광주지방법원 2025타경1229. 광주 광산구 쌍암동 ‘에드가303’ 3층 318호, 전용면적 기준 33.576㎡가 매칭된 오피스텔이며 감정 이용상태는 주거용입니다. 권리 구조의 핵심은 등기부상 이미 말소된 2013년 꿀벌신용협동조합 근저당이 아니라, 2020년부터 대항요건을 갖춘 임차인 안희조의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2025.02.24 강제경매개시결정보다 앞서며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 사건에서 28,672,000원이라는 최저가만 시세 65,000,000원과 비교하면 분석이 틀어집니다. 낙찰대금에서 집행비용 916,096원이 먼저 빠지고 임차인에게 27,755,904원이 배당되므로, 보증금 63,000,000원 중 미배당 35,244,096원이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차의 실제 경제적 부담은 28,672,000원 + 35,244,096원 = 63,916,096원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1229 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-116 에드가303 3층 318호 · 광주광역시 광산구 임방울대로826번길 55 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 · 전용면적 기준 33.576㎡ · 지하1층·지상10층 중 3층 · 남향·복도식 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 28,672,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안희조 / 66,074,326원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 앞선 임차권이 핵심
2013.12.09 설정된 꿀벌신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,105,000,000원이지만 2015.04.01 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.02.24 강제경매개시결정입니다. 반면 안희조는 2020.08.07 주민등록, 2020.08.06 점유개시, 2021.03.19 확정일자를 갖추고 2024.08.01 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 자료이고, 보증금 미배당분은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 승계
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안희조 | 건물전체 · 주거 | 2020.08.07 / 2020.08.06 | 2021.03.19 | 63,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 35,244,096원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 안희조 본인의 임차권이며, 보증금은 중복 합산할 항목이 없습니다. 다만 임차인 안희조와 강제경매 신청채권자 안희조가 동일인이고, 자료상 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 주의가 기재돼 있으므로 입찰 전 임대차계약·보증금 지급내역과 사건 원본을 대조할 필요가 있습니다.
③ 유찰돼도 총부담은 거의 그대로다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아갈 배당액도 함께 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 커집니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 계산이 성립하지 않습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 28,672,000원 | 35,244,096원 | 63,916,096원 |
| 4회 유찰 시 | 22,937,600원 | 40,875,277원 | 63,812,877원 |
| 5회 유찰 시 | 18,350,080원 | 45,380,221원 | 63,730,301원 |
현재 회차에서 5회 유찰 가정까지 낙찰가는 28,672,000원에서 18,350,080원으로 크게 떨어지지만, 실질취득은 63,916,096원에서 63,730,301원으로만 움직입니다. 즉 이 물건의 경제적 취득가는 임차보증금 63,000,000원 부근에 사실상 고정되는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 44.1%가 아니라 98.3%로 봐야 한다
한양에드가303동의 매칭 면적 최근 12개월 거래는 1건이며, 2026.02 전용 32.78㎡·4층이 65,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 65,000,000원입니다. 최저가 28,672,000원만 비교하면 44.1%로 보이지만, 인수액까지 포함한 실질취득 63,916,096원은 최근 거래의 98.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 32.78㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.576㎡ 기준 매칭 | 1건 | 65,000,000원 |
실질취득과 최근 거래의 차이는 1,083,904원, 약 1.7%에 불과합니다. 거래 표본도 최근 12개월 1건뿐이라 이 정도 차이를 강한 할인이라고 평가하기 어렵습니다. 감정가 64,000,000원 자체도 최신 거래 65,000,000원과 거의 붙어 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 28,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 916,096원 |
| 1. 임차인 안희조 보증금 | 63,000,000원 | 27,755,904원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 안희조 | 66,074,326원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차보증금 우선변제에 투입됩니다. 임차보증금 미배당액 35,244,096원은 매수인 인수로 계산돼 있으며, 소유자 잔여는 0원입니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등 확정 내역에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 오피스텔이며 현재 주거용으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물의 3층 318호, 남향·복도식입니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 에드가303 내에 위치하며 주위는 오피스텔과 상가가 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 동·서측으로 주요 간선도로가 통과하고 단지 서측으로 진출입로가 개설돼 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·국가산업단지·가축사육제한구역·방화지구·중점경관관리구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,256.4㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 1,530,000원/㎡입니다.
- 거래·경매 지표. 한양에드가303동은 130세대, 2013.10.08 준공입니다. 최근 12개월 매칭 거래는 1건이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 입찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 반드시 더하세요. 현재 최저가 기준 실질취득은 63,916,096원입니다.
- 추가 유찰 착시. 4회·5회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 총부담은 63,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
- 임차관계 검증. 임차인 안희조와 강제경매 신청채권자 안희조가 동일인입니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 주의가 있어 계약서·보증금 지급내역·점유관계 원본 확인이 중요합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있어 외부 입찰자의 낙찰 확정성 자체가 제한될 수 있다는 점을 입찰 판단에 반영해야 합니다.
- 관리비. 2025.03.31 부동산현황조사보고서 기준으로 2024.07부터 관리비 681,780원이 미납된 상태로 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 실거래 표본은 1건뿐입니다. 실질취득 63,916,096원과 최근 거래 65,000,000원의 차이가 작으므로 추가 시세 확인 없이 ‘저가 낙찰’로 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.1% 낙찰”이 아니라 “98.3% 취득”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 64,000,000원이 세 차례 유찰돼 28,672,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 63,000,000원이 존재하고, 현재 매각가에서 미배당되는 35,244,096원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 경제적 부담은 63,916,096원입니다.
최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 65,000,000원과 비교하면 실질취득은 98.3%입니다. 단지 평균 유찰 횟수 2.6회, 현재 3회 유찰, 최근 거래 1건, 전세사기피해자 우선매수권까지 함께 놓고 보면 최저가 할인율만으로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 낮은 최저가보다 큰 인수액, 그리고 외부 낙찰 제한 가능성이 이 사건의 본질입니다.
