광주지방법원 2025타경2901. 광주 북구 두암동 미라보아파트 103동 1504호, 전용 59.925㎡ 상당의 아파트입니다. 감정가는 98,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 90,833,333원의 75.5%이므로 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 후순위 임차인 없는 아파트와 구조가 다릅니다. 임차인 이금옥은 2011년부터 점유·전입했고, 보증금이 2011년 75,000,000원에서 2013년 5,000,000원, 2016년 10,000,000원 증액돼 총 90,000,000원입니다.

말소기준권리는 2017.10.16. 광주세무서 압류입니다. 이금옥의 전입신고일은 2011.10.06., 최초 점유개시일은 2011.09.30.로 더 빠릅니다. 등기부 임차권에는 2011.10.06., 2013.09.23., 2016.09.20.의 확정일자도 함께 기록돼 있습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 붙잡는다

이 사건의 말소기준은 2017.10.16. 국(광주세무서) 압류입니다. 이후 광주광역시남구 압류, 크레딧펀딩대부 가압류, 북구 압류, 용산세무서 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 광산구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이금옥의 전입·점유는 말소기준보다 약 6년 앞섭니다. 따라서 후순위 권리가 정리된다는 사실만으로 “인수 0원”이라고 결론내릴 수 없습니다.

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금을 합산할 문제도 없습니다. 실제 임차인은 1명입니다. 다만 이금옥은 임차권자이면서 이번 강제경매의 신청채권자이기도 합니다. 사건 분석 메모에는 동일 인물이라는 이유로 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 표시돼 있어, 임대차의 실체와 보증금 지급자료는 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 75.5% 할인처럼 보여도 실질은 약 99%

동일 면적 59.93㎡의 최근 12건 실거래 평균은 90,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.02. 98,000,000원, 전체 범위는 63,000,000원~127,000,000원입니다. 현재 최저가 68,600,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 75.5%입니다.

하지만 이 사건은 최저가 ÷ 시세로 판단하면 안 됩니다. 임차보증금 90,000,000원이 매각가보다 크고 대항력이 있으므로, 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금 잔액이 늘어나는 방향입니다. 따라서 실질취득 기준선인 약 90,000,000원을 최근 12개월 평균 90,833,333원과 비교해야 합니다. 비율로는 약 99.1%입니다. 즉 현재 회차가 감정가 대비 30% 낮아졌어도 실질 가격은 최근 시세 평균과 거의 같습니다.

③ 예상배당 구조 (현재 최저가 68,600,000원 기준)

제공된 현 회차 배당 시뮬레이션상 매각대금 68,600,000원 중 집행비용은 1,634,800원, 비용 공제 후 배당가능 잔액은 66,965,200원입니다. 다만 임차권등기에는 2011·2013·2016년 확정일자가 명시돼 있고 세금 압류도 다수 존재하므로, 실제 배당순위는 세금 법정기일과 배당표 원본을 반드시 대조해야 합니다. 매수인 관점의 핵심은 임차보증금 90,000,000원 중 배당에서 변제되지 않은 잔액을 인수한다는 점입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 철근콩크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 15층입니다.
• 입지. 광주문화초등학교 북동측 인근이며, 주변에는 아파트와 단독주택 등이 있는 주거지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 단지. 미라보4 398세대, 1994.02.26. 준공. 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역이며 소로1류·소로2류와 접합니다. 공시지가는 922,300원/㎡입니다.
• 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 잔액 계산. 최저가가 아니라 실제 배당 후 남는 이금옥 보증금 잔액을 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
• 확정일자·배당순위 원본 대조. 2011.10.06., 2013.09.23., 2016.09.20. 확정일자와 각 세금 압류의 법정기일을 반드시 비교하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세가 있으면 매각대금에서 먼저 빠지고 임차인 미배당 잔액이 늘어날 수 있습니다.
• 임차인 실체 확인. 임차인 이금옥과 강제경매 신청채권자 이금옥이 동일합니다. 보증금 지급내역·임대차계약 원본·실점유 관계를 확인해야 합니다.
• 공매 교차확인. 2019.08.14. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 진행·종결 여부를 확인하세요.
• 시세 상한. 최근12개월 평균은 90,833,333원, 최신 거래는 98,000,000원입니다. 실질취득이 평균과 거의 같다면 수리비·취득비용까지 감안한 안전마진이 부족할 수 있습니다.

맺으며 — “유찰됐다 ≠ 싸졌다”

이 물건은 감정가 98,000,000원에서 68,600,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 이금옥의 전입·점유가 2017.10.16. 말소기준보다 앞서고, 보증금은 90,000,000원입니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

따라서 이 사건의 시세 비교 기준은 최저가 68,600,000원이 아니라 실질취득 약 90,000,000원대입니다. 최근 12개월 평균 90,833,333원과 거의 같은 수준이라 현재 유찰만으로는 가격 메리트가 크지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류 6건, 공매공고, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계까지 확인해야 합니다. 최저가는 싸 보이지만 실질 가격은 시세권, 권리는 복잡합니다. 입찰 전 배당순위와 세금·임차보증금 잔액을 원본으로 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.