광주지방법원 2025타경1335. 광주 북구 유동, 경열로 208 소재 토지와 7층 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 지하 1층은 기계실 등, 1층은 은행, 2~7층은 사무소로 이용 중이며, 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 슬래브지붕 건물입니다. 일괄매각이고 제시외 건물·옥탑·수변전설비도 매각에 포함됩니다.
가격은 감정가 5,221,495,480원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가 2,924,038,000원, 즉 감정가의 56%입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “두 번 유찰돼 싸졌다”라고 결론 내릴 수 없습니다. 현황조사에 확인되는 점유·전입관계 가운데 서광주농업협동조합유동지점은 2004.10.25.로 말소기준 2014.05.30.보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 정확도 원칙상 이는 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1335 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 유동 10-22, 10-17, 10-18, 10-23 · 광주광역시 북구 경열로 208 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 지하1층 기계실 등 · 1층 은행 · 2~7층 사무소 |
| 건물구조 | 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 |
| 소유자 | 새천년빌딩주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 5,221,495,480원 / 2,924,038,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구액 | 6,100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 토지 | 745.1㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 자루형 · 광대로한면 · 공시지가 1,345,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 말소기준은 명확하다
등기상 핵심은 2014.05.30. 을구 13번 한국산업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,000,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2023.10.05. 설정된 한국산업은행 근저당권 5,100,000,000원과 2025.03.07. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 과거 외환은행·한국몬테소리판매·박성운·임근안·국민은행·광주은행·유상재 명의의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 1건은 ‘대항력 가능·미상’
| 점유·전입 관계 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엔엠디아산,염염제 | 2021.10.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 해당 없음 |
| 유한회사 아름건설,남기호 | 2014.07.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 해당 없음 |
| 서광주농업협동조합유동지점 | 2004.10.25 | 미상 | 2025.05.30 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 뉴밀레니엄제1차유한회사 | 2021.01.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 아라마루 | 2015.03.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 해당 없음 |
나머지 전입관계는 모두 말소기준 2014.05.30. 이후입니다. 반면 서광주농업협동조합유동지점은 2004.10.25.로 선행합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음이라고 확정해서는 안 되고 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 안전합니다.
③ 가격·회차 — 56%까지 하락했지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 5,221,495,480원이며 두 차례 유찰된 현재 회차 최저가는 2,924,038,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 2,046,826,599원, 그 다음 회차는 1,432,778,619원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 물건의 최근 실거래나 최근 12개월 평균 거래가격 자료가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지 비싼지는 판정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,924,038,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,640,380원 |
| 1. 을구 13번 근저당권 · 한국산업은행 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 한국산업은행 | 5,100,000,000원 | 1,892,397,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,100,000,000원 중 예상 배당액은 2,892,397,620원, 미배당액은 3,207,602,380원입니다. 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 매수인 인수 여부를 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 유동 소재 광주북성중학교 동측 인근이며, 주변은 상업·업무용 건물, 병원, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 지하1층은 기계실 등, 1층은 은행, 2~7층은 사무소로 이용 중입니다. 공부상 지하1층은 노래연습장, 2~7층은 의원이나 현황 이용은 다릅니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 옥탑, 수변전설비가 매각에 포함되고, 7층 위 옥상에는 광고탑이 소재합니다.
- 토지. 745.1㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지, 자루형, 광대로한면이며 공시지가는 1,345,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·토지구획정리사업지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 해당하고 대로2류 및 교통광장에 접합니다.
- 건물. 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층이며 위생·급배수·냉난방·수변전설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 점유자 확인. 서광주농업협동조합유동지점의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위를 매각물건명세서와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 인수보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 금액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 현황·공부 차이 확인. 지하1층과 2~7층의 공부상 용도와 현재 이용상태가 다르므로 용도변경·인허가 및 사용상 제약을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·옥탑·수변전설비 및 옥상 광고탑의 소유·점유·철거 관련 사항을 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 56%라는 할인율만 보지 말고 인근 상업·업무용 건물과 토지의 실제 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 주의. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당 및 인수관계가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “56%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건의 등기상 말소구조는 비교적 선명합니다. 2014.05.30. 한국산업은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 등기부가 아니라 2004.10.25.부터 확인되는 선순위 가능 점유관계입니다.
보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없고, 따라서 현재 최저가 2,924,038,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수도 없습니다. 게다가 최근 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 56%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 부족합니다. 등기상 말소는 확인, 인수금액은 미확정. 이 물건은 임대차 원본과 매각물건명세서를 확인한 뒤에야 입찰가격을 계산할 수 있는 사건입니다.
