광주지방법원 2024타경72217. 이 사건의 승부처는 최저매각가가 아니라 임차보증금 인수입니다. 기윤서는 2020.05.28 전입, 2020.04.14 확정일자를 갖고 있고, 말소기준으로 제시된 2023.06.14 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 을구 순위 3번 주택임차권설정등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저매각가 14,828,000원에서 집행비용 666,904원을 제외하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 14,161,096원입니다. 보증금 80,000,000원에서 이를 뺀 65,838,904원이 미배당으로 남고, 이 금액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 14,828,000원 + 65,838,904원 = 80,666,904원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경72217 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 첨단중앙로152번길 17-12, 제3층 제312호 (쌍암동,첨단에이엠씨티3차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용면적 | 30.1942㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 3층 312호 |
| 소유자 | 광주건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 14,828,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 기윤서 / 80,575,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
현재 경매 권리분석의 기준으로 제시된 권리는 2023.06.14 한국남방개발 주식회사 가압류입니다. 기윤서의 전입 2020.05.28은 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 분석됩니다. 확정일자 2020.04.14와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 회차 매각대금으로는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다. 남는 보증금은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 배당받아도 65,838,904원이 남는다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기윤서 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2020.05.28 | 2020.04.14 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
임대차계약일자는 2020.04.13이고, 2022.02.17 보증금 5,000,000원이 증액돼 총 보증금은 80,000,000원입니다. 75,000,000원에 대한 확정일자는 2020.04.14, 증액된 5,000,000원에 대한 확정일자는 2022.04.28입니다. 임차권등기는 2024.05.10 접수됐습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 16.5%가 아니라 실질취득 약 89.6%
첨단AM-City3차 전용 30.19㎡의 최근 12개월 거래는 2025.10 거래 2건, 각각 90,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 90,000,000원, 최신 거래 역시 90,000,000원입니다. 전체 12건 평균 93,125,000원보다 최근 평균이 낮고, 최근 구간 추세는 -4.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 30.19㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 30.19㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2024.08 | 30.19㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2024.07 | 30.19㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2023.09 | 30.19㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2022.09 | 30.19㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2022.02 | 30.19㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2021.11 | 30.19㎡ | 8 | 96,500,000원 |
| 2021.08 | 30.19㎡ | 4 | 90,500,000원 |
| 2021.08 | 30.19㎡ | 10 | 96,500,000원 |
| 2021.07 | 30.19㎡ | 4 | 90,500,000원 |
| 2021.06 | 30.19㎡ | 5 | 90,500,000원 |
| 전체 평균 | 30.19㎡ | 12건 | 93,125,000원 |
표면 최저가 14,828,000원은 최근 12개월 평균의 16.5%에 불과하지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 보면 안 됩니다. 대항력 임차인의 인수액 65,838,904원을 합치면 실질취득은 80,666,904원으로 올라갑니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 90,000,000원과 비교하면 약 89.6% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,828,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 666,904원 |
| 1. 임차인 기윤서 보증금 | 80,000,000원 | 14,161,096원 |
| 2. 가압류 · 한국남방개발 주식회사 | 6,216,382,150원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 기윤서 | 80,575,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 80,000,000원 중 14,161,096원만 예상 배당되고, 부족분 65,838,904원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 14,828,000원 | 65,838,904원 | 80,666,904원 |
| 9회 유찰 시 | 11,862,400원 | 68,751,123원 | 80,613,523원 |
| 10회 유찰 시 | 9,489,920원 | 71,080,899원 | 80,570,819원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가가 14,828,000원에서 11,862,400원, 다시 9,489,920원으로 내려가도 임차인 미배당액은 65,838,904원에서 68,751,123원, 71,080,899원으로 커집니다. 결국 총 실질취득액은 약 80,000,000원 수준에 고정됩니다. 따라서 추가 유찰만으로 실질 매입비가 크게 내려가는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)입니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 쌍암공원 남측 인근이며, 아파트·숙박업소·음식점 등이 형성된 첨단택지개발지구 내 주상복합지대입니다.
- 교통. 가로망이 정비된 첨단지구에 위치해 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·국가산업단지에 해당하며 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 869.4㎡, 공시지가 1,468,000원/㎡, 평지·가로장방·상업용으로 조사됐습니다.
- 단지. 첨단AM-City3차는 97세대, 2013.04.23 준공으로 확인됩니다.
- 경매 체질. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.2회, 매각률은 0.0으로 집계돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액 재확인. 현재 예상 인수 65,838,904원이 실제 배당표에서 어떻게 확정되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 2024.05.10 접수된 을구 순위 3번 주택임차권과 매각물건명세서의 인수 문구를 대조해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 기윤서가 임차권자이면서 경매 채권자로도 기재돼 있으므로 계약서·보증금 지급자료·점유관계를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 90,000,000원, 최신 거래 90,000,000원, 최근 추세 -4.0%를 가격 상한 판단에 우선 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 9회·10회 유찰 시에도 인수액이 늘어 총 실질취득은 약 80,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 배당 변동요소 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,482만원 경매”가 아니라 “약 8,067만원 인수형”
이 물건은 감정가 101,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 14,828,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 기윤서의 보증금 80,000,000원이 핵심입니다. 현재 배당 예상액은 14,161,096원에 그치고, 65,838,904원이 남아 매수인에게 인수될 것으로 계산됩니다.
따라서 현재 실질취득은 80,666,904원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 90,000,000원보다 낮지만, 표면상 최저가 16.5%와는 전혀 다른 그림입니다. 더구나 최근 거래 추세가 -4.0%이고, 단지 경매 평균 유찰이 6.2회인 가운데 이 사건은 이미 8회 유찰됐습니다. 가격만 보면 일정 여유가 있으나, 대항력 임차인 인수와 관계인 확인 부담까지 감안해야 하는 사건입니다. 결론은 최저가에 현혹되지 말고 실질취득액과 임차권의 실체를 기준으로 판단하는 것입니다.
