광주지방법원 2025타경2512. 담양군 월산면 중월리 645의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 498.6㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 단독주택입니다. 등기부상 말소기준권리는 2022.05.12. 설정된 나주동부새마을금고 근저당 564,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 강동균 근저당과 광주신용보증재단·신한은행·신용보증기금의 가압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 158,400,000원으로 감정가 690,559,200원의 약 22.94%입니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 하락폭입니다. 감정가는 실거래 시세와 같은 개념이 아니므로, 23%라는 비율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이미 6회 유찰됐고, 매각물건명세서에는 건물 상태상 하자가 구체적으로 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경2512 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 월산면 중월리 645 · 전라남도 담양군 월산면 중방1길 34-8 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 · 단독주택 |
| 토지 | 498.6㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 102,000원/㎡ |
| 소유자 | 왕성욱 |
| 감정가 / 최저가 | 690,559,200원 / 158,400,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주동부새마을금고 / 547,278,760원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.05.12. 나주동부새마을금고 근저당권입니다. 2022.05.26. 설정된 강동균 근저당 120,000,000원과 이후 가압류 3건은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.12.15. 강동균이 신청했던 별도 임의경매개시결정은 2024.09.27. 말소됐고, 현재 사건은 2025.04.21. 나주동부새마을금고가 다시 신청한 임의경매입니다.
② 가격 해석 — ‘감정가의 23%’와 ‘시세보다 싸다’는 다르다
현재 최저가 158,400,000원은 감정가 690,559,200원의 22.94%입니다. 7회 유찰 시나리오는 126,720,000원(감정가의 18.35%), 8회 유찰 시나리오는 101,376,000원(감정가의 14.68%)입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율과 별개로 접근해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 158,400,000원 | 22.94% | 636,680,432원 |
| 7회 유찰 시 | 126,720,000원 | 18.35% | 667,916,912원 |
| 8회 유찰 시 | 101,376,000원 | 14.68% | 692,906,096원 |
③ 예상배당표 (매각가 158,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,017,600원 |
| 1. 근저당 · 나주동부새마을금고 | 564,000,000원 | 155,382,400원 |
| 2. 근저당 · 강동균 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 69,062,832원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 792,062,832원 중 155,382,400원이 배당되는 가정이며, 채권 미배당액은 636,680,432원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·물건상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 담양군 월산면 중월리 ‘중방마을’ 북서측 인근. 주위는 단독주택과 주거나지가 혼재하는 전원주택단지이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재해 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 단독주택. 외벽은 석재판넬·스타코 마감, 내벽은 벽지·타일·목재마감, 창호는 새시창이며 급배수·위생설비·보일러가 설치돼 있습니다.
- 물건상태. 1층 일부 천장에 누수와 파손이 있고 부분적으로 마감이 안 된 상태로 기재돼 있습니다.
- 토지. 498.6㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘단독’, 완경사·정방형, 세로한면(가) 접면입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)에 포함됩니다. 공시지가는 102,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 감정요항표상 공부와의 차이는 “--”로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 하자 확인. 1층 일부 천장 누수·파손과 부분 미마감의 범위, 원인, 보수 필요 수준을 직접 확인하세요.
- 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 대상 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 현황과 공부상 경계·이용 상태를 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 현재가가 감정가의 22.94%라는 사실과 실제 시세 대비 가격 메리트는 별개입니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 회차 시나리오. 현재 158,400,000원, 7회 유찰 시 126,720,000원, 8회 유찰 시 101,376,000원으로 제시된 가격 변화를 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 6회 유찰의 이유를 현장에서 확인해야 한다
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2022.05.12. 나주동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정에서 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 자체보다 더 중요한 부분은 가격과 물건 상태입니다.
현재 최저가는 감정가의 22.94%지만 이미 6회 유찰됐고, 건물에는 1층 일부 천장 누수·파손과 부분 미마감이 명시돼 있습니다. 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 결론내리기보다 실제 보수 범위, 점유 상태, 토지·건물 현황을 확인한 뒤 158,400,000원의 실질취득가가 그 상태에 맞는지를 판단하는 사건입니다.
