광주지방법원 2024타경80942. 골든빌오피스텔 지하층 비106호로, 공부상 용도는 도시형생활주택이지만 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 점포 및 사무실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 표면상 최저매각가는 감정가 202,000,000원의 11.7%인 23,724,000원까지 떨어졌지만, 권리분석의 중심은 가격이 아니라 선순위 임차인 보증금 인수입니다.
현재 확인되는 실제 임차인은 구인회·노미숙 2명입니다. 구인회는 말소기준권리보다 앞선 2023.09.20 전입과 70,000,000원의 보증금이 확인되며, 배당 시뮬레이션에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 노미숙 역시 2022.09.23 전입으로 시점은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 가능·인수액 미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경80942 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 시청로96번길 12, 지하층 비106호 (치평동, 골든빌오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 점포 및 사무실로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하 3층/지상 13층 중 지하층 비106호 |
| 소유자 | 이강호 (2013.10.02 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 23,724,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현식 / 20,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소됐고, 임차인이 기준권리보다 빠르다
등기부의 과거 근저당·가압류·압류는 2010.09.09 및 2013.10.02의 임의경매 매각 과정에서 말소됐고, 2013년 국민은행 근저당도 2015.10.12 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2024.07.31 강행덕 가압류 5,000,000원입니다. 이후 김현식 가압류와 두 건의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구인회 지하층 비106호 | 2023.09.20 | 70,000,000원 | 2024.11.14 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 해당 없음 |
| 노미숙 | 2022.09.23 | 미상 | 2024.11.28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
구인회는 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않고, 배당표에서도 예상배당 0원·전액 인수로 처리됩니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰되면 낙찰대금 23,724,000원에 보증금 70,000,000원이 더해져 확인된 실질부담은 93,724,000원입니다. 여기에 노미숙 관련 인수액이 추가될 가능성이 남습니다.
③ 회차별 실질부담 — 유찰돼도 인수액은 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 확인된 인수 | 확인된 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 23,724,000원 | 70,000,000원 | 93,724,000원+ |
| 10회 유찰 시 | 18,979,200원 | 70,000,000원 | 88,979,200원+ |
| 11회 유찰 시 | 15,183,360원 | 70,000,000원 | 85,183,360원+ |
유찰이 한 차례 더 진행될 때마다 낙찰대금은 줄지만, 구인회의 확인된 인수액 70,000,000원은 그대로 유지됩니다. 더 중요한 점은 위 실질부담에도 노미숙의 미상 보증금이 포함되지 않았다는 것입니다. 따라서 감정가 대비 최저가 비율만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,724,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 827,032원 | - |
| 임차인 구인회 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 |
| 배당 시뮬레이션상 채권자 합계 | 3,056,768,276원 | 22,896,968원 | - |
| 채권 미배당 합계 | - | 3,033,871,308원 | 인수액과 별개 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당 시뮬레이션상 매각대금은 집행비용과 채권자 배당으로 전부 소진됩니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않으며, 매수인에게 직접 문제 되는 금액은 선순위 임차인의 미반환 보증금입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 서구 치평동 KBS광주방송국 남서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 건물 북측과 서측이 각각 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 2,697.9㎡, 평지의 세로장방형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 공시지가는 2,182,000원/㎡입니다.
- 환금성. 지하층 비106호이고 실제 이용도 점포·사무실입니다. 9회 유찰된 이력과 주거용 공부·비주거 이용의 불일치를 감안하면 매수층과 금융 활용 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 노미숙 보증금 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 범위가 확인되기 전에는 최대 인수액을 산정할 수 없습니다.
- 구인회 반환액 확인. 보증금 70,000,000원의 현재 잔액과 낙찰 후 인도 조건을 매각물건명세서 및 관련 문건으로 대조해야 합니다.
- 점유 형태 확인. 도시형생활주택이지만 점포·사무실로 이용 중이므로 두 임차인의 실제 점유 공간과 전입의 효력을 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 실제 임차인 2명이 확인되므로 보증금 반환 협의와 인도 절차가 입찰 이후 핵심 변수가 됩니다.
- 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 해당 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 과거 말소 내역 원본 대조. 2010년·2013년 경매 매각과 2015년 해지로 말소된 권리 및 현재 유효 권리를 등기부 원본에서 다시 구분해야 합니다.
- 시세 판단 유보. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하지 마세요.
맺으며 — “2,372만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 감정가의 11.7%까지 내려왔지만, 낙찰대금만 지급하면 끝나는 구조가 아닙니다. 구인회의 보증금 70,000,000원이 전액 인수되는 것으로 계산되므로 현재 회차의 확인된 실질부담은 93,724,000원입니다. 여기에 노미숙의 보증금이 추가될 수 있어 최종 취득원가는 아직 닫혀 있지 않습니다.
더구나 지하층 비106호, 점포·사무실 이용, 9회 유찰이라는 환금성 경고가 겹칩니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 임차인 위험은 정리되지 않습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 권리비용의 상한은 모른다. 노미숙의 임대차 조건과 실제 점유가 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.