광주지방법원 2024타경84654. 담양군 고서면 동운운교길 71의 기타 + 토지 물건입니다. 소유자는 주식회사와우플랜이고, 2018.11.19 소유권이전과 같은 날 고서농업협동조합 명의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 신용보증기금 가압류·국민건강보험공단 압류·윤상영 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 권리가 단순하다는 것과 물건 자체가 단순하다는 것은 다릅니다. 토지는 432.0㎡의 창고용지이고 개발제한구역·농업진흥구역·가축사육제한구역·자연녹지지역에 포함됩니다. 또 일괄매각 대상에 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구가 포함되지만 현재 미설치 상태로 각각 분리 포장돼 있고, 이동 가능한 소형컨테이너 3동과 중2층 및 호이스트 2식은 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경84654 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 고서면 동운운교길 71 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사와우플랜 |
| 토지 | 432.0㎡ · 지목 창고용지 · 토지이용상황 답창고 |
| 감정가 / 최저가 | 388,276,000원 / 217,436,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고서농업협동조합 / 209,495,289원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2018.11.19 설정된 고서농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 2019.04.03 채권최고액 360,000,000원으로 변경됐고, 2024.12.31 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다. 말소기준 이후 등기된 신용보증기금 가압류 161,500,000원, 국민건강보험공단 압류, 윤상영 가압류 33,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 흐름 — 2회 유찰, 감정가 56%
감정가는 388,276,000원, 현재 최저매각가는 217,436,000원으로 2회 유찰·감정가 56% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 152,205,200원(감정가 39%), 4회 유찰 시 106,543,640원(감정가 27%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,436,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,844,104원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 고서농업협동조합 | 325,000,000원 | 213,591,896원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 161,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 윤상영 | 33,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 519,500,000원 중 채권자 예상배당은 213,591,896원이며, 미배당은 305,908,104원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 토지·용도·매각범위 메모
- 토지. 면적 432.0㎡, 지목 창고용지, 토지이용상황 답창고입니다.
- 형상. 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 37,900원/㎡입니다.
- 용도지역·구역. 개발제한구역·농업진흥구역·가축사육제한구역·자연녹지지역에 포함됩니다.
- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구를 포함하며, 현재 미설치 상태로 각각 분리되어 별도 포장돼 있습니다.
- 매각 제외. 이동 가능한 소형컨테이너 3동, 중2층(사무실 등), 호이스트 2식은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.11.19 고서농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 2024.12.31 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 등기 상태를 확인하세요.
- 매각범위 실물 대조. 포함되는 기계기구와 제외되는 소형컨테이너 3동·중2층·호이스트 2식을 현장에서 구분하세요.
- 토지규제 확인. 개발제한구역·농업진흥구역·가축사육제한구역·자연녹지지역에 따른 실제 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 가격 시나리오. 현재 217,436,000원, 3회 유찰 시 152,205,200원, 4회 유찰 시 106,543,640원으로 회차별 자금 계획을 나눠 검토하세요.
맺으며 — “권리보다 현장과 매각범위가 더 중요하다”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 자체의 구조는 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 2회 유찰을 거쳐 217,436,000원, 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 그러나 가격 숫자보다 먼저 볼 것은 물건의 성격입니다. 토지는 개발제한구역·농업진흥구역을 포함하고, 매각에 포함되는 기계기구는 미설치·분리 포장 상태이며 일부 컨테이너·중2층·호이스트는 아예 제외됩니다. 권리는 통과, 현장·용도·매각범위 확인이 본게임인 사건입니다.
