광주지방법원 2024타경75223. 송하동 진아리채 2단지 아파트 제505동 제3층 제301호입니다. 감정가는 261,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 116,928,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2015.05.15 남광주농업협동조합 근저당권이고, 2024.07.10 박기홍의 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 최길전의 전입일과 확정일자는 모두 2023.02.21입니다. 말소기준권리보다 늦기 때문에 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 최저매각가와 같은 116,928,000원으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경75223 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 원효천1길 5, 제505동 제3층 제301호 (송하동,송하동 진아리채 2단지 아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전유면적 84.9833㎡ · 남동향 계단식 · 22층 건 중 제3층 |
| 사용승인 | 2010.04.26 |
| 소유자 | 나경순 · 2015.05.15 소유권이전 · 거래가액 191,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 116,928,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박기홍 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 없다
핵심 말소기준은 2015.05.15 남광주농업협동조합 근저당권입니다. 그 이전 우리은행 근저당과 송정란 전세권은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 최길전의 2023.02.21 전입과 2024.07.10 강제경매개시결정은 말소기준 뒤에 위치합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최길전 | 2023.02.21 / 2023.02.21 | 미상 | 2026.03.19 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 최길전은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않았습니다. 확정일자와 배당요구는 확인되므로 실제 배당순위·최우선변제 여부는 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 최종 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중
실거래 표본은 전용 84.98㎡~85.0㎡ 거래입니다. 최근 12개월 평균은 250,600,000원, 최신 거래는 2026.02의 247,000,000원입니다. 현재 최저가 116,928,000원은 최근 12개월 평균의 46.7%로, 가격 차이는 상당히 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.98㎡ | 13 | 247,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 20 | 260,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 1 | 236,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 19 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2025.02 | 85.0㎡ | 21 | 350,000,000원 |
| 2024.12 | 84.98㎡ | 22 | 425,000,000원 |
| 2024.12 | 84.98㎡ | 12 | 252,000,000원 |
| 2024.10 | 84.98㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2024.08 | 85.0㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2024.07 | 84.98㎡ | 6 | 267,500,000원 |
| 2024.06 | 84.98㎡ | 4 | 242,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 250,600,000원 |
전체 12건 평균은 282,291,666원이지만, 425,000,000원과 350,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 250,600,000원과 최신 거래 247,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,992원 |
| 2. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 132,000,000원 | 114,491,008원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 박기홍 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 232,000,000원 중 예상 배당액은 114,491,008원, 미배당 총액은 117,508,992원입니다. 이 미배당액은 배당 부족분이며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 행암동 소재 광주인성고등학교 북측 인근 송하동에 위치하며, 학교·아파트단지·단독주택·각종 점포가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 남동향 계단식 아파트로 이용 중이며, 일반적인 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남서측 세로와 남동측 왕복2차선 포장도로에 접하고 남동측 도로를 통해 진출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로2류·중로2류 및 상대보호구역 저촉 사항이 있습니다. 공시지가는 1,111,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 실거래 표본이 꾸준히 존재하지만 최근 거래 추세는 -17.8%이며, 단지 경매 통계는 평균 4.0회 유찰·낙찰률 20.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정평가서 동 표기 대조. 주소·등기의 제505동과 감정요항표 위치 문구의 제205동이 일치하지 않으므로 매각목록·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 2015.05.15 채권최고액 132,000,000원 설정 뒤 2015.08.05 채권최고액 72,000,000원 변경등기가 있습니다. 최신 등기와 배당요구채권액을 확인하세요.
- 임차보증금 확인. 최길전은 대항력이 없지만 보증금은 미상입니다. 최우선변제 가능성과 실제 배당순위는 명세서·배당요구 서류를 확인하세요.
- 대지권 별도등기. 송하동 126-2 토지 별도등기와 을구 순위번호 1-135번 지분포기, 2026.03.26 정정·변경 내용을 최신 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 가격 기준은 전체 평균 282,291,666원보다 최근 12개월 평균 250,600,000원과 최신 거래 247,000,000원을 우선하세요.
- 현장 점유 확인. 임차인의 사용 부분은 알 수 없고 임대관계도 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 충분히 내려왔지만, 서류 확인이 먼저다
이 물건의 가장 큰 장점은 현재 실질취득 116,928,000원과 매수인 인수 0원입니다. 최근 12개월 평균 250,600,000원 대비 46.7% 수준이라 가격 여유도 분명합니다. 최길전 역시 2023.02.21 전입으로 2015.05.15 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
하지만 4회 유찰과 최근 거래 추세 -17.8%가 보여주는 시장 약세, 제505동·제205동 표기 차이, 근저당 132,000,000원에서 72,000,000원으로의 변경등기, 대지권 목적 토지 별도등기 정정 문구는 그냥 넘길 부분이 아닙니다. 결론은 “가격은 매력적, 권리는 대체로 단순하지만 원본 서류 확인 후 입찰”입니다.
