대구지방법원 2025타경134. 경북 울진군 후포면 후포리의 임야·토지 및 토지 물건입니다. 감정가는 1,690,531,500원, 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있어 낙찰자가 별도 권리를 금액으로 떠안는 구조는 확인되지 않습니다.
다만 이 사건의 실제 입찰 난도는 등기상 인수보다 토지 취득 요건에 있습니다. 일괄매각이고, 목록 10·14·15·16은 농지취득자격증명원이 필요하며 미제출 시 매수보증금 미반환이라고 명시돼 있습니다. 2026.02.11.자 후포면사무소 사실조회 회신서도 함께 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경134 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울진군 후포면 후포리 916-1 |
| 용도 | 임야·토지 + 토지 |
| 소유자 | 채웅식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,690,531,500원 / 1,690,531,500원 (신건) |
| 청구금액 | 2,578,286,987원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 등기부 표시 | 경상북도 울진군 후포면 후포리 916-4, 916-8, 916-9 · 후포삼율로 252 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 ‘해당 없음’
등기 이력에는 소유권 이전, 근저당권 설정·변경, 회생절차와 경매개시결정, 근저당권 이전 및 질권설정까지 여러 변동이 확인됩니다. 다만 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 법정지상권 역시 해당 없음입니다.
② 가격 판단 — 신건 1,690,531,500원, 시세는 별도 검증
현재 회차는 감정가의 100%인 1,690,531,500원에서 시작합니다. 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 1,690,531,500원입니다.
다만 이 물건은 실거래 비교값으로 가격 우위를 확인할 수 있는 구조가 아니므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다. 토지·임야는 개별 필지의 지목, 형상, 경사, 도로접면, 농지취득 요건에 따라 환금성과 가치 차이가 커서 현장성과 이용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 1,690,531,500원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 1,352,425,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 1,081,940,160원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,690,531,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,305,315원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,671,226,185원 |
현재 가정에서는 집행비용 19,305,315원을 제외한 1,671,226,185원이 소유자 교부로 산정되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 후포교차로 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 면소재지를 우회하는 국도변으로 근린생활시설·농경지·임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 일부는 준보전산지와 건축법상 도로 일부를 포함합니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 토지 특성. 확인된 토지 항목은 지목·토지이용상황이 전, 면적 253㎡, 공시지가 34,100원/㎡, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 농지. 영농여건불리농지, 가축사육제한구역, 계획관리지역이 포함돼 있으며 일괄매각 목록 중 10·14·15·16은 농지취득자격증명이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 10·14·15·16의 발급 가능 여부와 제출 절차를 가장 먼저 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 명시돼 있습니다.
- 2026.02.11. 사실조회 회신. 후포면사무소의 사실조회 회신 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·임야가 함께 매각되므로 각 목록의 지목, 경계, 도로 접면, 실제 이용상태를 개별적으로 확인해야 합니다.
- 등기 원본. 2018년 근저당권 설정, 2019년 채권최고액 변경, 2025년 경매개시와 근저당권 이전·질권설정까지 이어진 변동 이력을 최신 등기부와 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 100%인 신건입니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 토지 거래와 이용 가능성을 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 농취증이 먼저다”
이 사건은 매수인이 떠안을 권리가 0원이고 법정지상권도 해당 없다는 점에서는 권리 부담이 단순한 편입니다. 하지만 토지 경매에서는 권리만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 특히 목록 10·14·15·16의 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금 미반환이라는 직접적인 불이익이 있습니다.
현재는 감정가와 최저가가 같은 1,690,531,500원 신건입니다. 시세 비교 없이 가격 메리트를 단정할 수 없고, 토지·임야 특성상 이용 가능성과 환금성 검토가 중요합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 농지취득 요건과 토지 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
