감정가 23%보다 중요한 ‘1/3 지분·공유자 우선매수’ — 광주 학동 평화맨션 지하상가

광주지방법원 2025타경1670. 광주 동구 학동 평화맨션 상가동 지하층 2호에 관한 강제경매입니다. 표면적인 가격은 강렬합니다. 감정가 4,800만원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,101만2,000원, 감정가의 22.94%까지 내려왔습니다. 그러나 입찰자가 취득하는 것은 상가 전체가 아니라 공유자 김재호의 지분 3분의 1입니다. 나머지 지분 3분의 2는 김기호·김영호에게 그대로 남으므로, 낙찰 후에도 단독 소유·단독 처분·독점 사용이 당연히 보장되는 구조가 아닙니다.

권리 흐름 자체는 비교적 읽을 수 있습니다. 1999년 공선미의 가압류는 같은 해 8월 2일 집행취소결정으로 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2024년 6월 25일 김재호 지분에 설정된 우리카드 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기상 인수금액이 없다는 것과 지분 취득 후의 공유관계·사용수익·처분 문제가 없다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전채권 인수 0원, 공유관계는 존속

등기상 근저당권은 없으며, 2024년 우리카드 가압류가 김재호의 지분에 설정된 뒤 같은 채권자가 강제경매를 신청한 구조입니다. 1999년 공선미 가압류는 1999년 8월 2일 집행취소결정으로 말소된 기록이 확인됩니다. 따라서 매수인이 인수할 금전채권은 예상배당표상 0원으로 계산됩니다.

② 점유·임차관계 — 현 공실이지만 재확인 필요

감정 당시 이용상태는 상가·현 공실상태로 조사됐고, 별도로 신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 장기간 공실이었다는 조사와 별개로, 매각기일 전후의 실제 점유자, 출입문 잠금 상태, 내부 물품, 관리비 납부 주체를 현장에서 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 22.94%가 곧 ‘시세의 22.94%’는 아니다

평화맨션의 최근 거래 자료는 존재하지만, 거래 대상은 전용 84.51㎡·129.69㎡의 아파트이고 이번 경매물건은 상가동 지하층의 근린시설 지분입니다. 비교 기준 면적 162.2㎡와도 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 11,012,000원이 최근 12개월 거래 평균 170,833,333원의 6.4%라는 수치를 근거로 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.

최근 12개월 평균은 170,833,333원이고 최신 거래는 210,000,000원이지만, 모두 아파트 거래이므로 지하상가 지분의 직접 시세로 사용할 수 없습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 22.7% 하락한 추세까지 나타납니다. 용도·면적 불일치와 하락 추세를 함께 고려하면 전체 평균 195,958,333원이나 최저가 대비 비율만으로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 11,012,000원 가정)

예상배당 계산상 채권 총액은 93,632,180원, 채권자 배당액은 10,413,784원, 미배당액은 83,218,396원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공선미 가압류의 말소기록과 예상배당 반영 여부는 원본 대조가 필요합니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당 변화

추가 유찰돼도 매수인이 떠안을 금전채권은 0원으로 유지됩니다. 그러나 가격이 내려간다고 해서 지분 구조, 공유자 우선매수 가능성, 장기 공실, 보수 필요성, 정확한 위치·면적 확인 문제까지 함께 해소되는 것은 아닙니다. 6회 유찰은 단순한 할인 기회라기보다 시장이 이 물건의 환금성과 활용도를 낮게 평가했다는 경고로 읽어야 합니다.

⑥ 공유자 우선매수 — 외부 낙찰자의 핵심 변수

매각물건명세서 비고에는 지분매각이며, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다고 기재돼 있습니다. 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 공유자가 같은 가격으로 우선매수권을 행사하면 최종 매수 지위가 공유자에게 넘어갈 수 있습니다.

⑦ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 상가로 이용됐으나 감정 당시 현 공실상태이며, 상당기간 공실로 방치된 상태입니다.
• 보수 부담. 재사용을 위해 상당한 보수가 필요하고 내부 칸막이 일부가 설치돼 있습니다.
• 위치 확인. 집합건축물대장 현황도면과 관리사무소 비치 도면이 없어 정확한 위치와 면적 파악이 곤란하므로 재확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 내 지하층 2호이며, 평화맨션은 1984.06.28. 사용승인됐습니다.
• 주변 환경. 아파트단지와 노변상가가 소재하는 주택·상가 혼용지대이며, 평화맨션은 360세대입니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 교통 사정은 무난한 편입니다.
• 도로. 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 설비. 공용 위생설비·급배수설비·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 중로2류 접함, 무등유치원 절대보호구역·상대보호구역에 해당하며 공시지가는 1,285,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지하층 노후 상가의 1/3 지분이며 최근 경매 통계상 평균 유찰 횟수 6회, 매각률 0%로 나타납니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 상가 전체가 아니라 김재호 지분 3분의 1만 매각됩니다. 등기부·매각물건명세서에서 매각지분을 다시 확인하세요.
• 공유자 의사 확인. 김기호·김영호의 우선매수 행사 가능성과 향후 지분 매수·매도·사용 협의 가능성을 조사하세요.
• 대상 호실 특정. 현황도면 부재로 정확한 위치와 면적 파악이 곤란하므로 현장·관리사무소·감정평가서 도면을 대조하세요.
• 실제 점유 확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 출입문, 내부 물품, 사업자등록, 전입·점유 흔적을 확인하세요.
• 보수 범위 확인. 상당기간 공실과 상당한 보수 필요가 명시돼 있습니다. 내부 상태와 설비 작동 여부를 직접 점검하세요.
• 관리비 체납. 장기 공실 상가의 공용관리비·전기·수도 체납 여부와 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 배당표 원본 대조. 1999년 공선미 가압류의 말소기록과 예상배당 반영이 충돌하므로 배당요구 내역과 채권계산서를 확인하세요.
• 시세 조사 분리. 평화맨션 아파트 실거래는 이번 지하상가 지분의 직접 비교사례가 아닙니다. 인근 지하상가 임대료·매매가·공실률을 별도로 조사하세요.
• 출구전략 선확정. 단독 사용, 공유자에게 재매각, 다른 공유지분 추가 취득, 공유물분할 중 어떤 방식으로 회수할지 입찰 전에 정하세요.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 대조하세요.

맺으며 — “1,101만원짜리 상가”가 아니라 “1/3 지분권”

이 물건의 핵심은 6회 유찰이나 감정가 대비 22.94%라는 할인율이 아닙니다. 낙찰자가 취득하는 것은 평화맨션 지하상가 전체가 아니라 김재호 지분 3분의 1입니다. 등기상 금전채권 인수액은 0원이지만, 잔존 공유자 2명과의 공유관계, 공유자 우선매수권, 단독 사용·처분의 제약이 그대로 남습니다.

물건 자체도 1984년 사용승인된 지하상가로 상당기간 공실이었고, 재사용을 위해 상당한 보수가 필요합니다. 정확한 위치와 면적 파악도 곤란하다는 조사까지 있습니다. 평화맨션 아파트의 최근 실거래는 용도와 면적이 달라 가격 메리트의 근거가 될 수 없으며, 최근 거래 추세도 22.7% 하락했습니다. 권리상 인수는 0원이나, 활용·환금·공유관계 위험은 매우 높습니다. 지분 정리 방안과 공유자의 의사를 확인하지 못했다면 최저가가 더 낮아져도 접근을 보류하는 편이 타당합니다.