광주지방법원 2024타경79126. 봉선동 소재 사무실 이용 3층 건물과 여러 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 3층으로 각 층이 사무실·화장실로 이용되고 있으며, 토지는 도로 및 주상나지 형태가 포함됩니다. 감정가 2,957,586,040원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 1,325,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 큰 할인율이 아니라 선순위 점유관계의 불확실성입니다.
등기상 말소기준권리는 2022년 6월 21일 월산새마을금고 근저당권 1,440,000,000원입니다. 그보다 앞선 2009년 근저당권, 2011년 전세권, 2016년 가압류는 각각 말소기록이 확인됩니다. 반면 현황조사에 나타난 두 점유자는 2021년에 전입해 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 있음으로 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 상태로 보고 인수 위험을 열어둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경79126 (강제경매) |
|---|---|
| 사건 표시 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 8-7 |
| 등기 건물 표시 | 광주광역시 남구 봉선동 16-2 · 광주광역시 남구 오방로 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 철근콘크리트구조 3층 건물 · 1~3층 사무실 및 화장실 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 도로 및 주상나지 토지 포함 |
| 소유자 | 봉선오방로지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 2,957,586,040원 / 1,325,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조영순 / 101,296,684원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유 위험은 남는다
② 임차인 분석 — 실제 점유자 2명, 보증금은 모두 미상
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 케이퍼스트, 박충광 | 2021.03.31 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 보증금·확정일자·배당요구 미상 |
| 주식회사 이룸이앤씨, 최해성 | 2021.12.14 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 보증금·확정일자·배당요구 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 또는 점유 신고 2건입니다. 두 건을 중복 보증금으로 제외할 근거가 없으며, 반대로 보증금 액수가 확인되지 않아 합산액도 계산할 수 없습니다. 대항력과 인수 여부는 사업자등록·점유 개시일, 임대차계약서, 보증금, 배당요구 종기 내 신고 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
③ 가격 해석 — 감정가 대비 44.8%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 1,325,000,000원으로 감정가 2,957,586,040원의 44.8%입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 사무실 이용 건물과 도로·주상나지 토지를 함께 매각하는 복합 물건이라 일반 공동주택처럼 감정가 할인율만으로 환금성과 가격 경쟁력을 판단하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,650,000원 |
| 2. 송정농업협동조합 근저당권 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 3. 광주광역시남구 전세권 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 심민경 가압류 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 5. 월산새마을금고 근저당권 | 1,440,000,000원 | 1,214,850,000원 |
| 6. 김득환 가압류 | 700,000,000원 | 0원 |
| 7. 류창규 가압류 | 97,800,000원 | 0원 |
| 8. 송경미 가압류 | 120,000,000원 | 0원 |
| 9. 공동채권자 가압류 | 519,100,000원 | 0원 |
| 10. 주임진 가압류 | 97,800,000원 | 0원 |
| 11. 공동채권자 가압류 | 978,867,500원 | 0원 |
| 12. 조영순 강제경매 | 101,296,684원 | 0원 |
| 13. 박인비 가압류 | 97,800,000원 | 0원 |
| 14. 추지호 가압류 | 97,800,000원 | 0원 |
| 15. 월산새마을금고 임의경매 | 101,296,684원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,446,260,868원 중 1,309,350,000원이 배당되고 3,136,910,868원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다.
⑤ 건물·토지 상태와 환금성
- 이용상태. 철근콘크리트구조 3층 건물로 1층·2층·3층 모두 사무실과 화장실로 이용되고 있습니다.
- 매각 구성. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지에는 도로와 주상나지가 포함돼 개별 자산별 활용성과 처분성을 따로 검토해야 합니다.
- 주위환경. 동아여자고등학교 서측 및 북서측 인근으로 주택·아파트·근린생활시설·종교시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 각 토지는 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역, 상대보호구역·절대보호구역 등이 포함되며 일부 토지는 대로3류 또는 소로1류에 접합니다.
- 현황 용도 차이. 건물 1층은 공부상 일용품소매점이나 현황은 사무실로 이용 중입니다.
- 무단증축. 무단증축과 관련한 시정명령이 2012.06.22. 시행됐고 위법건축물에 대한 행정조치가 진행 중인 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 두 점유자의 보증금, 차임, 점유 부분, 계약 상대방, 사업자등록 또는 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부. 배당요구 종기 내 신고와 실제 배당 가능액을 확인한 뒤 미배당 보증금의 매수인 승계액을 계산해야 합니다.
- 실질취득액 상한. 응찰가만 정하지 말고 낙찰가에 승계 가능 보증금, 명도비용, 행정조치 비용을 더한 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 무단증축 조치. 시정명령 내용, 이행강제금 부과 여부, 원상복구 범위와 비용을 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 각 토지와 건물, 제시외 건물의 위치·경계·도로 편입 상태를 현황도와 지적도로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%라는 할인율만으로 저가라고 판단하지 말고, 사무실 건물과 각 토지의 개별 시세를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차계약서와 배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건은 세 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 44.8%까지 낮아졌습니다. 그러나 대항력 가능·미상 점유자 2명의 보증금이 확인되지 않아 매수인의 실질취득액은 아직 계산할 수 없습니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교도 없어 1,325,000,000원이 시장가보다 낮다는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
여기에 사무실 건물과 도로·주상나지를 묶은 일괄매각, 제시외 건물, 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 무단증축 관련 행정조치가 겹칩니다. 후순위 등기권리의 소멸 구조만 보고 접근할 사건이 아니라, 임차보증금 확인과 건축행정 리스크 해소가 선행돼야 하는 고난도 물건입니다. 결론은 등기 소멸 구조는 확인되지만, 점유·건축·가격은 보류입니다.