광주지방법원 2024타경85718. 광주 동구 동명동 143-37·143-54·143-75를 묶은 일괄타경85718. 광주매각 물건입니다. 감정 이용상태는 1~3층 원룸, 4층 및 옥탑 주택이고, 철근콘크리트구조 4층 건물의 사용승인일은 2007.05.25입니다. 현재 소유자는 김옥경이며 2017.05.17 매매를 원인으로 2017.06.07 소유권을 취득했습니다.

가격표만 보면 강하게 할인된 것처럼 보입니다. 감정가 1,012,806,560원에서 네 번 유찰되어 현재 최저가가 362,991,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가 외에 따라붙는 임차보증금입니다. 배당 시나리오에는 우선변제권 없이 대항력을 갖는 것으로 분석된 임차인 7명의 보증금 합계 184,000,000원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.03.22 가압류

현재 권리분석의 말소기준은 2024.03.22 농협은행 주식회사 가압류 6,869,107원입니다. 이후의 임의경매개시결정, 장양자 가압류, 동구 압류 및 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 문제는 등기 자체보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차관계입니다.

과거 2007~2013년에 존재했던 압류·가압류·근저당·전세권·주택임차권 및 강제경매 관련 권리들은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 2013.02.07 강제경매 매각으로 이인숙이 소유권을 취득한 뒤, 2017.06.07 김옥경에게 소유권이 이전되었습니다.

② 임차인 — 확인 인수 1.84억 + 금액 미상 위험

③ 실질취득 — 최저가가 곧 취득원가가 아니다

현재 최저가 362,991,000원만을 취득가격으로 보면 안 됩니다. 배당 시나리오의 확인 인수액 184,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득 하한은 546,991,000원입니다. 5회 유찰 시에도 474,392,800원, 6회 유찰 시에도 416,314,240원이 됩니다. 여기에 보증금 미상 임차관계가 실제 인수로 확정되면 총 취득부담은 더 올라갑니다.

④ 예상배당표 (매각가 362,991,000원 가정)

배당 시나리오 기준 채권자 청구액 36,869,107원은 전액 배당되고, 미배당액은 0원입니다. 우선변제 임차인 3명의 보증금 110,000,000원도 전액 배당 가정입니다. 반면 우선변제권 없이 대항력이 인정된 임차인의 확인 보증금 184,000,000원은 매수인 인수로 별도 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항 및 매각비고 기준)

• 이용상태. 1~3층은 원룸, 4층 및 옥탑은 주택으로 이용 중입니다.
• 공부상 용도. 목록4 건축물대장상 제2종근린생활시설(독서실)이나 현황은 원룸 및 주택입니다.
• 위반건축물. 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고 이행강제금 13,952,480원이 부과된 상태입니다.
• 일괄매각. 제시외 건물·제시외 수목이 포함되며 목록4 건물에 소재하는 태양광설비도 매각에 포함됩니다.
• 입지. 광주중앙도서관 동측 인근이며 기존주택지대와 주택·상가혼용지대가 혼재합니다.
• 교통. 인근에 버스승강장과 지하철역이 소재해 교통상황은 양호합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목 대, 평지·자루형, 세로한면(가), 공시지가 780,300원/㎡로 조사되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 184,000,000원을 입찰가와 분리하지 말 것. 현재 최저가 기준 실질취득 하한은 546,991,000원입니다.
• 보증금 미상 임차관계 확인. 장양자·이홍섭·조송리 등 선순위 전입자의 실제 계약서·보증금·점유관계를 확인해야 합니다.
• 서남희 205호 확인. 보증금은 30,000,000원이나 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 남아 있습니다.
• 임차권등기 3건 배당 확인. 류선희 30,000,000원, 전지호 40,000,000원, 김현희 40,000,000원이 현재 시나리오에서 우선변제 전액 배당으로 계산되어 있습니다.
• 장양자 이중 지위 확인. 임차관계와 30,000,000원 가압류 채권자로 함께 나타나므로 실제 관계를 확인해야 합니다.
• 위반건축물 리스크 확인. 이행강제금 13,952,480원 부과 상태와 향후 시정·추가 부과 가능성을 확인해야 합니다.
• 용도 차이 확인. 건축물대장상 제2종근린생활시설(독서실)과 현황 원룸·주택 이용 사이의 적법성 및 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 제시외·태양광 범위 확인. 제시외 건물·수목 및 태양광설비가 일괄매각에 포함되므로 현황과 소유관계를 대조해야 합니다.
• 배당순위 원본 대조. 신청채권자 청구액 164,487,274원과 회차별 신청채권자 지급 0원의 근거를 목록별 등기와 배당관계에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “35.84% 낙찰가”보다 “인수 후 총액”을 보라

이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 1,012,806,560원 대비 최저가 362,991,000원, 즉 35.84%라는 할인율입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 숫자는 184,000,000원입니다. 현재 배당 시나리오가 매수인에게 넘기는 것으로 계산한 확인 보증금입니다.

따라서 현재 회차에서 최소한의 취득부담은 546,991,000원으로 보아야 하고, 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입관계가 실제 인수로 확정되면 부담은 더 커질 수 있습니다. 여기에 위반건축물 이행강제금 13,952,480원, 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 다수 임차관계까지 겹칩니다. 유찰 횟수는 많지만 권리 난도 역시 높습니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 모든 임차보증금과 위반건축물 문제를 확인한 뒤 계산되는 최종 총취득원가입니다.