최저가 977만원의 착시 — 임차보증금까지 더하면 실질취득은 90,575,896원

광주지방법원 2024타경80133. 나주시 빛가람동 토담휴로스2차주1동 3층 319호, 전유면적 44.7㎡의 오피스텔입니다. 소유자 이철호가 2016년 8월 24일 거래가액 124,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 94,827,783원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 승부처는 감정가의 9.4%까지 내려간 최저가가 아닙니다. 임차인 임은영은 2018년 11월 13일 확정일자, 2018년 11월 16일 주민등록, 2018년 11월 30일 점유를 갖췄습니다. 이는 말소기준권리인 2023년 2월 10일 농협은행 근저당권보다 앞섭니다. 따라서 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당분을 매수인이 부담하는 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

등기부 초기에 설정됐던 하남농업협동조합 근저당권 78,000,000원은 2016년 8월 24일, 중소기업은행 근저당권 84,000,000원은 2016년 10월 28일 말소됐습니다. 정욱희의 전세권 60,000,000원과 대영산업주식회사 근저당권 60,000,000원도 2018년 1월 31일 말소됐으므로 현재 매수인이 떠안을 선순위 등기권리는 아닙니다.

현재 말소기준권리는 2023년 2월 10일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 307,000,000원입니다. 그 이후의 국민은행·중소기업은행·케이비국민카드 가압류와 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임은영은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 실제 임차인 1명이며, 2023년 6월 9일 보증금 90,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

② 가격 구조 — 977만원이 9,057만원으로 바뀌는 이유

현재 회차 매각대금 9,772,000원에서 집행비용 575,896원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 9,196,104원입니다. 보증금 90,000,000원 중 남는 80,803,896원은 매수인이 인수합니다.

낙찰가가 9,772,000원에서 6,254,080원으로 내려가도 임차보증금 인수액이 80,803,896원에서 84,258,493원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득액은 세 시나리오 모두 약 90,500,000원대로 유지됩니다. 추가 유찰이 실질 매입원가를 크게 낮추지 못하는 구조입니다.

감정가 대비 실질취득액은 87.1%이지만, 이를 곧바로 시세보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 9,772,000원이 아니라 실질취득액 90,575,896원이며, 오피스텔의 개별 상태·점유·임대수익성과 함께 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 9,772,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 임은영의 보증금이 전액 변제되지 않으므로 을구 10번 주택임차권은 말소되지 않고 미배당분이 매수인에게 승계됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 한전KDN 본사 동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 공공기관과 상업·업무용 부동산이 혼재하는 상업지대입니다.
• 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 지하 2층~지상 8층 건물 중 3층 319호입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 왕복 4차선 포장도로, 남측과 서측으로 주차공간을 포함한 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 토지. 평탄한 정방형 토지로 상가·오피스텔 건부지이며, 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 2,247,000원입니다.
• 건물 상태. 일반적인 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·스프링클러·화재탐지 및 경보설비가 있으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 최저가가 감정가의 9.4%까지 내려오는 동안 10회 유찰됐습니다. 표면 가격과 별개로 오피스텔 수요, 임차권 인수 구조와 실제 점유상태를 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 응찰가 기준을 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 낙찰가 9,772,000원이 아니라 인수액을 합친 90,575,896원을 매입원가 기준으로 삼아야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 12회 유찰 시 낙찰가는 6,254,080원으로 내려가지만 인수액이 84,258,493원으로 늘어 실질취득은 90,512,573원입니다.
• 매각물건명세서 재확인. 을구 10번 주택임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다는 매각조건을 원본과 대조해야 합니다.
• 확약 불허 상태 확인. 2026.06.19 제출된 대항력 포기 취지 신청이 2026.06.22 불허된 이후 매각조건 변경 여부를 법원 기록에서 다시 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 임차권등기 이후 실제 점유자, 출입 가능 여부, 내부 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 실제 집행비용에 따라 배당액과 임차보증금 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 오피스텔 운용 조건 확인. 주거 이용 여부, 임대 가능성, 금융·세금 조건과 예상 임대수익을 실질취득액 90,575,896원을 기준으로 검토해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”

이 물건은 10회 유찰돼 최저가가 9,772,000원까지 낮아졌지만, 그 숫자가 실제 매입원가는 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인 임은영의 보증금 90,000,000원 중 80,803,896원이 미배당되어 매수인에게 넘어오기 때문입니다.

현재 회차 실질취득액은 90,575,896원으로 감정가의 87.1%입니다. 11회·12회 유찰을 가정해도 실질취득액은 각각 90,540,717원과 90,512,573원으로 거의 변하지 않습니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 취지 신청도 불허됐으므로 인수액을 0원으로 볼 근거가 없습니다.

표면 가격은 977만원, 실제 판단 가격은 약 9,057만원. 과거 말소된 권리와 후순위 채권보다 대항력 임차보증금 미배당분이 핵심입니다. 10회 유찰이라는 숫자에 끌리기보다 실질취득액을 기준으로 오피스텔의 현장 상태와 수익성, 환금성을 검증해야 하는 고난도 인수형 물건입니다.