광주지방법원 2024타경87806. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 주택 등으로 이용되고, 1층은 점포·주택, 2층은 사무실·화장실 등입니다. 토지도 함께 포함된 사건으로, 감정가 1,310,701,550원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 917,492,000원입니다. 권리의 기준점은 2020.02.28 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 1,740,000,000원이며, 그 뒤의 중소기업은행 추가 근저당권, 신궁주식회사 가등기, 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 갑구 2번 신궁주식회사 가등기는 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으면서도, 별도로 가등기의 종류 확인이 필요하다는 주의사항이 있습니다. 따라서 “인수 0원”이라는 결과와 별개로, 입찰 전 가등기 원인과 성격을 원문으로 재확인하는 절차는 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경87806 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 영광읍 녹사리 35-3 일원 · 등기 건물 전라남도 영광군 영광읍 녹사리 35-5 · 천년로 1444 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 등 · 1층 점포·주택, 2층 사무실·화장실 등 |
| 소유자 | 주식회사대동전력 |
| 감정가 / 최저가 | 1,310,701,550원 / 917,492,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 2,170,481,027원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 토지 | 436㎡ · 지목 전 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 · 공시지가 517,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않고, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2020.02.28 중소기업은행 근저당권 1,740,000,000원이며, 2022.11.08 중소기업은행의 추가 근저당권 600,000,000원과 2023.05.17 신궁주식회사 소유권이전청구권 가등기, 2024.12.09 임의경매개시결정, 2025.04.16 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 70% 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 1,310,701,550원의 70%인 917,492,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 642,244,400원(감정가 49%), 3회 유찰 시 449,571,080원(감정가 34.3%)으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 917,492,000원 | 1,434,082,920원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 642,244,400원 | 1,706,578,044원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 449,571,080원 | 1,897,324,631원 |
그러나 이 사건에서는 실거래 비교 기준이 제시되지 않아, 917,492,000원이 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 주위는 노선상가지대·미성숙 상가지대·읍소재지 내 농경지대가 혼재하고, 물건 자체도 근린생활시설·주택·토지가 섞인 형태라 단순 할인율보다 개별 환금성과 사용가치 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 917,492,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,574,920원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,740,000,000원 | 905,917,080원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 917,492,000원 가정 시 채권총액 2,340,000,000원 중 905,917,080원이 배당되고, 1,434,082,920원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 11,574,920원으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 녹사리 물건은 한국전력공사 영광지사 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 상업용 부동산·단독주택·나대지·농경지 등이 혼재하는 노선상가지대입니다. 다른 토지들은 미성숙 상가지대 및 읍소재지 내 농경지대에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 녹사리 일련번호 1·2의 일반적인 교통상황은 무난하고, 일련번호 4~6은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 근린생활시설 및 주택 등으로, 1층 점포·주택, 2층 사무실·화장실 등으로 이용됩니다. 위생·급배수설비와 1층 난방설비가 있으나 상당기간 가동하지 않은 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 조립식조적조 2층 건물로 1987.09.17 사용승인됐고, 1990.12.24 1층 일부와 2층이 증축됐습니다.
- 토지. 제공된 토지는 436㎡, 지목 전, 상업용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 517,400원/㎡입니다. 제2종일반주거지역에 포함되고 도로구역·가축사육제한구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 규제. 일부 토지는 제2종일반주거지역, 일부는 자연녹지지역이며 도로구역 및 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설·주택·토지가 함께 구성되고 주변도 상업용 부동산·주택·나대지·농경지가 혼재합니다. 단순 주거형 물건처럼 감정가 할인율만으로 수요를 판단하기보다 실제 이용 가능성과 매각 범위를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 신궁주식회사 가등기는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만, 종류 확인 필요 사항이 있으므로 등기 원인과 법적 성격을 원본으로 대조하세요.
- 매각제외 물건 확인. 지상의 컨테이너조 창고는 매각에서 제외됩니다. 현장에서 위치와 이용관계를 확인해 낙찰 후 사용 범위를 혼동하지 않아야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 제시외 창고·가추·사무실 등이 존재하며 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 각 구조물의 위치와 실제 포함 여부를 매각목록과 대조하세요.
- 지적재조사 반영. 목록 2는 2025.05.15 지적재조사가 완료됐고 목록 1·2의 형상이 변경됐습니다. 종전 위치에 있던 제시외 창고와 가추의 소재도 변경 내용이 기재돼 있습니다.
- 지붕 현황 확인. 목록 3 건물은 공부상 슬래브지붕이나 현황은 슬래브지붕 및 판넬지붕입니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 기준 없이 이를 곧바로 시세 대비 30% 할인으로 해석하지 마세요.
- 용도·규제 확인. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역 등 서로 다른 용도지역이 포함되고 도로구역·가축사육제한구역 사항도 있으므로 각 목록별 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리 구조만 보면 매수인 인수액은 0원이고 임차인도 없습니다. 2020.02.28 중소기업은행 근저당권 뒤에 설정된 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이므로, 보증금 승계 같은 전형적인 임차인 인수 위험은 보이지 않습니다.
하지만 현재 최저가 917,492,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격까지 합격점을 줄 수는 없습니다. 실거래 비교 기준이 없고, 근린생활시설·주택·토지의 복합 구성에 매각제외 컨테이너조 창고, 지적재조사에 따른 토지 형상 변경, 가등기 종류 확인 사항이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만 물건성과 가격 검증이 더 중요한 사건입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 매각 범위·현황·용도와 개별 시장가치를 먼저 확인하는 접근이 맞습니다.
