매각물건명세서상 명시된 인수권리는 없고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지가 명시돼 있어, 단순히 “권리가 깨끗하다”고 결론내릴 수는 없습니다.
대구지방법원 2025타경10293. 울진군 후포면 금음리 139-1의 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이고, 토지는 235㎡입니다. 현재 등기상 공유자는 지영선 9분의 2, 지학선 9분의 7이며, 이 사건의 등기상 경매개시결정은 2025.08.19. 지영선 지분에 관해 유니애대부유한회사가 신청한 강제경매로 나타납니다.
근저당권이나 압류가 여러 겹으로 쌓인 사건은 아닙니다. 등기자료상 근저당권은 0건, 압류도 0건이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 이 사건에서 가장 중요한 확인 포인트는 별도입니다. 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10293 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울진군 후포면 금음리 139-1 · 경상북도 울진군 후포면 만산길 20-37 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 235㎡ · 공부상 지목 전 · 현황 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공유자 | 지영선 9분의 2 · 지학선 9분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 19,891,040원 / 19,891,040원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유니애대부유한회사 / 20,772,773원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 단순하지만 법정지상권은 별도 확인
등기상 최초 소유권보존은 2024.12.03.이고, 당시 지학선·지명선·지영선·이옥순이 공유자로 등재됐습니다. 2024.12.27. 지명선 지분에 대한 교보생명보험주식회사의 강제경매개시결정이 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 기준이 되는 등기는 2025.08.19. 지영선 지분 강제경매개시결정이고, 신청채권자는 유니애대부유한회사입니다.
이후 2026.02.11. 이옥순 지분 9분의 3이 지학선에게 증여됐고, 2026.07.09.에는 지명선 지분 9분의 2가 강제경매 매각을 원인으로 지학선에게 이전됐습니다. 그 결과 현재 등기상 소유자는 지영선 9분의 2, 지학선 9분의 7입니다.
② 점유·임대관계 — 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상
임차인으로 기재된 사람은 없습니다. 다만 감정평가 요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정해 대항력 문제를 완전히 배제하기보다는, 현장 점유자와 전입세대·사업자등록 등 실제 점유관계를 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,891,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 758,039원 |
| 1. 갑구 3번 경매개시결정 · 유니애대부유한회사 | 20,772,773원 | 19,133,001원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 19,891,040원 가정 시 집행비용 758,039원을 제외한 19,133,001원이 신청채권자에게 배당되고, 청구액 기준 1,639,772원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 19,891,040원 | 19,133,001원 | 1,639,772원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 15,912,832원 | 15,226,401원 | 5,546,372원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 12,730,265원 | 12,101,120원 | 8,671,653원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 신청채권자에게 돌아가는 배당이 줄어 미배당액이 커집니다. 다만 이는 채권자의 배당 문제이고, 매수인에게 자동 승계되는 금액으로 표시된 것은 아닙니다.
⑤ 토지·건물 상태와 이용제한
- 이용상태. 감정평가상 단독주택이며, 건물은 조적조 슬라브위강판지붕 단층건물입니다.
- 내·외부. 외벽은 스톤코트·몰탈위페인팅 등, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 235㎡, 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 지목 차이. 공부상 지목은 ‘전’이지만 현황은 ‘대’입니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 127,800원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 울진군 후포면 금음리 ‘금음1리동회관’ 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도 특성. 아파트처럼 표준화된 공동주택이 아니라 단독주택과 토지가 결합된 물건이라 건물 상태·토지 이용관계·제시외 건물 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 시세 판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 19,891,040원이 시장가격 대비 저렴한지 여부를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 구분. 제시외 건물 2-1, 2-2는 매각 포함, 그 외 제시외 건물은 매각 제외입니다. 현황도와 감정평가서를 대조해 위치를 특정하세요.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 건물을 위한 법정지상권 성립여지가 명시돼 있으므로 건물 소유관계·토지와 건물의 소유관계 변동을 원본 등기로 검토하세요.
- 매각 대상 지분 확인. 등기상 현재 공유자는 지영선 9분의 2, 지학선 9분의 7이고, 사건 경매개시결정은 지영선 지분에 관해 등기돼 있습니다. 실제 매각 대상 범위를 매각목록에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 지목·현황 차이. 토지는 공부상 ‘전’, 현황 ‘대’입니다. 이용현황과 행정상 정리 필요 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 포함 제시외 건물이 일괄매각되는 범위를 매각물건명세서와 물건목록 원본으로 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
숫자만 보면 단순합니다. 감정가와 최저가는 19,891,040원, 신건이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권이나 압류가 복잡하게 중첩된 사건도 아닙니다.
하지만 이 물건의 핵심은 배당표가 아니라 제시외 건물과 법정지상권 가능성입니다. 매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 제시외 건물이 함께 존재하고, 제외 건물을 위한 법정지상권 성립여지가 명시돼 있습니다. 여기에 임대관계도 미상이고, 등기상 경매개시결정은 지영선의 지분에 관한 것으로 나타납니다. 따라서 결론은 “명시 인수액은 0원이지만 현장·매각범위·법정지상권 검토가 선행돼야 하는 물건”입니다.
