광주지방법원 2024타경84838. 광주 동구 대인동 ‘루체클래식’ 1동 3층 301호로, 감정평가 당시 사무소로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사효동건설이며, 말소기준권리는 2021년 2월 22일 설정된 광주중앙신용협동조합의 근저당권 390,000,000원입니다. 이후 박제성 근저당권, 주택도시보증공사와 김대윤의 가압류, 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 말소 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 사단법인한국청소년연맹 명의의 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리보다 앞서 설정됐지만, 2021년 2월 16일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 존속하는 선순위 가등기로 보기는 어렵습니다. 문제는 등기가 아니라 현황조사에 나타난 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경84838 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 구성로204번길 22, 1동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 사무소로 이용 중 · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사효동건설 |
| 감정가 / 최저가 | 564,000,000원 / 103,496,000원 (7회 유찰, 감정가의 18.35%) |
| 청구금액 | 45,901,771원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 용도지역 | 중심상업지역 · 방화지구 · 전통상업보존구역 · 중점경관관리구역 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 미확정
말소기준권리 이후 설정된 근저당권·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 설정됐던 선순위 가등기도 2021년 2월 16일 말소돼 등기상 현재 존속하지 않습니다. 따라서 등기부에 표시된 확정 인수권리는 0원으로 계산됩니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 신고 2명, 모두 대항력 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 신고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 사단법인 한국청소년 광주광역시 전라남도연맹 | 주선1부분 | 100,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 지성건설 주식회사 | 확인 필요 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
두 점유자는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 점유 신고 2명입니다. 다만 전입신고일이 없어 말소기준일인 2021년 2월 22일보다 앞선 점유인지 판단할 수 없습니다. 보증금 100,000,000원이 확인된 점유자도 확정일자와 배당요구 여부가 미상이며, 지성건설 주식회사는 보증금 자체가 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 62.7%라는 숫자를 그대로 믿기 어렵다
루체클래식에서 확인된 최근 12개월 거래는 3건이며 평균과 최신 거래가는 모두 165,000,000원입니다. 최저가 103,496,000원은 이 금액의 62.7%입니다. 그러나 비교 거래의 전용면적은 46.49㎡이고, 분석 대상 면적은 235.2796㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 비율만으로 대상 물건이 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 46.49㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2025.06 | 46.49㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2024.08 | 46.49㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2022.09 | 47.06㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2021.10 | 48.87㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.49㎡ | 3건 | 165,000,000원 |
전체 거래 평균은 175,000,000원이지만 과거 180,000,000원·200,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 165,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래보다 13.2% 하락했습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 게다가 대상 면적과 거래 표본의 면적이 다르므로, 최근 거래는 보조자료로만 활용해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,248,944원 |
| 1. 근저당 · 광주중앙신용협동조합 | 390,000,000원 | 101,247,056원 |
| 2. 근저당 · 박제성 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 461,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김대윤 | 45,646,650원 | 0원 |
| 5. 강제경매 관련 채권 · 김대윤 | 미상 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 광주중앙신용협동조합 | 45,901,771원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,042,948,421원 중 101,247,056원만 배당되고 미배당액은 941,701,365원입니다. 표의 매수인 인수액은 0원이지만, 임차인 최우선변제·대항력·당해세는 반영되지 않았으므로 실제 인수 위험은 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 궁동 중앙초등학교 북서측 인근으로, 상업시설·업무용시설·도시형생활주택이 혼재한 중심상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 3층이며 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 부정형 평지의 공동주택 부지이며 북동측 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,374,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 환금성. 루체클래식은 44세대, 2017년 11월 사용승인 건물입니다. 대상은 사무소로 이용되는 대형 면적이고 7회 유찰돼, 일반 주거용 소형 물건보다 매수층 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입·사업자등록 기준일 확인. 두 점유자의 전입신고 또는 사업자등록 신청일이 2021.02.22보다 앞서는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 보증금 100,000,000원의 배당 가능액과 매수인 승계액을 계산하려면 확정일자와 배당요구 여부가 필요합니다.
- 미상 보증금 확인. 지성건설 주식회사의 임대차계약서와 보증금·차임을 확인하기 전에는 실질취득가 상한을 정할 수 없습니다.
- 점유 범위 확인. 사단법인 한국청소년 광주광역시 전라남도연맹의 점유 부분과 지성건설 주식회사의 실제 점유 공간이 중복되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 가등기 말소 원본 대조. 2019년 가등기는 2021.02.16 말소됐으나 말소등기와 가등기 성격을 등기부 원본 및 관련 서류로 다시 확인하세요.
- 실거래 면적 보정. 제시된 거래는 46.49~48.87㎡이고 대상 면적과 일치하지 않으므로, 면적·용도·층·임대수익을 보정한 별도 감정이 필요합니다.
- 체납 비용 확인. 관리비, 공용부분 체납액, 당해세와 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “18% 최저가보다 먼저 볼 것은 임차인이다”
이 물건은 감정가 564,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 103,496,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기상 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전한 저가 매수라고 결론 낼 수 없습니다. 점유자 2명 모두 대항력 판정에 필요한 기준일이 확인되지 않았고, 보증금 100,000,000원의 임차인과 보증금 미상 점유자가 함께 존재합니다.
최근 12개월 거래 평균 165,000,000원 대비 최저가는 62.7%지만, 거래 면적이 대상과 일치하지 않고 최근 가격도 이전보다 13.2% 하락했습니다. 임차보증금이 승계될 경우 실질취득가는 최근 거래 수준을 웃돌 수 있습니다. 등기는 조건부 합격, 점유와 가격은 보류. 전입·사업자등록일, 배당요구, 확정일자, 미상 보증금이 확인되기 전에는 최저가의 낮은 숫자에 가점을 주기 어려운 사건입니다.