대구지방법원 2025타경615. 영덕군 영해면 성내리 359-5, 원당길 11-6의 단독주택 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물입니다. 등기부상 현 소유자는 이정환이고, 말소기준권리는 2017.05.12. 설정된 남대구새마을금고의 채권최고액 432,000,000원 근저당입니다.
핵심은 이 말소기준보다 뒤에 설정·등기된 전세권과 임차권이 다수라는 점입니다. 김태산 40,000,000원, 이월순 60,000,000원, 탁소연 70,000,000원의 전세권은 모두 말소기준권리 이후이고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 서수빈·홍석민의 주택임차권등기도 말소기준 이후입니다. 다만 별도의 점유 조사 중 전입일 자체가 확인되지 않는 항목은 대항력 有로 단정할 수도, 無로 단정할 수도 없으므로 원본 명세서 확인 전까지 미상 리스크로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경615 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영덕군 영해면 성내리 359-5 · 경상북도 영덕군 영해면 원당길 11-6 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 확인된 토지 | 357.3㎡ · 지목 답 · 현황 대 · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 이정환 |
| 감정가 / 최저가 | 873,802,400원 / 873,802,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남대구새마을금고 / 347,648,797원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각 관련 비고 | 일괄매각 · 목록 4 지분매각 · 목록 2 현황 대 · 목록 4 현황 도로 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸 구조
2017.05.12. 남대구새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 이후 존속 중인 김태산·이월순·탁소연 전세권과 서수빈·홍석민 임차권등기, 국민건강보험공단·국·칠곡군·영덕군의 압류 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2026.07.14.에는 1번 근저당이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만 기존 2017.05.12. 순위 자체는 그대로입니다.
② 임차·점유 분석 — 대부분 후순위, 1건은 판정 보류
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최경식 | 2층 203호 | 2025.06.16 / 미상 | 미상 | 2025.07.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박주희 | 4층 502호 | 2025.03.05 / 미상 | 미상 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권혁준 | 2층 201호 | 2025.05.12 / 미상 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이흥수 | 2층 202호 | 2020.06.25 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이월순 | 2층 204호 | 2018.06.28 / 미상 | 60,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재훈 | 3층 302호 | 2025.05.09 / 미상 | 미상 | 2025.08.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서누리 | 3층 303호 | 2023.03.07 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 탁소연 | 3층 304호 | 2024.10.21 / 미상 | 70,000,000원 | 2025.08.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신은재 | 4층 503호 | 2018.01.03 / 미상 | 미상 | 2025.08.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서수빈 | 5동 건물 중 3층 301호 전체(25㎡) | 2023.02.28 / 2023.02.14 | 20,000,000원 | 2025.03.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍석민 | 별지 목록 기재 건물의 일부 | 2023.02.28 / 2023.02.28 | 20,000,000원 | 2025.03.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일을 확인할 수 있는 점유자들은 모두 2017.05.12. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 전입일·확정일자를 확인할 수 없는 항목은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 가격 자체보다 유찰 시 배당 변화가 중요
현재 최저매각가는 감정가와 같은 873,802,400원으로 신건입니다. 동일 유형 실거래를 기준으로 현재 가격이 싸거나 비싸다고 단정하기보다는, 이 물건에서는 임차·배당·토지 구성과 유찰 시 구조 변화를 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 873,802,400원 | 602,000,000원 | 0원 | 260,664,376원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 699,041,920원 | 602,000,000원 | 0원 | 87,651,501원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 559,233,536원 | 551,241,201원 | 50,758,799원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 배당표에 반영된 채권 602,000,000원이 전액 충족됩니다. 2회 유찰 시 매각가가 559,233,536원이 되면 채권 배당액은 551,241,201원, 미배당은 50,758,799원으로 바뀝니다. 다만 어느 시나리오든 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 873,802,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,138,024원 |
| 1. 근저당 · 남대구새마을금고 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 2. 전세권 · 김태산 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 전세권 · 이월순 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 전세권 · 탁소연 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 260,664,376원 |
집행비용은 11,138,024원으로 반영된 시나리오입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 후순위 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영해초등학교 남서측 인근이며 주위는 단독주택, 다가구주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건으로 위생·급배수설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 확인된 토지는 357.3㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 접면이며 공시지가 112,200원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이 포함됩니다.
- 공부와 현황. 목록 2는 공부상 지목 답이나 현황 대, 목록 4는 공부상 답이나 현황 도로입니다.
- 매각구성. 일괄매각이며 목록 4는 지분매각입니다. 토지의 실제 이용과 지분관계는 환금성 판단에서 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않는 항목은 대항력 가능·미상으로 보고 원본 서류에서 반드시 확인하세요.
- 보증금 원본 대조. 최경식·박주희·권혁준·이흥수·김재훈·서누리·신은재 등 보증금 미상 점유자는 계약서·배당요구서의 금액을 확인해야 합니다.
- 신은재 관계 확인. 등기부상 과거 권리자와 점유자가 동일하므로 실제 임대차관계와 보증금 지급 경위를 대조하세요.
- 세금 압류. 국민건강보험공단·국·칠곡군·영덕군 압류에 대한 당해세 여부를 확인하세요.
- 지분 토지. 목록 4 지분매각의 정확한 지분범위와 도로 이용관계를 확인하세요.
- 현황 차이. 공부상 답인 토지가 대·도로로 사용되고 있으므로 토지이용과 공부 현황을 현장에서 대조하세요.
- 가격 판단. 현재는 신건 873,802,400원입니다. 실거래 비교 없이 감정가만으로 싸다고 판단하지 말고 유찰 시나리오와 현장 가치평가를 병행하세요.
맺으며 — “명시 인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
등기순위만 보면 구조는 정리됩니다. 2017.05.12. 남대구새마을금고 근저당이 기준이고, 뒤의 전세권·임차권·압류는 매각으로 소멸하며 명세서상 인수권리도 없습니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 다수 점유자, 보증금 미상, 대항력 판정 보류 항목, 압류 4건, 지분매각 토지와 공부·현황 차이가 더 중요합니다. 현재 회차의 기준 실질취득액은 명시 인수 0원 기준 873,802,400원이지만, 미상 점유관계를 원본으로 확인하기 전에는 그 숫자만으로 권리 리스크까지 0이라고 단정해서는 안 됩니다. 말소구조는 비교적 명확하지만, 실무 확인 난도는 낮지 않은 물건입니다.
