최저가 50,176,000원의 함정 — 실질취득은 106,303,168원

광주지방법원 2025타경3492. 광주 광산구 쌍암동 에이엠시티센트럴파크 6층 625호, 전용 40.9226㎡의 아파트 (도시형생활주택)입니다. 표면상 최저가는 감정가 140,000,000원의 35.84%인 50,176,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가만 지급하고 끝나는 구조가 아닙니다. 실제 임차인 이동욱의 보증금은 105,000,000원이고, 전입일 2020.08.10과 점유개시일 2020.08.14가 말소기준권리인 2024.01.23 대원디앤아이주식회사 근저당보다 앞섭니다.

따라서 임차인은 대항력을 갖고 우선변제를 청구할 수 있으며, 현재 최저가에서 집행비용을 뺀 48,872,832원을 배당받아도 보증금 중 56,127,168원이 남습니다. 매각물건명세서에도 을구 4번 주택임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 현재 회차의 실질취득은 50,176,000원 + 56,127,168원 = 106,303,168원입니다.

낙찰가가 더 내려가도 싸지는 폭은 극히 제한적입니다. 배당액이 감소한 만큼 임차보증금 인수액이 증가해 총취득액이 보증금 수준에서 거의 고정되기 때문입니다. 여기에 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법상 우선매수권이 기재되어 있어, 외부 입찰자에게는 사실상 외부 낙찰 제한이 있는 ‘닫힌 경매’ 성격까지 더해집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 임차인이 앞선다

2015.09.30 설정된 광주은행 근저당권 84,120,000원은 2020.08.10 해지로 말소 완료됐습니다. 현재 등기상 말소기준은 2024.01.23 설정된 대원디앤아이주식회사 근저당권 15,000,000원입니다. 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 이동욱의 임차권은 등기 접수일이 아니라 기존 전입·점유에 따른 대항력이 보존되어 있어 보증금 미변제액이 남으면 매수인에게 승계됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

전입과 점유는 말소기준권리보다 약 3년 5개월 앞서고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기일 2025.05.13이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 인수액이 없어지는 것이 아닙니다. 선행한 전입·점유에 따른 대항력이 보증금 미변제액을 보호합니다.

③ 유찰별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다

최저가가 50,176,000원에서 32,112,640원으로 내려가도 실질취득은 106,303,168원에서 105,978,028원으로만 변합니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차인의 미배당 보증금 증가로 전환되기 때문입니다. 이 물건은 “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 계산이 통하지 않는 대항력 인수형입니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교

에이엠시티센트럴파크 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 거래 범위는 98,000,000원~124,000,000원, 평균은 110,333,333원입니다.

현재 최저가 50,176,000원만 보면 최근 12개월 평균의 45.5%여서 매우 저렴해 보입니다. 그러나 실질취득 106,303,168원으로 다시 계산하면 평균의 96.3%입니다. 평균보다 4,030,165원 낮은 수준에 불과합니다.

더 중요한 비교점은 제공된 최신 거래 101,000,000원입니다. 실질취득은 최신 거래보다 5,303,168원 높고 105.3%에 해당합니다. 같은 6층의 2026.04 거래 99,000,000원과 비교해도 실질취득이 높습니다. 따라서 이 사건을 “최저가가 시세의 절반 이하라 싸다”고 평가할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당으로 소진됩니다. 임차인 미배당액은 56,127,168원입니다. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 모두 이동욱이고 각각 105,000,000원으로 기재되어 있으므로 별도의 임차보증금 인수액으로 중복 합산하지 않았습니다. 2015년 광주은행 근저당 84,120,000원은 2020.08.10 말소 완료된 권리입니다. 당해세와 집행비용의 실제 확정액 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 아파트로 등기·평가된 도시형생활주택이며, 전용 40.9226㎡의 소형 공동주택입니다.
• 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 쌍암공원 남동측 인근입니다. 주위는 상업·업무용 부동산이 주를 이루는 상업·업무지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행되는 시가지에 위치합니다. 부지 북측은 왕복 4차로 중로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층이며, 도시가스보일러·승강기·소화전·스프링클러·자주식 및 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 포함되고 중로1류에 접합니다. 토지 공시지가는 1,526,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 12개월 동안 12건이 거래됐으나 가격 범위가 98,000,000원~124,000,000원으로 넓습니다. 도시형생활주택·상업업무지대의 소형 주택이라는 특성을 반영해 개별 호수의 상태와 임대수요를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 총취득원가는 106,303,168원입니다. 최저가 50,176,000원만 시세와 비교하면 안 됩니다.
• 임차인의 선순위 요건 재확인. 전입 2020.08.10, 점유개시 2020.08.14, 최초 확정일자 2020.07.27 및 증액분 확정일자 2022.06.14를 원문과 대조해야 합니다.
• 보증금 증액분 확인. 최초 100,000,000원과 2022.06.13 증액된 5,000,000원의 지급자료 및 계약 갱신 내역을 확인해야 합니다.
• 신청채권자·임차권자 동일인 검증. 이동욱의 경매신청 채권 원인과 임차보증금 채권의 관계, 보증금 지급 흐름을 확인해야 합니다.
• 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권이 있어 외부 낙찰 가능성이 제한됩니다. 행사 여부와 절차를 매각물건명세서 및 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 명도·점유 상태. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 확인하고, 보증금 미변제 시 임차권 말소 및 인도 가능 시점을 검토해야 합니다.
• 관리비와 주차설비. 공용부분 관리비 체납, 기계식주차 이용 가능 차종 및 유지 상태를 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 매각 진행 상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.09입니다. 변경·취하·매각허가 여부와 최신 법원 공고를 원문으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “5,017만원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 최저가 50,176,000원은 매수인이 최종적으로 부담하는 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이동욱에게 배당되지 않는 56,127,168원을 승계하면 실질취득은 106,303,168원이 됩니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 인수액이 늘어 총액은 약 106,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

실질취득은 최근 12개월 평균 110,333,333원보다 4,030,165원 낮지만 최신 거래 101,000,000원보다는 5,303,168원 높습니다. 4회 유찰이라는 숫자와 감정가 대비 35.84%라는 할인율만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 여기에 신청채권자와 임차권자가 동일한 점, 보증금 미변제 시 임차권등기가 남는 점, 전세사기피해자 우선매수권에 따른 외부 낙찰 제한까지 겹칩니다.

결론은 권리 난도가 높은 대항력 인수형, 가격은 최신 시세 이상, 경쟁 구조는 닫힌 경매입니다. 표면 최저가가 아니라 실질취득액과 우선매수권 행사 가능성을 기준으로 접근해야 합니다.