대구지방법원 2025타경615. 경상북도 영덕군 영해면 성내리 359-5 소재 단독주택(다가구주택)과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층이고, 현재 소유자는 이정환입니다. 권리 흐름의 기준은 2017.05.12. 남대구새마을금고 근저당권 432,000,000원입니다. 이후의 전세권·임차권·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건은 임차관계가 단순한 공실 주택과는 다릅니다. 여러 호실에 점유·임차인이 확인되고, 일부는 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 서수빈은 임차권등기가 있으나 대항력 판정이 미상으로 정리돼 있어 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 합니다. 또한 세금 압류 4건은 당해세에 해당하는지에 따라 예상배당 순서와 후순위 배당액을 바꿀 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경615 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영덕군 영해면 성내리 359-5 · 경상북도 영덕군 영해면 원당길 11-6 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(다가구주택)으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 소유자 | 이정환 |
| 감정가 / 최저가 | 873,802,400원 / 873,802,400원 (신건) |
| 청구액 | 347,648,797원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 토지 | 357.3㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 112,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2017년 근저당
말소기준은 2017.05.12. 남대구새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 김태산·이월순·탁소연 전세권, 서수빈·홍석민 주택임차권, 국민건강보험공단·국·칠곡군·영덕군의 압류와 경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 위치합니다. 등기부상 이미 말소된 전세권·근저당도 다수 존재합니다. 최초 근저당권은 2026.07.14. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 대부분 후순위, 일부는 확인 필요
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최경식 | 2층 203호 | 2025-06-16 / 미상 | 미상 | 없음 | 2025-07-16 |
| 박주희 | 4층 502호 | 2025-03-05 / 미상 | 미상 | 없음 | 2025-08-29 |
| 권혁준 | 2층 201호 | 2025-05-12 / 미상 | 미상 | 없음 | 2025-07-29 |
| 이흥수 | 2층 202호 | 2020-06-25 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이월순 | 2층 204호 | 2018-06-28 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김재훈 | 3층 302호 | 2025-05-09 / 미상 | 미상 | 없음 | 2025-08-13 |
| 서누리 | 3층 303호 | 2023-03-07 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 탁소연 | 3층 304호 | 2024-10-21 / 미상 | 미상 | 없음 | 2025-08-01 |
| 신은재 | 4층 503호 | 2018-01-03 / 미상 | 미상 | 없음 | 2025-08-27 |
| 서수빈 | 5동 건물 중 3층 301호 전체(25㎡) | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 2025-03-07 |
| 홍석민 | 별지 목록 기재 건물의 일부(별지 도면 | 2023-02-28 / 2023-02-28 | 20,000,000원 | 없음 | 2025-03-31 |
| 기사항전 | - | 미상 / 미상 | 0원 | 가능·미상 | 확인 없음 |
확인된 다수 점유자의 전입일은 2017.05.12. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 서수빈과 전입일이 확인되지 않은 명단은 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많으므로 실제 입찰 전 매각물건명세서와 임대차 원문을 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 873,802,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,138,024원 |
| 1. 근저당 · 남대구새마을금고 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 2. 전세권 · 김태산 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 전세권 · 이월순 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 전세권 · 탁소연 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 260,664,376원 |
현재 회차 가정에서는 채권 602,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 260,664,376원이 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감돼 실제 후순위 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
- 입지. 영해초등학교 남서측 인근이며 주변은 단독주택·다가구주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 357.3㎡, 제1종일반주거지역, 평지·사다리형·세로한면(가), 공시지가 112,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 목록 2는 공부상 지목이 답이나 현황은 대, 목록 4는 공부상 답이나 현황은 도로입니다.
- 매각 형태. 일괄매각이며 목록 4는 지분매각입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원문 확인. 서수빈 등 대항력 판정이 미상인 점유·임차관계와 보증금 미상 명단을 매각물건명세서·현황조사 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금압류 확인. 국민건강보험공단·국·칠곡군·영덕군 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 예상배당의 정확도가 올라갑니다.
- 신은재 관계 확인. 등기부상 권리자와 동일 이름이 확인되므로 임대차 실체와 보증금 지급관계를 점검해야 합니다.
- 토지 현황 대조. 공부상 답과 현황 대·도로의 차이, 목록 4 지분매각 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 873,802,400원을 곧바로 적정 시세로 보지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것이 없다”는 다르다
이 사건의 권리 골격은 명확합니다. 2017.05.12. 남대구새마을금고 근저당이 기준이고, 그 뒤의 주요 전세권·임차권·압류는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차·점유자가 다수이고 일부 보증금과 대항력 확인이 남아 있으며, 세금 압류 4건과 토지 현황 차이, 지분매각까지 함께 확인해야 합니다. 또한 실거래 자료가 없어 신건 최저가 873,802,400원의 가격 경쟁력은 현재 자료만으로 판단하기 어렵습니다. 권리의 큰 틀은 정리돼 있지만, 세부 확인이 중요한 사건입니다.
