광주지방법원 2025타경2710. 일곡롯데아파트 101동 17층 1701호, 동일 면적 실거래 비교 기준 114.623㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 김중관으로, 2019.09.17. 매매를 원인으로 325,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2021.11.16. 설정된 방림신용협동조합 채권최고액 336,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2024.08.29. 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전됐고, 2025.06.09. 주식회사 한별자산관리대부금융이 임의경매를 개시했습니다.
말소기준 이후에는 주식회사케이비손해보험의 264,000,000원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 우리금융캐피탈 주식회사의 64,512,450원 가압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 핵심은 임차인인데, 최영삼의 전입일은 말소기준 하루 뒤라 제공된 판정 역시 “대항력 없음”입니다. 따라서 보증금 300,000,000원이 존재하더라도 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경2710 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 일곡동 814-3 일곡롯데아파트 101동 17층1701호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교대상 면적 114.623㎡ · 20층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 김중관 · 2019.09.17. 매매 · 거래가액 325,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 468,000,000원 / 262,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 말소기준권리 | 2021.11.16. 방림신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 336,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 한별자산관리대부금융 |
| 청구액 | 364,108,273원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인도 비대항력
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영삼 | 1701호 | 2021.11.17. | 300,000,000원 | 2025.07.07. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 다만 매수인 입장에서 더 중요한 대항력은 제공된 자료상 명확히 부정되어 있습니다. 전입신고가 말소기준권리 설정일 다음 날이기 때문입니다. 또한 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 67.2%
같은 단지 ‘롯데’의 114.62㎡ 동일 면적 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 390,250,000원, 최신 거래는 2026.04. 11층 430,000,000원입니다. 현재 최저가와 매수인 인수액을 합친 실질취득가는 262,080,000원으로, 최근 12개월 평균의 67.2%입니다. 대항력 임차인 인수형이 아니므로 이 사건에서는 최저가와 실질취득가가 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 114.62㎡ | 11 | 430,000,000원 |
| 2026.02 | 114.62㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 2026.01 | 114.62㎡ | 1 | 345,000,000원 |
| 2026.01 | 114.62㎡ | 10 | 355,000,000원 |
| 2025.12 | 114.62㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2025.12 | 114.62㎡ | 14 | 467,000,000원 |
| 2025.11 | 114.62㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2025.11 | 114.62㎡ | 6 | 388,000,000원 |
| 2025.11 | 114.62㎡ | 9 | 410,000,000원 |
| 2025.11 | 114.62㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2025.09 | 114.62㎡ | 10 | 393,000,000원 |
| 2025.07 | 114.62㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.62㎡ | 12건 | 390,250,000원 |
표본 범위는 340,000,000원에서 467,000,000원이고, 최신 거래 430,000,000원 역시 현재 실질취득가 262,080,000원을 크게 웃돕니다. 감정가 468,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 두 차례 유찰로 현재 입찰 기준가는 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 감정가가 아니라 현재 실질취득 262,080,000원을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,469,120원 |
| 2. 을구 22번 근저당권 · 방림신용협동조합 | 336,000,000원 | 257,610,880원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 주식회사케이비손해보험 | 264,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 64,512,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 664,512,450원 중 예상 배당 257,610,880원, 미배당 406,901,570원입니다. 채권자에게 미배당이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 262,080,000원 | 257,610,880원 | 406,901,570원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 183,456,000원 | 180,087,616원 | 484,424,834원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 128,419,199원 | 125,821,330원 | 538,691,120원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 이 사건은 가격이 내려갈수록 임차보증금 승계가 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 20층 건물 중 17층입니다.
- 입지. 서일초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다. 동측 왕복 4차선, 서측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 단지. 롯데 · 678세대 · 1999.11.25. 준공입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래는 12건입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 935,000원/㎡, 지목 대, 평지입니다.
- 건축. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 최영삼의 전입일 2021.11.17., 보증금 300,000,000원, 배당요구일 2025.07.07.을 현황조사·매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.11.16. 을구 22번 방림신용협동조합 근저당이 기준이며, 2024.08.29. 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전된 흐름을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08. 등기의 현재 효력과 매각조건상 처리 방식을 원문으로 확인하세요.
- 관리비. 2024.05.부터 관리비 미납 상태라는 현황조사 기재가 있으므로 관리주체에 현재 미납액과 공용부분 승계 범위를 확인하세요.
- 가격 기준. 감정가 468,000,000원이 아니라 실질취득 262,080,000원을 최근 12개월 평균 390,250,000원·최신 거래 430,000,000원과 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격 간격은 크다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 말소기준 2021.11.16., 임차인 전입 2021.11.17.이라 임차인은 대항력이 없고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 따라서 실질취득가는 현재 최저가와 같은 262,080,000원입니다.
가격도 신건 감정가가 아닌 현재 회차 기준으로 보면 달라집니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 390,250,000원, 최신 거래는 430,000,000원인데 실질취득가는 평균의 67.2%입니다. 최근 12개월 최저 거래 340,000,000원보다도 낮습니다. 권리상 인수 부담이 없고, 현재 가격은 최근 실거래대보다 낮은 구간이라는 점이 이 물건의 가장 큰 장점입니다. 다만 민간임대주택등기와 관리비 미납 기재는 입찰 전 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
