대구지방법원 2025타경10261. 영덕군 영해면 성내리 359-4, 도로명 원당길 11-7에 있는 철근콘크리트구조 지상 4층의 단독주택(다가구주택)과 토지 사건입니다. 현지명칭은 ‘힐링타운 4동’으로 기재돼 있습니다. 소유자는 배명규이고, 말소기준은 2017년 4월 19일 설정된 중평새마을금고의 채권최고액 494,000,000원 근저당입니다.
이후 전세권·주택임차권·가압류·국세 및 지방세 압류가 여러 건 겹쳐 있으나, 등기 순서상 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 경매 신청도 중평새마을금고가 2025년 6월 17일 임의경매로 진행했고, 2025년 9월 26일 확정채권양도에 따라 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 권리의 숫자는 많지만, 말소기준 앞에 남아 있는 인수권리로 표시된 것은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10261 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영덕군 영해면 성내리 359-4 · 경상북도 영덕군 영해면 원당길 11-7 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 · 현지명칭 힐링타운 4동 |
| 토지 | 416.5㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 배명규 |
| 감정가 / 최저가 | 805,611,280원 / 805,611,280원 (신건) |
| 청구액 | 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 기준은 2017.04.19.
말소기준권리인 중평새마을금고 근저당 뒤로 설정된 권춘희 전세권 80,000,000원, 우치영·정기용·임현진·정다솜·김민수·남경학의 주택임차권, 국세·지방세 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 순위에 놓여 있습니다.
② 임차관계 — 14명, 대항력 없음 12명·미상 2명
조사된 임차관계는 총 14명입니다. 그중 12명은 전입일이 말소기준일 2017.04.19.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 임현진과 권춘희는 전입일 확인이 충분하지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유자도 있어, 명도와 배당요구 종결 여부까지 함께 확인하는 것이 안전합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문효빈 | 2층 204호 | 2021.09.29 | 미상 | 2025.07.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최종구 | 4층 502호 | 2017.08.31 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장국찬 | 2층 201호 | 2025.03.26 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허창훈 | 2층 203호 | 2024.02.28 | 미상 | 2025.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최서니 | 3층 301호 | 2025.03.05 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박국락 | 3층 302호 | 2021.12.21 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이인열 | 3층 304호 | 2025.03.25 | 미상 | 2025.08.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우치영 | 3층 303호 | 2022.08.31 | 10,000,000원 | 2023.12.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정기용 | 힐링타운 4동 2층 205호 | 2023.08.29 | 35,000,000원 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임현진 | 힐링타운 4동 501호 | 미상 | 20,000,000원 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정다솜 | 힐링타운 4동 3층 305호 | 2023.02.10 | 35,000,000원 | 2025.03.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 힐링타운 4동 303호 | 2023.02.28 | 10,000,000원 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남경학 | 2층 202호 84.65㎡ | 2023.12.05 | 90,000,000원 | 2026.04.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권춘희 | 4층 302호 전부 | 미상 | 전세금 80,000,000원 | 2025.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 805,611,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,456,113원 |
| 2. 근저당 · 중평새마을금고 | 494,000,000원 | 494,000,000원 |
| 3. 전세권 · 권춘희 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 60,735,642원 | 60,735,642원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 160,419,525원 |
현재 신건 가격에서는 채권총액 634,735,642원이 전액 배당되고 소유자에게 160,419,525원이 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회부터 후순위 미배당 발생
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 805,611,280원 | 634,735,642원 | 0원 | 160,419,525원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 644,489,024원 | 634,735,642원 | 0원 | 908,492원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 515,591,219원 | 508,035,307원 | 126,700,335원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다.
- 위치. 영해초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다가구주택·농경지 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 416.5㎡, 제1종일반주거지역, 공시지가 113,300원/㎡, 평지·사다리형·세로각지(가)입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3 토지는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘도로’입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고, 일부 토지는 자연녹지지역·성장관리계획구역 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임현진·권춘희 대항력 확인. 두 사람은 대항력 판정이 미상입니다. 전입세대와 임대차 원본을 기준일 2017.04.19.과 대조하세요.
- 보증금 미상 점유자 확인. 문효빈·최종구·장국찬·허창훈·최서니·박국락·이인열의 실제 보증금과 계약관계를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 4건이므로 당해세 여부와 배당순서를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 목록 3은 지분매각이며, 공부상 ‘답’인 토지가 현황 ‘도로’로 사용 중입니다.
- 명도 범위 확인. 여러 호실이 점유된 다가구주택이므로 낙찰 뒤 명도 대상과 점유현황을 호실별로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가와 동일한 805,611,280원입니다. 시세 대비 저가 여부를 단정하지 말고 별도로 가격 검증을 거쳐야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기 순위만 보면 말소기준은 명확합니다. 2017.04.19. 중평새마을금고 근저당 이후의 전세권, 임차권, 압류, 가압류는 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 배당 시뮬레이션 역시 현재부터 2회 유찰까지 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
다만 이 사건의 난도는 등기 숫자보다 14명의 임차관계에 있습니다. 12명은 대항력 없음으로 정리돼 있지만 임현진·권춘희 2명은 판정이 미상이고, 보증금이 확인되지 않은 점유자도 여러 명입니다. 여기에 국세·지방세 압류와 일괄매각·제시외 건물·지분매각·현황 도로 문제가 함께 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원, 그러나 임차·세금·매각범위 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
