광주지방법원 2024타경74763. 광주 광산구 월전동 평동2차산업단지 내 공장·토지 사건입니다. 감정 이용상태는 다수 동의 공장을 중심으로 식당·기숙사·사무실·주차장·기계실이 혼재하며, 토지는 9,918㎡ 공장용지입니다. 감정가는 27,255,328,320원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 15,262,984,000원입니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2019.11.29. 중소기업은행 근저당 2,640,000,000원이 말소기준이고, 뒤이어 설정된 중소기업은행의 근저당들과 광주은행·기술보증기금의 가압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 점유관계에서는 말소기준일보다 앞선 전입 기록이 존재합니다. 이 부분이 등기부상 후순위 채권보다 훨씬 중요한 매수인 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경74763 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월전동 1046-1 · 광주광역시 광산구 평동산단5번우로 80 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 중심, 식당·기숙사·사무실·주차장·기계실 포함 |
| 토지 | 공장용지 9,918㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사케이테크코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 27,255,328,320원 / 15,262,984,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 9,532,274,140원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
말소기준인 중소기업은행 근저당 이후 설정된 주요 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.11.11. 하나은행 근저당 1,200,000,000원은 2021.03.12. 해지로 이미 말소되었고, 2024년에 설정된 하이메탈 600,000,000원, 에이제이테크코리아 1,080,000,000원, 성현테크 300,000,000원, 이애림 2,800,000,000원의 근저당도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
점유·전입 현황
| 점유·전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 케이테크, 김진수 | 2013.08.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO NANZHU | 2015.03.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백민구 | 2019.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 케이테크코리아크레인,조선 | 2020.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 케이테크코리아크레인.조선 | 2020.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| KYUNA CHOSHIN | 2023.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이흥주 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 하이메탈광주지점, 전남숙 | 2024.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 하이케탈광주지점, 전남숙 | 2024.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정동식 | 2024.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
말소기준일 이후 전입 기록은 제공된 판단상 대항력이 없지만, 말소기준일 이전의 2건은 보증금·확정일자가 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 기록은 없습니다.
② 가격·실질취득 — 56%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 15,262,984,000원으로 감정가 27,255,328,320원의 56%입니다. 다만 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.
더 중요한 문제는 실질취득액을 아직 계산할 수 없다는 점입니다. 말소기준 전 전입 2건의 보증금이 확인되지 않아, 법적으로 매수인이 인수할 미배당 보증금이 존재하는지와 그 규모를 확정할 수 없습니다. 유효한 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 경우에는 낙찰가만이 아니라 그 인수분까지 실질취득비용에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,262,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 155,029,840원 |
| 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 2,640,000,000원 | 2,640,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 2,370,000,000원 | 2,370,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 750,000,000원 | 750,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 4,000,000,000원 | 4,000,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 662,630,982원 | 662,630,982원 |
| 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 1,490,885,000원 | 1,490,885,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,194,438,178원 |
현재 회차 배당모형에서는 채권 총액 11,913,515,982원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 3,194,438,178원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입 2건의 보증금 역시 별도 확인이 필요합니다.
④ 매각범위·입지·환금성 메모 (감정요항 및 매각물건명세 기준)
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물, 관정 및 기계기구가 포함됩니다. 월전동 1046-1 공장 내 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 호이스트 외 5식과, 월전동 1047 공장 내 호이스트 크레인 외 7식도 매각에 포함됩니다.
- 제외 설비. 월전동 1046-1 및 1047 공장 내 제시외 기계·기구와 태양광 발전설비는 매각에서 제외됩니다. 해당 내용은 2026.03.30. 정정변경되었습니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 월전동 평동2차산업단지 내에 위치하고 주위는 대규모 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고, 북측 근거리에 지하철 평동역이 위치해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 다수 건물은 공장으로 이용되고 있으며, 일부는 식당·기숙사·사무실, 주차장·기계실, 1층 공장 및 2·3층 기숙사로 이용됩니다.
- 토지. 공장용지 9,918㎡, 일반공업지역, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 283,300원/㎡입니다.
- 규제. 지방산업단지·비행안전제6구역(전술)·일반공업지역·일단의공업용지조성사업지역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 환금성. 27,255,328,320원 규모의 공장·토지 일괄매각이 이미 2회 유찰됐습니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시장 환금성을 낙관하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 2건 최우선 확인. 2013.08.06. 주식회사 케이테크, 김진수와 2015.03.20. PIAO NANZHU의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 전제하지 마세요.
- 실질취득액으로 입찰 상한 설정. 낙찰가가 아니라 확인된 인수금액까지 더한 총비용을 기준으로 판단해야 합니다. 현재는 선순위 보증금이 미상이라 그 총액이 확정되지 않았습니다.
- 56% 할인율을 시세 할인으로 착각하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 56%이지만 비교 가능한 실거래가가 없어 “시세 대비 56%”가 아닙니다.
- 기계·기구 현물 대조. 매각에 포함되는 호이스트 외 5식, 호이스트 크레인 외 7식과 제외되는 제시외 기계·기구·태양광 발전설비를 현장에서 구분해 가치 산정에 반영해야 합니다.
- 배당표를 인수확약으로 오인하지 않기. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 선순위 전입 2건의 보증금 미상 문제까지 해소했다는 의미가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기계·기구 목록을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “56%”보다 중요한 숫자는 선순위 전입 2건이다
이 사건은 표면적으로는 가격이 크게 내려온 대형 공장 경매입니다. 감정가 27,255,328,320원에서 두 차례 유찰되어 최저가는 15,262,984,000원, 즉 감정가의 56%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 곧 시세 대비 할인율이 아닙니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 무엇보다 말소기준 2019.11.29.보다 앞선 전입 기록 2건의 보증금과 확정일자가 미상입니다.
등기부상의 주요 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 점유 리스크가 해소되지 않은 상태에서는 배당모형의 인수 0원을 그대로 믿을 수 없습니다. 여기에 공장·토지와 다수 기계기구의 일괄매각, 일부 기계·기구와 태양광 발전설비의 매각 제외, 이미 2회 유찰된 대규모 자산이라는 특성이 겹칩니다. 등기는 정리 가능하지만 실질취득비용은 아직 미확정. 이 사건은 낙찰가보다 먼저 선순위 점유관계를 확정해야 입찰가를 계산할 수 있습니다.
