7,048,000원
광주지방법원 2025타경1670. 광주 동구 학동 768, 평화맨션 상가동 지하층 2호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 김기호·김영호·김재호로 각각 3분의 1 지분을 보유합니다. 이번 경매의 원인이 된 권리는 2024.06.25. 주식회사우리카드가 설정한 김재호 지분 가압류 30,601,475원이고, 2025.03.17. 주식회사 우리카드가 강제경매를 신청했습니다. 따라서 매각 대상은 김재호의 1/3 지분이며, 낙찰자가 상가 전체를 단독 취득하는 구조가 아닙니다.
권리 자체는 단순해 보입니다. 2024년 가압류와 그 뒤 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 소멸하지 않는 등기상 채무가 아니라 공유관계입니다. 낙찰 후에도 김기호·김영호의 각 1/3 지분은 그대로 남기 때문에 매수인은 기존 공유자들과 함께 1/3 지분권자가 됩니다. 게다가 매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고를 1회에 한해 행사할 수 있다고 적혀 있어, 일반 응찰자가 최고가를 제시하더라도 공유자의 행사 여부가 최종 취득에 영향을 주는 외부 낙찰 제한 성격의 ‘닫힌 경매’ 요소가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1670 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 학동 768 상가동 지하층2호 · 광주광역시 동구 학소로 125 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 상가(현 공실상태) |
| 소유관계 | 김기호 1/3 · 김영호 1/3 · 김재호 1/3 |
| 매각대상 | 김재호 지분 1/3 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 7,048,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리카드 / 35,030,705원 |
| 말소기준 | 2024.06.25. 갑구 5번 김재호 지분 가압류 · 주식회사우리카드 · 30,601,475원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 ‘지분만 취득’이 핵심
1999년 공선미의 가압류 28,000,000원은 같은 해 집행취소결정으로 이미 말소됐습니다. 2011.01.13. 상속으로 김기호·김영호·김재호가 각 1/3 지분을 취득했고, 2024.06.25. 김재호 지분에 주식회사우리카드의 가압류 30,601,475원이 설정된 뒤 2025.03.17. 강제경매가 개시됐습니다. 현재 경매와 관련된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
현 이용상태는 공실로 확인되지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 자료도 없고, 반대로 임대관계를 확정적으로 없다고 단정하기도 어렵습니다. 권리분석상 현재 계산된 인수금액은 0원이지만, 입찰 전 현황과 관련 원본을 재확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 아파트 실거래를 상가 지분의 ‘시세’로 쓰면 안 된다
평화맨션 단지에는 최근 주거용 실거래가 존재합니다. 최근 12개월 평균은 170,833,333원, 최신 거래는 2026.02. 210,000,000원입니다. 다만 이번 매각물건은 지하 상가의 1/3 지분이고, 단지 실거래는 84.51㎡·129.69㎡ 주거용 거래이며 비교 기준 면적 162.2㎡와도 일치하지 않습니다. 따라서 이 수치들을 최저가 7,048,000원과 직접 나눠 ‘시세 대비 몇 % 싸다’고 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 129.69㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 84.51㎡ | 14 | 158,000,000원 |
| 2026.01 | 84.51㎡ | 14 | 158,000,000원 |
| 2025.12 | 84.51㎡ | 15 | 134,000,000원 |
| 2025.11 | 84.51㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2025.06 | 84.51㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 170,833,333원 |
단지의 최근 12개월 평균은 전체 12건 평균 195,958,333원보다 낮고, 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세도 -22.7%입니다. 즉 주거용 거래 자체도 최근 가격 흐름이 하락 방향입니다. 하지만 이 하락 추세 역시 지하 상가 1/3 지분의 직접 시세로 대체할 수는 없습니다. 이번 물건은 상가·지하층·공실·공유지분이라는 별도의 환금성 요소를 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,048,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 526,864원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 주식회사우리카드 | 30,601,475원 | 6,521,136원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사 우리카드 | 35,030,705원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 7,048,000원 가정 시 집행비용 526,864원을 제외한 6,521,136원이 가압류 채권에 배당되고, 전체 미배당액은 59,111,044원입니다. 그러나 미배당이 크더라도 자료상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 7,048,000원 | 6,521,136원 | 59,111,044원 |
| 9회 유찰 시 | 5,638,400원 | 5,136,909원 | 60,495,271원 |
| 10회 유찰 시 | 4,510,720원 | 4,029,527원 | 61,602,653원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 학동 평화맨션 상가동으로, 주변은 아파트단지와 노변상가가 함께 있는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역이며 중로2류에 접하고, 무등유치원 관련 절대보호구역·상대보호구역 조건이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 내 지하층 2호이며 공용 위생설비·급배수설비·화재경보설비가 있습니다.
- 공실·보수. 현 공실상태이고 상당기간 공실로 방치돼 재사용을 위해 상당한 보수가 필요하며 내부 칸막이 일부가 설치돼 있습니다.
- 위치 확인. 집합건축물대장상 현황도면과 관리사무소 비치 도면 등이 없어 위치 파악이 곤란했고, 감정 과정에서도 정확한 위치와 면적을 다시 확인하도록 기재돼 있습니다.
- 환금성. 지하 상가·공실·노후·1/3 공유지분에 8회 유찰 이력까지 겹쳐 일반적인 주거용 전부매각과는 매수층이 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 확인. 상가 전체가 아니라 김재호 지분 1/3 매각이라는 점을 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 허용되므로, 최고가 신고 후에도 실제 취득 가능성은 공유자의 행사 여부에 영향을 받습니다.
- 현황 재확인. 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유와 사용관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 위치·면적 확인. 현황도면 부재로 감정평가에서도 정확한 위치와 면적 재확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 보수비 점검. 상당기간 공실로 방치됐고 상당한 보수가 필요하므로 내부 상태를 기준으로 별도의 비용 검토가 필요합니다.
- 아파트 실거래 오용 금지. 최근 12개월 평균 170,833,333원과 최신 거래 210,000,000원은 주거용 거래여서 지하 상가 지분의 직접 시세가 아닙니다.
- 다회유찰 해석. 현재 8회 유찰 상태입니다. 낮은 최저가 자체보다 왜 반복 유찰됐는지를 공유지분·우선매수·공실·노후·보수·위치 확인 문제와 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “7,048,000원짜리 상가”가 아니라 “1/3 공유지분 경매”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 48,000,000원이 8회 유찰돼 7,048,000원까지 내려왔고, 매수인 인수액도 0원이라 눈에 띕니다. 그러나 실제 매각대상은 김재호의 1/3 지분입니다. 김기호·김영호의 지분은 그대로 남고, 공유자의 우선매수신고도 1회 허용됩니다. 따라서 일반 응찰자 입장에서는 외부 낙찰 제한이 존재하는 구조입니다.
물건 자체도 1984.06.28. 사용승인된 지하 상가로 현재 공실이고, 상당기간 방치돼 상당한 보수가 필요합니다. 현황도면이 없어 정확한 위치와 면적까지 다시 확인해야 합니다. 단지의 최근 12개월 주거용 실거래 평균은 170,833,333원이고 최근 가격 추세는 -22.7%지만, 이 거래들은 용도와 면적이 달라 이번 지하 상가 지분의 시세로 직접 사용할 수 없습니다. 결국 이 사건의 판단 기준은 낮은 최저가가 아니라 공유지분을 실제로 어떻게 사용·정리하고 다시 환금할 수 있는가입니다.
