광주지방법원 2025타경639. 전라남도 화순군 청풍면 차리 72-1의 기타 + 토지 물건입니다. 소유자는 민경철이고, 2015.12.24. 농협은행주식회사 근저당권이 채권최고액 2,676,000,000원으로 설정돼 이 사건의 말소기준권리가 됩니다. 그 뒤 유한회사 에이펙스건설 가압류와 경매개시결정 등이 이어졌지만, 말소기준권리 뒤의 권리는 매각으로 소멸하거나 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 임차인은 없고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
그러나 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 보고 접근할 성격은 아닙니다. 일괄매각 대상에 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2015-153호의 기계기구가 포함되는 반면, 타인소유 제시외 건물 및 기계기구는 매각에서 제외됩니다. 더 중요한 것은 토지 취득에 농지취득자격증명 제출이 필요하다는 점입니다. 미제출 시 반려처분 및 미발급통지서 등을 포함해 매수보증금이 반환되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경639 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 청풍면 차리 72-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 민경철 · 단독소유 |
| 토지 | 13,491㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 답 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 용도지역·지구 | 농림지역 · 농업진흥구역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 15,800원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 3,195,202,000원 / 1,789,314,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 최저가율 56% |
| 청구액 | 2,246,155,788원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 말소기준은 2015.12.24. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2016.12.28. 유한회사 에이펙스건설 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2019.08.28.과 2023.01.13.의 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐고, 2020.01.16. 화순군 압류 역시 2020.01.21. 해제됐습니다. 현재 사건의 2025.02.20. 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 매각조건 — 이 사건의 실제 핵심
- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2015-153호 기계기구가 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 타인소유 제시외 건물 및 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 토지 취득에 농지취득자격증명 제출이 필요합니다.
- 보증금 위험. 농지취득자격증명 미제출 시 반려처분 및 미발급통지서 등을 포함해 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 가설건축물. 목록2의 가설건축물관리대장상 존치기간은 2017.3.30.이며, 건축법 시행령 제15조의3에 따라 별도의 연장신고 없이 존치기간이 자동연장될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,789,314,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,293,140원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 2,676,000,000원 | 1,769,020,860원 |
| 2. 가압류 · 유한회사 에이펙스건설 | 362,430,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 3,038,430,259원 중 채권자 예상배당은 1,769,020,860원이고, 미배당은 1,269,409,399원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 1,789,314,000원 | 1,769,020,860원 | 1,269,409,399원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 1,252,519,800원 | 1,237,594,602원 | 1,800,835,657원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 876,763,860원 | 865,596,221원 | 2,172,834,038원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 56%인 1,789,314,000원입니다. 3회 유찰 시 1,252,519,800원, 4회 유찰 시 876,763,860원으로 내려가지만, 유찰률만으로 이 물건을 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건은 토지·기계기구·매각 제외 대상과 농지취득자격증명 조건을 함께 검토해야 실제 취득가치와 입찰 상한을 판단할 수 있습니다.
⑤ 토지·이용 조건 메모
- 토지 규모. 13,491㎡입니다.
- 지목·이용. 지목은 답, 토지이용상황도 답입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역에 포함됩니다.
- 기타 규제. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 형상·접면. 평지 · 세로장방 · 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 15,800원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능성 확인. 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이므로 입찰 전에 최우선 확인사항입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제2015-153호 기계기구 목록과 실제 현존 여부를 대조해야 합니다.
- 매각 제외 대상 확인. 타인소유 제시외 건물 및 기계기구가 무엇인지 감정평가서와 현장에서 특정해야 합니다.
- 가설건축물 확인. 목록2의 존치기간 및 자동연장 여부를 2026.01.05.자 사실조회 회신서와 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 농협은행 근저당의 일부인 360,000,000원이 2025.01.23. 농업협동조합중앙회로 이전된 내용을 포함해 등기부 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 시장가 대비 저가라고 결론내리지 말고, 매각 대상과 제외 대상을 분리해 실제 가치를 산정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 입찰조건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석만 보면 결론은 명료합니다. 2015.12.24. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환, 타인소유 제시외 건물·기계기구 매각 제외, 제2015-153호 기계기구 일괄매각이라는 조건이 동시에 걸려 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔다는 사실보다 먼저, 무엇을 실제로 취득하고 무엇이 제외되는지, 그리고 농지취득자격증명을 받을 수 있는지를 확정해야 합니다. 권리는 합격권이지만, 매각조건 확인 없이는 입찰 보류가 맞는 물건입니다.
