대구지방법원 영덕지원 2025타경10261. 경상북도 영덕군 영해면 성내리 359-4에 위치한 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 현지명칭 힐링타운 4동으로, 철근콘크리트구조 지상 4층의 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 배명규이며, 중평새마을금고의 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 340,000,000원입니다.

이 사건은 단순히 감정가와 최저가를 비교하기보다 건물·토지의 매각 범위와 임차관계를 먼저 확인해야 합니다. 건물에 전세권과 임차권등기가 여러 건 존재하며, 국세·지방세 등 공과금 관련 압류도 남아 있습니다. 목록 3은 지분매각이고 공부상 지목과 실제 이용상태도 다릅니다. 말소되는 등기권리와 실제 명도·배당 문제를 구분하는 것이 분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2017.04.19 접수된 을구 1번 중평새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 494,000,000원이며, 이 근저당권에는 다른 토지와 지분도 공동담보로 기재되어 있습니다. 2026.02.04에는 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다.

이후 설정된 권춘희의 전세권과 우치영·정기용·임현진·정다솜·김민수·남경학의 임차권등기는 등기상 말소기준권리보다 후순위입니다. 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 명시되어 있으며, 등기상 해당 권리도 매각 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 등기 말소와 보증금의 실제 배당·반환 여부는 별개이므로, 배당요구와 점유관계를 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 등기 6건, 보증금 미상 점유 다수

확인된 임차·권리 관계인은 총 14명입니다. 현황조사 중심의 임차관계인 7명, 현존 임차권등기자 6명, 전세권자 권춘희 1명으로 구분됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으며, 단순히 동일 호실이 기재됐다는 이유로 서로 다른 채권을 자동 합산하거나 동일 임차인으로 처리해서도 안 됩니다.

대항력 판정은 말소기준일 및 확인된 전입자료를 기준으로 기재했습니다. 임현진은 등기부에 전입·확정일자가 2023.02.27로 기재되어 있으나 다른 조사자료에서 해당 날짜가 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 최종 확정하지 않았습니다. 우선변제란의 '확정일자 확인'은 우선변제권의 최종 성립이나 배당액 확정을 의미하지 않습니다. 승계란의 '등기 소멸'은 등기된 권리의 매각 소멸을 뜻하며 실제 점유·명도 문제가 없다는 의미는 아닙니다.

임차관계에서 반드시 확인할 사항

• 권춘희 — 전세권과 임대차를 분리해서 확인. 2020.12.01 설정된 전세권의 전세금은 80,000,000원이고 범위는 4층 302호 전부입니다. 전세권은 후순위로 매각 소멸 예정이지만 전입일과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전세권의 소멸만으로 별도의 주택임대차 대항력까지 부정할 수 없습니다.
• 임현진 — 대항력 판정자료 대조. 임차보증금 20,000,000원과 임차권등기는 확인됩니다. 등기부에는 2023.02.27 전입·확정일자가 기재되어 있으므로, 조사자료와 대조하고 실제 점유 및 임차권 유지관계를 확인해야 합니다.
• 303호 — 우치영과 김민수의 관계. 두 사람 모두 303호에 관한 임차권등기가 존재합니다. 계약기간과 점유 교체, 반환 여부 및 실제 잔존채권을 확인해야 합니다. 두 보증금이 모두 현재 유효하다고 단정하거나 임의로 한 사람을 제외해서는 안 됩니다.
• 305호 — 과거 임차권 말소 확인. 김찬우의 임차권등기는 2023.06.02 말소됐습니다. 현존하는 정다솜의 305호 임차권과 구별해야 하며, 말소된 김찬우의 보증금 35,000,000원은 현존 임차권 보증금 합계에 포함하지 않았습니다.
• 보증금 미상 점유자 — 계약 원본 확인. 문효빈·최종구·장국찬·허창훈·최서니·박국락·이인열은 보증금 또는 확정일자 확인이 필요합니다. 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 분류됐더라도, 배당순위와 소액임차인 최우선변제 가능성은 별도 검토 대상입니다.
• 배당요구와 실제 점유의 구분. 배당요구가 접수된 임차인과 그렇지 않은 임차인을 구분하고, 임차권등기 이후 퇴거 여부 및 실제 점유자를 호실별로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 805,611,280원 가정)

아래는 제시된 배당 추정에 따른 금액입니다. 집행비용을 차감한 뒤 근저당권, 전세권, 가압류 순서로 배당하고 소유자 잔여금을 산출한 구조입니다. 단, 현존 임차권등기 보증금 및 미상 임차인의 배당은 반영되지 않았습니다.

배당 대상에 반영된 채권액 합계는 634,735,642원이며, 해당 추정에서는 채권 부족액 0원·소유자 잔여금 160,419,525원으로 산출됩니다. 실제로는 국세·지방세의 법정 우선순위, 임차인 최우선변제, 현존 임차권등기 6건 및 추가 임차채권의 배당 여부에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산됐으며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다.

④ 회차별 시나리오 — 낙찰가 하락과 배당 부족

회차별 배당과 인수금액은 동일한 추정모형에 따른 값입니다. 실제 유찰 여부, 최저가 변경 및 매각 결과를 뜻하지 않습니다. 미반영 임차채권·조세채권·집행비용 변동으로 배당 부족액과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 0원은 매각물건명세서에 명시된 권리관계를 전제로 합니다.

⑤ 가격 분석 — 감정가와 시장가격을 구분

감정가와 신건 최저가는 동일한 805,611,280원입니다. 다만 영덕군 영해면 소재 유사 다가구주택의 최근 실거래가격과 임대수익 자료를 확인하지 못해 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 평균가격만으로 평가하기 어려운 주택과 토지의 일괄매각 물건이기도 합니다.

특히 목록 3 지분매각, 현황 도로, 제시외 건물 포함이라는 조건은 전체 매각가를 해석할 때 함께 고려해야 합니다. 감정가 총액과 건물·토지별 가치를 구분하고, 실제 임대수익과 유지비 및 명도비용을 검증하기 전에는 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 부족합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영해초등학교 남측 인근으로, 주변은 단독주택·다가구주택·농경지가 혼재한 주택지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층의 다가구주택이며 외벽은 화강석 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 대표 토지면적은 416.5㎡이고, 지목은 대지이며 지형은 평지·사다리형입니다. 도로접면은 세로각지(가)로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역 등이 포함되며, 일부 토지에는 자연녹지지역과 성장관리계획구역도 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역·상대보호구역 등 이용제한을 확인해야 합니다.
• 문화·교육 관련 제한. 일부 토지는 역사문화환경보존지역과 영해초등학교 및 병설유치원 상대보호구역에 해당합니다. 건축·증축·용도변경 계획은 개별 토지별로 제한사항을 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 목록 3 토지는 공부상 '답'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 해당 목록은 지분매각이므로 단독 처분·사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 다가구주택과 토지의 일괄매각이며 일부 토지 지분과 도로 이용관계가 포함되어 있습니다. 유사 거래가격과 실제 임대수익 확인 없이 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 결과부터 확인. 기재된 매각기일은 2026.09.11입니다. 실제 진행 여부, 낙찰·유찰·변경 여부와 이후 매각기일을 법원 사건기록으로 확인해야 합니다.
• 전세권·임차권 전부 대조. 현존 전세권 1건과 임차권등기 6건을 등기부 원본으로 확인하고, 각 임차인의 계약·점유·전입·확정일자·배당요구 내역을 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인 확인. 문효빈·최종구·장국찬·허창훈·최서니·박국락·이인열의 계약 내용과 보증금, 확정일자 및 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 권춘희 대항력 확인. 전세권은 매각 소멸 예정이지만 별도의 주택임대차 대항요건과 보증금 반환 여부는 확정되지 않았습니다.
• 임현진 자료 대조. 등기부의 전입·확정일자와 실제 주민등록·점유관계를 확인하여 대항력 판정의 불확실성을 해소해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국·지방자치단체 및 소방서 관련 압류가 존재합니다. 체납액, 당해세 여부, 법정기일과 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 배당표 재산정. 현존 임차권등기 보증금 200,000,000원, 소액임차인 최우선변제 및 조세채권을 반영해 실제 배당 가능액을 다시 계산해야 합니다.
• 토지 지분 확인. 목록 3의 소유지분과 도로 사용관계를 확인하고, 공동담보에 포함된 토지들의 등기와 매각 범위를 대조해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·실제 이용상태와 건축물대장 및 현장 상태를 확인해야 합니다.
• 시장가격 검증. 유사 다가구주택 실거래와 실제 임대수익, 공실·관리비·수선비·세금·명도비용을 확인한 후 입찰가격을 검토해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록과 법원 사건 진행내역을 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 분석 완료”

이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2017.04.19 중평새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 전세권과 임차권등기가 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서도 인수권리가 없다고 기재하고 있습니다. 등기상 명시된 인수액은 0원입니다.

그러나 임차·권리 관계인이 14명에 이르고, 현존 임차권등기 보증금만 200,000,000원입니다. 일부 임차인의 보증금과 대항력 판단자료가 불완전하며, 세금 압류와 목록 3 지분매각·현황 도로 문제도 함께 존재합니다. 제시된 배당표의 소유자 잔여금은 미반영 임차채권 때문에 실제 결과로 확정할 수 없습니다.

더욱이 감정가 805,611,280원이 최근 시장가격보다 저렴한지 확인할 실거래 근거도 부족합니다. 따라서 권리·임차·토지 범위와 시세를 재확인하기 전에는 가격상 이점을 인정하기 어렵습니다. 매각 결과를 먼저 확인하고, 임차인별 잔존채권과 토지별 권리를 검증한 뒤 실질취득비용을 산정해야 합니다.