광주지방법원 2025타경2512. 담양군 월산면 중월리 중방마을 북서측 인근에 있는 토지 498.6㎡와 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 왕성욱이며, 2022년 5월 12일 설정된 나주동부새마을금고의 채권최고액 564,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 강동균 근저당 120,000,000원과 가압류 3건, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 순서만 보면 매수인이 떠안을 등기상 부담은 없습니다. 문제는 권리 바깥에 있습니다. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 건물 1층 일부 천장에는 누수와 파손이 있으며 부분적으로 마감이 끝나지 않은 상태입니다. 다섯 번 유찰되어 최저가가 크게 내려온 이유를 단순히 가격 매력으로만 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경2512 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 월산면 중월리 645 · 전라남도 담양군 월산면 중방1길 34-8 |
| 용도 / 매각범위 | 단독주택 + 토지 · 토지 498.6㎡ · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 단독주택 |
| 소유자 | 왕성욱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 690,559,200원 / 197,999,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주동부새마을금고 / 547,278,760원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 토지 조건 | 계획관리지역 · 지목 대 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 102,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 모두 소멸
말소기준은 2022.05.12. 나주동부새마을금고 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 강동균 근저당, 광주신용보증재단·신한은행·신용보증기금의 가압류와 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2023년 강동균이 신청한 종전 임의경매는 2024년 말소됐고, 2025년 나주동부새마을금고가 다시 임의경매를 신청했습니다.
② 가격 해석 — 감정가 29%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가 690,559,200원에서 다섯 번 유찰되어 현재 최저가는 197,999,000원, 감정가의 28.67%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건에는 인근 또는 유사 단독주택의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
| 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 197,999,000원 | 28.67% | 597,635,818원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 158,399,200원 | 22.94% | 636,681,221원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 126,719,360원 | 18.35% | 667,917,543원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자들의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 낙찰가가 내려간다는 사실은 권리관계를 바꾸지 않을 뿐, 건물 보수비·명도비·저환금성까지 보상할 만큼 싼지를 증명하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,999,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,571,986원 |
| 1. 근저당 · 나주동부새마을금고 | 564,000,000원 | 194,427,014원 |
| 2. 근저당 · 강동균 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 69,062,832원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 792,062,832원 중 194,427,014원이 배당되고, 597,635,818원이 미배당되는 구조입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다.
④ 건물 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 단독주택으로 이용 중입니다.
- 하자·보수. 1층 일부 천장에 누수 및 파손이 있고, 부분적으로 마감이 끝나지 않은 상태입니다. 누수 원인과 구조체·단열재·전기설비까지의 손상 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 주위환경. 중방마을 북서측 인근의 전원주택단지로, 주변은 단독주택과 주거나지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대지 498.6㎡, 완경사·정방형 토지이며 계획관리지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 법적 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지의 일괄매각으로, 아파트보다 개별성이 강해 동일 조건의 가격 비교와 재매각에 시간이 걸릴 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 전수 확인. 현장 방문과 전입세대 열람 등을 통해 실제 점유자, 점유 개시일, 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 누수 원인 조사. 1층 천장 누수의 발생 지점과 방수층·배관·외벽·2층 바닥의 손상 여부를 확인하고 보수 견적을 응찰가에서 차감하세요.
- 미마감 범위 확인. 마감이 완료되지 않은 공간의 면적과 공정, 자재 상태를 확인해 준공·사용에 필요한 추가 비용을 산정하세요.
- 토지 경계·도로 확인. 토지 498.6㎡의 경계, 현황도로와 지적도 일치 여부, 세로한면(가) 접면 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 28.67%라는 숫자만 사용하지 말고 인근 중월리·월산면의 최근 단독주택과 토지 거래, 건물 보수비를 별도로 대조하세요.
- 명도 비용 반영. 등기상 인수권리는 없더라도 실제 점유자가 있다면 인도명령, 이사 협의와 집행 비용이 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸하지만, 물건의 불확실성까지 소멸하지는 않는다
이 사건은 말소기준 근저당 이후의 권리가 모두 소멸해 등기상 인수액은 0원입니다. 그러나 다섯 번 유찰된 단독주택·토지이고, 임대관계가 명확하지 않으며 1층 천장 누수·파손과 미마감 상태도 남아 있습니다. 감정가 690,559,200원에서 197,999,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
권리관계는 비교적 단순하지만, 가격 판단과 현장 실사는 어렵습니다. 입찰의 핵심은 후순위 채권 597,635,818원이 아니라 실제 점유관계, 누수 보수비, 미마감 공사비와 담양 전원주택의 환금성을 응찰가에 얼마나 보수적으로 반영하느냐입니다.
