대구지방법원 2025타경653. 후포면 삼율리 일대의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기 건물 표제는 경상북도 울진군 후포면 삼율리 731 에이동, 도로명주소는 중밤터1길 21-12로 확인됩니다. 현재 소유자는 최헌자이고, 2019.06.04 소유권을 취득한 날 후포새마을금고가 채권최고액 600,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 김태호 근저당·국 압류·금중일 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2026.02.04에는 말소기준 근저당이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 권리자가 변경됐더라도 기준이 되는 근저당의 설정 시점은 2019.06.04입니다. 따라서 이보다 뒤인 2021.06.03 전입 임차인은 말소기준보다 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경653 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울진군 후포면 삼율리 729-2 |
| 등기 건물 | 경상북도 울진군 후포면 삼율리 731 에이동 · 중밤터1길 21-12 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 기호 3 주택 · 기호 4 주택 |
| 소유자 | 최헌자 |
| 감정가 / 최저가 | 813,274,410원 / 813,274,410원 (신건) |
| 청구금액 | 559,750,350원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 토지 | 516.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 61,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.06.04 을구 6번 후포새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 김태호의 25,000,000원 근저당, 국의 압류, 금중일의 100,000,000원 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.02.04 근저당권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 기존 근저당의 순위 자체가 새로 생긴 것은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박석기 | 2층 202호 | 2021.06.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
박석기의 전입일은 2021.06.03으로 말소기준일 2019.06.04보다 뒤입니다. 따라서 이 사건에서 조사된 임차인은 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 조사된 임차인 1명입니다.
③ 가격 시나리오 — 신건이 싸다는 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 813,274,410원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 확인된 실거래 비교값이 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 813,274,410원 | 725,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 650,619,528원 | 641,713,333원 | 83,286,667원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 520,495,622원 | 512,890,666원 | 212,109,334원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 813,274,410원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,532,744원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 후포새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 김태호 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 금중일 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 77,741,666원 |
현재 회차 배당모형은 채권최고액·청구금액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수는 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 3과 기호 4 모두 주택으로 이용 중입니다. 목록3은 공부상 경량철골구조·근린생활시설이나 실제는 경량철골 및 일반목구조 주택으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 후포역 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·창고·농경지·야산 등으로 형성된 면소재지 외곽입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 516.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 세로한면(가)이며 자연녹지지역에 속합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 기호 3은 경량철골구조 아스팔트싱글지붕 지상2층, 기호 4는 경량철골구조 평슬래브지붕 지상2층입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 가능 여부. 목록5 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출할 수 있는지 최우선으로 확인해야 합니다.
- 보증금 몰취 위험. 농취증 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건이 명시돼 있으므로 일반적인 권리분석보다 절차 리스크가 큽니다.
- 원상회복 가능성. 2026.08.13 후포면사무소 사실조회회신과 관련된 원상회복명령 가능성을 확인해야 합니다.
- 공부상 용도와 실제 이용. 목록3은 공부상 근린생활시설, 실제는 주택으로 적시돼 있어 이용·인허가 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되는 구조이므로 현황과 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인. 박석기의 보증금·확정일자는 미상이지만 전입은 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 배당요구 및 실제 점유 상태는 원본으로 재확인하는 것이 안전합니다.
- 가격. 현재 실거래 비교값이 없어 감정가 813,274,410원의 가격 메리트를 단정하지 말고 현지 거래·매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 입찰 절차는 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2019.06.04 후포새마을금고 근저당을 기준으로 뒤의 권리는 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인 박석기도 2021.06.03 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 보고 있습니다.
그러나 안전한 권리 구조만 보고 곧바로 입찰하기에는 절차상 변수가 큽니다. 목록5 농지취득자격증명, 미제출 시 보증금 미반환, 원상회복명령 가능성, 목록3의 공부상 용도와 실제 이용 차이, 일괄매각·제시외 건물 포함을 모두 확인해야 합니다. 게다가 현재는 신건이고 실거래 비교값도 없어 가격이 저렴하다는 근거는 없습니다. 결론은 권리인수는 낮지만 절차·용도·가격 검증은 보수적으로입니다.
