광주지방법원 2024타경89406. 광주 서구 쌍촌동 537-1, 3층 304호 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 주거용이며, 감정가는 82,400,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 46,144,000원입니다. 소유자는 이신화이고, 등기상 현재 핵심 권리는 2015년 설정된 서광주농업협동조합 근저당 72,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이므로 그 뒤 2025년 장재원이 신청한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

가격만 보면 감정가의 56%까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “두 번 유찰돼 싸졌다”로 끝낼 수 없습니다. 점유조사에는 15건의 임차·점유 내역이 있고, 이 가운데 전입일이 확인된 점유자는 모두 2015.05.22. 말소기준 이후 전입으로 조사되어 대항력이 없습니다. 반면 정단비·김도연·편도빈 및 ‘현재’로 기재된 점유는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 변수

등기상 말소기준은 2015.05.22. 서광주농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 72,000,000원이고 채무자는 이신화입니다. 2025.01.09. 장재원의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부에는 과거 근저당·가압류·전세권·경매기록이 다수 존재하지만 해당 권리들은 이미 말소된 것으로 기재돼 있습니다.

② 임차·점유 현황 — 알려진 전입은 후순위, 미상 전입은 확인 필요

점유조사에는 총 15건이 확인되며 보증기관 대위·승계 항목은 없습니다. 전입일이 확인된 점유자는 모두 말소기준일인 2015.05.22. 이후 전입입니다. 다만 전입일 자체가 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 46,144,000원 가정)

현재 최저가 46,144,000원 가정에서 채권자 총 청구액은 537,705,123원, 총 배당액은 44,913,408원, 미배당은 492,791,715원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 미상 점유자의 실제 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당만 커진다

* 매수인 인수 0원은 제공된 배당모형 기준입니다. 전입일·보증금 등이 확인되지 않은 점유자의 실제 대항력과 인수 여부는 원본 자료 확인 전 확정할 수 없습니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 “싸다” 단정 금지

단지명은 신성하우스빌, 총 14세대이며 사용승인일은 2004.08.18.입니다. 대상면적은 50.33㎡로 제시돼 있지만 면적 매칭은 확인되지 않았습니다. 최근 실거래 금액·최근 12개월 평균· 최신 거래가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 56%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.

이 단지 경매물건의 평균 유찰횟수는 2.9회이고 매각률은 0.0%로 제시돼 있습니다. 따라서 두 차례 유찰 자체가 특별한 가격 우위를 의미한다고 보기보다, 환금성 및 점유·권리 확인 부담을 함께 감안해야 합니다.

⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택이며 감정평가상 각 호실은 주거용으로 이용 중입니다.
• 입지. 치평중학교 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트단지·단독주택 등이 주를 이루는 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호 외 13개호이며, 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 샤시입니다.
• 설비. 난방설비, 위생 및 급수설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 유사 사다리형의 주거용 건부지이며 남동측으로 소로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 582,100원/㎡입니다. 주거환경개선지구·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉된 것으로 제시돼 있습니다.
• 공부 차이. 건축물현황도상 1층 주차장 일부가 다세대주택 103호로 이용 중이며, 적법성 여부에 따라 원상회복 등의 조치가 취해질 수 있어 평가에서 제외됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 304호 실제 점유자 확인. 여러 호실의 임차·점유정보가 함께 조사돼 있으므로 304호에 실제로 누가 점유하는지 특정해야 합니다.
• 전입일 미상 점유자 확인. 정단비·김도연·편도빈 및 ‘현재’ 점유는 대항력 가능·미상입니다. 주민등록과 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 정단비 보증금 확인. 보증금 80,000,000원, 월세 200,000원으로 신고됐지만 전입일이 확인되지 않았습니다. 대항력 판단이 확정되지 않은 상태입니다.
• 이신화 관계 확인. 점유자 이신화는 등기상 소유자·채무자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있습니다.
• 감정가 할인율과 시세를 혼동하지 말 것. 최근 실거래 비교값이 없어 최저가 46,144,000원이 실제 시장가보다 낮은지는 별도 조사해야 합니다.
• 건물 공부 차이 확인. 1층 주차장 일부의 103호 이용에 대해 적법성 여부에 따라 원상회복 조치 가능성이 언급돼 있습니다.
• 배당표 재확인. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.

맺으며 — 할인율보다 점유 확인이 먼저

이 물건은 감정가 82,400,000원에서 두 차례 유찰되어 46,144,000원까지 내려왔습니다. 등기권리 자체는 2015년 서광주농업협동조합 근저당을 기준으로 정리되는 구조이고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 점유조사에는 다수의 임차·점유정보가 포함돼 있으며 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상인 점유도 존재합니다.

특히 보증금 80,000,000원인 정단비의 전입일이 확인되지 않았고, ‘현재’로 기재된 주거 점유자의 보증금·전입일도 미상입니다. 최근 실거래 자료 역시 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 결론은 등기상 정리는 가능하지만, 점유와 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 다세대 경매입니다.