광주지방법원 2025타경1878. 나주 빛가람동 예가람타워 1층 136호의 근린시설로, 감정평가 당시 일반음식점으로 이용 중입니다. 소유자는 김병남이고, 2016.08.22 설정된 나주새마을금고의 채권최고액 580,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 전남신용보증재단 가압류 30,482,484원, 신용보증기금 가압류 19,161,370원, 나주시 압류 및 현 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계보다 더 주의할 부분은 물리적 이용 상태와 가격 검증입니다. 136호는 인접 135호와 경계벽을 제거해 하나의 일반음식점으로 이용하고 있습니다. 각 구분건물의 위치와 면적은 도면 등으로 특정 가능하고 경계벽 복원이 용이하다고 평가됐지만, 매각물건명세서에는 추후 경계벽 복원비용이 발생할 수 있음이 명시돼 있습니다. 또 현재 최저가는 감정가의 44.8%지만 별도 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 시장가격 대비 저평가라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1878 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 196-3 예가람타워 1층 136호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 1층 136호 · 일반음식점 이용 |
| 소유자 | 김병남 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 138,432,000원 (3회 유찰, 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주새마을금고 / 466,931,560원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
| 말소기준권리 | 2016.08.22 나주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 580,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.08.22 나주새마을금고 근저당권입니다. 전남신용보증재단·신용보증기금의 가압류와 나주시 압류, 2025.03.28 현 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2024.06.21 나주새마을금고가 개시한 별도 임의경매도 2024.08.28 취하되어 2024.08.30 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동원 | 135호,136호 | 30,000,000원 | 1,200,000원 | 2024.05.02 | 2025.04.28 신고 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이동원의 전입일은 2024.05.02로 말소기준권리인 2016.08.22 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 별도로 인수하는 구조가 아닙니다. 2025.04.28 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 보면 안 된다
감정가는 309,000,000원, 현재 최저매각가는 138,432,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 44.8% 수준입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 110,745,600원, 그 다음은 88,596,480원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 138,432,000원 | 135,693,952원 | 493,949,902원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 110,745,600원 | 108,395,162원 | 521,248,692원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 88,596,480원 | 86,601,743원 | 543,042,111원 | 0원 |
하지만 이 사건에는 별도의 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 309,000,000원 감정가 대비 44.8%까지 떨어졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 표현할 수 없습니다. 특히 근린시설은 동일 건물 안에서도 위치·동선·전면 노출·업종·공실 여부에 따라 가격 차이가 커질 수 있어, 입찰 전 현재 임대·매매 사례를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,432,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,738,048원 |
| 1. 근저당 · 나주새마을금고 | 580,000,000원 | 135,693,952원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 30,482,484원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,161,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 629,643,854원 중 채권자 예상배당은 135,693,952원, 미배당은 493,949,902원입니다. 신청채권자 나주새마을금고의 청구액 466,931,560원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람동 행정복지센터 북서측 인근으로, 주변은 상가와 업무시설 등이 소재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 북측 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 현재 일반음식점으로 이용 중이며, 135호와 함께 ‘원조 큰집 묵은지&야채곱창’으로 사용되는 튼상가입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층·지하1층 건물의 1층 136호이며 사용승인은 2016.07.22입니다.
- 도로. 서측 약 38미터 내외 도로와 남측·동측 약 22미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이고 공시지가는 2,375,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 135호와의 경계 확인. 현장에서 경계벽 철거 범위와 136호 단독 출입·설비·영업 가능성을 확인해야 합니다.
- 복원비 확인. 매각물건명세서가 경계벽 복원비 발생 가능성을 명시하고 있으므로 실제 공사 범위와 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 임차인 명도. 이동원은 대항력이 없지만 135호·136호를 함께 점유하는 만큼 인도 및 영업장 정리 절차를 확인해야 합니다.
- 우선변제 별도 확인. 보증금 30,000,000원, 배당요구 2025.04.28 사실은 확인되지만 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위는 원문으로 재확인해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 대비 44.8%라는 할인율 대신 예가람타워 1층 상가의 최근 매매·임대 사례로 적정가를 산정해야 합니다.
- 배당 변수. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 튼상가와 시세가 승부처
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2016년 나주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 이동원도 후순위 전입이라 대항력이 없으며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 3회 유찰된 현재 최저가 138,432,000원을 곧바로 저가라고 평가할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 136호는 135호와 경계벽을 없애 함께 영업 중인 근린시설입니다. 결국 이 물건의 핵심은 권리 인수 여부보다 독립 호실 복원 가능성·점유 정리·실제 상가 시세입니다. 권리는 확인 가능, 가격은 현장과 시세 확인 후 판단. 감정가 할인율 하나만 보고 들어갈 물건은 아닙니다.
