물건 상태 — 누수 의견과 감정인 회신
2026.02.23. 유한회사더벨류에스가 천장 및 벽체 다수의 누수와 곰팡이 발생 정황이 있다는 의견서를 제출했습니다. 이에 대해 감정인은 2026.03.11. 및 2026.04.10. 사실조회회신에서 마감재 노후, 환기 불량 또는 부분적인 누수 등에 따른 현상으로 보이며, 건물 주요 구조부의 구조적 안정성에 중대한 하자로서 감정평가액에 영향을 미치는 것으로 사료되지는 않는다고 회신했습니다.
또한 지하1층은 접면도로를 통해 진출입할 수 있어 현황상 1층 구조로 이용되는 것으로 감정평가서에 기재되어 있습니다. 공부상 제1·2·지하1층 제105호인 점과 실제 동선·사용상태를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광산구 수완동 스카이장례식장 남측 인근이며, 주위는 연립주택단지·상업용 건부지·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 2층 건 중 제1·2·지하1층 제105호입니다.
- 설비. 전기·위생급배수·도시가스 난방·시스템냉난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,809.0㎡, 자연녹지지역, 대지, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 656,400원/㎡입니다.
- 규모. 디프리마수완은 5세대이고 준공일은 2021.07.23입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.1회입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 조영희 전입일 확인. 2021.08.20. 말소기준보다 빠른 전입인지 주민등록·현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이라 대항력이 인정될 경우 매수인 인수 가능액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제 가능성과 배당 후 미회수 보증금의 승계 여부 판단에 필요합니다.
- 누수·곰팡이 실사. 천장과 벽체의 누수 정황, 마감재 노후·환기 상태와 실제 보수 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 층 구성 확인. 지하1층이 접면도로를 통해 현황상 1층 구조로 이용되는 점을 실제 출입동선과 함께 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인 실거래는 2021.06 1건이고 면적 매칭이 되지 않으므로, 2,850,000,000원을 직접 비교시세로 고정하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 자료를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 먼저 볼 것은 미확정 권리
이 사건은 감정가 2,820,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 1,263,360,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 등기상으로도 화순농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 조영희의 전입일·보증금이 모두 미상이라는 점이 결론을 바꿉니다. 선순위 대항력이 확인되면 현재 배당표의 “인수 0원”만 보고 판단할 수 없고, 보증금 규모에 따라 실질취득비용이 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 역시 2021.06 1건이고 면적이 맞지 않아, 최저가가 시세의 44.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기도 어렵습니다.
여기에 누수·곰팡이 정황까지 있으므로 이 물건의 핵심은 단순한 가격 할인이 아니라 임차관계 확인 → 누수 실사 → 비교시세 재검증 순서입니다. 현재 단계의 평가는 가격은 낮아졌지만 권리와 물건상태가 완전히 닫히지 않은 C등급 검증형 물건에 가깝습니다.
